7.3 Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Любой заключаемый договор содержит условия, называемые существенными, ради которых

он и заключается. Будь это трудовой, семейный, подрядный или какой-либо другой, содержит такие

условия, без которых, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, он является ничтож-

ным, то есть недействительным.

Договор управления – это сложный многофункциональный договор, содержащий большую номенкла-

туру работ. Перечень коммунальных услуг содержит 5 – 6 наименований работ, услуг по содержанию и те-

кущему ремонту многоквартирного дома содержит почти два десятка наименований работ, плюс ещё услуги

управления. При этом каждый вид выполняемых работ мог бы стать предметом самостоятельного договора, и

в каждом из них содержатся свои, субстантивные (присущие только этому виду договора) существенные,

жизненно важные для населения, без которых он является ничтожным, то есть недействительным.

Российское законодательство в области коммунальных отношений даёт чёткое определение сущест-

венности условий в договорных отношениях. Существенными являются условия о предмете договора, об

обеспечении исполнения обязательств и условия, которые названы в законе или иных правовых актах как су-

щественные или необходимые для договоров данного вида, без которых договор не является действительным

– ст. 432 ГК РФ. Такие существенные, жизненно важные условия определены и прописаны в соответст-

вующих разделах Российского законодательства. Они составляют основу коммунального права, являющего

частью общего гражданского права в Российском законодательстве и подробно описаны в соответствующих

главах настоящей книги, поэтому нет надобности переписывать их заново.

Немногие наши коммунальные чиновники знают основы коммунального права, и потому предлагают

населению такой договор управления многоквартирным домом, в котором не отражены и отсутствуют суще-

ственные, жизненно важные для населения условия. Легитимный, то есть законный, договор управления мно-

гоквартирным домом, составленный в соответствии с российским законодательством, представляет собой

комплексный многофункциональный договор, в котором заключены такие самостоятельные части, как:

- управление многоквартирным домом,

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

119

- предоставление коммунальных услуг,

- оказание услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.

Именно эти функции составляют предмет договора управления многоквартирным домом.

Перечень названий, параметры, описание потребительских свойств, федеральные стандарты качества и

режим предоставления коммунальных и жилищных услуг, каждая услуга в отдельности, в договоре должны

быть прописаны, а не просто обозначены ссылками на "действующие нормы" или "существующее российское

законодательство". Это избавит договор от всякого рода неясностей, двоякого чтения и прочих казуистиче-

ских двусмысленностей и злоупотреблений, а исполнителям услуг придаст положительный импульс для доб-

росовестного исполнения ими своих обязанностей.

Поскольку управляющие организации могут меняться практически ежегодно, в договоре должно быть

отражено весьма важное положение о том, что плата за содержание и текущий ремонт помещений вносится

собственниками и нанимателями жилых помещений на расчётный (лицевой) счёт многоквартирного жилого

дома, где проживают собственники и наниматели жилых помещений, заключившие настоящий договор с

управляющей организацией. Списание денежных сумм с расчётного (лицевого) счёта многоквартирного жи-

лого дома, необходимых для финансирования текущих работ, производится по факту исполнения соответст-

вующих работ с согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома или уполномоченных

ими лиц. Это положение предписывает управляющей организации ежемесячно составлять акты выполненных

работ. тогда при исчезновении по каким либо причинам управляющей организации деньги не исчезнут вместе

с этой организацией.

Согласно статье 432 ГК РФ существенные условия договора – это

- предмет договора;

- стандарты качества и потребительские свойства жилищных и коммунальных услуг;

- режим их предоставления;

- способы и методы контроля качества коммунальных и жилищных услуг;

- порядок и сроки устранения неисправностей и аварий;

- цена работ или услуг и сроки исполнения;

- права и обязанности потребителя, пени за несвоевременную оплату услуг;

- права, обязанности и имущественная ответственность исполнителя при предоставлении услуг ненад-

лежащего качества;

- соглашение о взаимных обязательствах уплаты пени и неустойки; условия и форма оплаты, а также

другие условия, перечисление которых заняло бы несколько страниц текста.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ отсутствие названных существенных условий в представленном мне дого-

воре управления означает, что договор является незаключенным.

Правительство Российской Федерации издало постановление от 23 сентября 2010 г. № 731 г. "Об ут-

верждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере

управления многоквартирными домами", где в ст.11. п. а) сказано, что "проект договора управления, заклю-

чаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, должен содержать все существенные ус-

ловия договора управления".