8.1.2 Жилищный Кодекс Российской Федерации об управлении многоквар-

тирными домами

Смотрим новую редакцию (2011 года) Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Статья 161.

п. 2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет

ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех

услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в

данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и

установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

132

многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоуст-

ройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных

Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения

предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в много-

квартирных домах и жилых домах.

Комментарий к п. 2.3 статьи 161 ЖК РФ:

Пока никаких замечаний к тексту цитируемой статьи нет.

п.3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственни-

ков помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основа-

нии его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязатель-

ным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к п.3 статьи 161 ЖК РФ:

Вот здесь и начинаются все проблемы. Человек трудящийся, уставший на работе, приходя в

свою квартиру, хочет, прежде всего, спокойно отдохнуть после напряжённой работы, если конечно

он не чиновник, а не мотаться по собраниям. Для этого он и нанимает управленца, полагаясь на его

добросовестность, вручив ему функции управлении. Этим и пользуются собственники управляющих

организаций. Видя, что с кворумом на очном собрании ничего не получается, они под видом заочного

голосования, подсовывают на подпись жителям дома бюллетень заочного голосования. Затем состав-

ляют фальшивый протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,

проведённый в форме заочного голосования, где назначают в качестве старшего по дому нужного им

человека, утверждают ими же составленный договор управления и т.д. и т.д. Причём опротестовать

это уже никаким способом невозможно – ни в прокуратуре, ни в суде. Всюду получаешь стандартные

отписки – Решением общего собрания собственников помещений в вашем доме принято …. далее по

тексту.

Выход из такой ситуации может быть основан только на букве и духе Закона. А это право даёт

нам Жилищный Кодекс Российской Федерации, где чётко и ясно прописано, что инициатором прове-

дения собрания в многоквартирном доме являются сами жители этого дома в лице инициативной

группы. Если такое собрание (в очной или заочной форме) проводится впервые, то председатель соб-

рания и секретарь избираются на этом собрании. Все решения собрания должны быть отражены в

Протоколе общего собрания жителей (собственников квартир) многоквартирного дома. При этом

очень важным является то, что оригинал Протокола общего собрания жителей (собственников

квартир) многоквартирного дома должен храниться у ответственного лица, проживающего в этом

доме (старший по дому или председатель Совета дома). В иные организации, в том числе в управ-

ляющую организацию, по запросу могут быть представлены только копии этого Протокола, чтобы

исключить дальнейшую его фальсификацию и подделку.

Для блага населения, как утверждают думские сидельцы, не мытьём, так катаньем, жителей

многоквартирных домов, стараются затащить в своего рода колхозы под вывеской товарищества

собственников жилья. Спору нет, будь это новое, пригодное для благоприятного проживания жи-

льё, с этим ещё можно было согласиться. Но ведь в эти колхозы чиновники и думские сидельцы за-

талкивают жителей многоквартирных трущоб, даже не пытаясь хоть как-то их отремонтировать. Тем

самым на жителей таких дырявых домов взваливается бремя значительной переплаты за дополни-

тельный расход энергетических ресурсов и многомиллионные затраты на капитальный ремонт.

Впрочем, смотрите сами.

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

п.1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жи-

лья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным по-

требительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники

помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного

дома из числа собственников помещений в данном доме.

Комментарий к п.1 статьи 161.1 ЖК РФ:

Вот ещё одна напасть. Мало того, что на собрания ходить необходимо, так ещё и в совет дома

угодить можно. Хорошо, если в совет дома наберут порядочных людей, а не мошенников. Бывает и

такое, но по опыту знаю – не всегда получается.

п.2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарно-

го года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не

принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехме-

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

133

сячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повест-

ку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в

том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собствен-

ников жилья.

Комментарий к п.2 статьи 161.1 ЖК РФ:

Не мытьём, так катаньем, а либо совет многоквартирного дома, либо товарищество собственни-

ков жилья в доме должно быть образовано. Теперь это уже норма Закона. И ничего не поделаешь, как

только либо подчиниться и идти в советники дома, либо образовать ТСЖ. Ну, хорошо, если дом от-

носительно новый. А если это трущобы, чем и является значительная часть существующего жилищ-

ного фонда Российской Федерации? Как им управлять? Ведь в нарушение Законов Российской Феде-

рации о передачи квартир в собственность и о капитальном ремонте, составители Жилищного Кодек-

са предоставили это собственникам трущоб. Даже в примечаниях не упомянули, что соответствую-

щие нормы ЖК РФ применяются только после проведения капитального ремонта дома, выполненно-

го в соответствии с положениями правил и норм ремонта и содержания многоквартирных домов. И

наплевать составителям ЖК РФ на Закон о приватизации, который предписывает владельцам муни-

ципальных домов, то есть муниципалитету, провести капитальный ремонт таких домов в соответст-

вие с нормами и правилами эксплуатации жилищного фонда. Даже упоминания или приписки в жи-

лищный кодекс не соизволили сделать, перекладывая бремя содержания и ремонта трущоб на жите-

лей. Ведь сами-то они не живут в таких домах. Им и не ведомы муки и страдания бедолаг, которым

пришлось жить в эпоху тотального воровства. Поэтому чиновники отказывают жителям многоквар-

тирных домов, никогда не видевших никакого ремонта, в любой их просьбе отремонтировать или за-

менить прогнившие трубы, тупо руководствуясь такими положениями ЖК РФ – делайте сами, пла-

тите за всё.

Пункты 5 - 12 статьи 161.1 ЖК РФ о совете многоквартирного дома предписывает совету и

его председателю такой же обширный список функций, что и самой управляющей организации. Но

ничего не говорится о том, кто же будет оплачивать его работу и за чей счёт. Конечно же, оплачивать

его работу будут обязаны жители этого дома, как и работу управляющей организации. Двойная на-

грузка на бюджет семьи.

Как видно из п. 3) 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома на осно-

вании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает

на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, дого-

вор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоя-

щего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и стано-

вятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие

председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей орга-

низации копии этого договора.

Комментарий к п.3) 8 статьи 161.1 ЖК РФ:

1. А вы знаете, что означает для председателя совета в многоквартирном доме получить дове-

ренность от собственника помещений в многоквартирном доме, если таких помещений в доме 2 – 3

сотни! По своему опыту знаю, что несколько недель нужно носиться по подъездам и этажам, чтобы

выполнить такое.

2. Вот ведь какое дело! По некоему договору управления, который подсунут управляющая ор-

ганизация (а опыт показывает, что отказаться и невозможно) приобретают права и становятся обя-

занными все собственники помещений в многоквартирном доме. Выходит, что права и обязан-

ности приобретают (правда, ещё неизвестно, какие права и какие обязанности они приобретают, так

как многих таких прав и обязанностей лучше и не иметь), а права заключать договор управления и

договор предоставления коммунальных и жилищных услуг права не имеют!

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации

общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником

помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении дан-

ного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем

пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном

доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Комментарий к п.1 статьи 162 ЖК РФ:

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

134

Казалось бы, всё ясно и понятно: договор управления многоквартирным домом заключается

с каждым собственником помещения в многоквартирном доме. Это означает, что я ФИО поручаю и

т.д. управляющей организации выполнить и далее по тексту. Но вот мудрецы из Государственной

Думы приписали к этому текст, отмеченный курсивом. Это довольно таки непонятная конструкция:

собственники помещений выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Означает

сей фразеологизм - в качестве одной стороны – только то, что жители многоквартирных домов ли-

шаются права быть субъектом правоотношений с управляющими организациями, лишены права са-

мостоятельно заключать договор управления как с управляющими, так и с ресурсоснабжающими и

сервисными организациями. Вот такие у нас благодетели Государственной Думы.

п.3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществ-

ляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном до-

ме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставля-

ет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого поме-

щения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обяза-

тельств по договору управления.

Комментарий к п.3 статьи 162 ЖК РФ:

Казалось бы, никаких подвохов этот текст в себе не таит. Но вот слова "должны быть указаны"

для недобросовестных чиновников городской администрации нашего города, нерадивых чиновников

прокуратуры и безграмотных в коммунальных вопросах судей означают лишь то, что перечисленные

в этом пункте позиции означают исчерпывающий перечень всех существенных условий, без кото-

рых договор не является действительным. Владельцы управляющих организаций включают в свой

текст договора вышеназванные позиции, отметая все остальные существенные условия. Потом, ко-

гда я спрашиваю, к примеру, почему вы не составляете акты на услуги ненадлежащего качества или

почему не выплачиваете нам законную неустойку т. д. мне цинично заявляют - договором не преду-

смотрено. Вот и весь спрос. Сначала подсунут нам договор, не отвечающий действующим правилам

и нормам Российского законодательства, а потом этим же ублюдочным (в переводе с русского на

русский слово ублюдочный означает неполноценный) договором прикрываются, когда жареным

запахнет.