8. Управление многоквартирным домом

8.1 Особенности договорных отношений при различных формах управления

жилыми домами

Как видим, порядок и нормы заключения договора предусмотрены Гражданским кодексом Рос-

сийской Федерации и Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам № 354 от 6 мая

2011 г. Как управляющая организация, так и собственник жилого помещения вправе инициировать

заключение договора между ними в форме агентского договора.

В Федеральном законе « О регулировании деятельности по управлению многоквартирны-

ми домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном до-

ме» ФЗ от 01.04.2011г. установлено, что «Стандартами и правилами деятельности по

управлению многоквартирными домами могут устанавливаться:

1) условия и перечни работ и услуг, подлежащие включению в договор управления много-

квартирным домом;

2) требования к управляющим организациям относительно предупреждения и разрешения

конфликтных ситуаций с собственниками помещений в многоквартирном доме, лицами, товарище-

ствами собственников жилья, жилищными и иными специализированными потребительскими коо-

перативами;

3) требование о наличии сертификации работ (услуг), выполняемых (оказываемых) при

управлении многоквартирным домом, сертификации системы управления качеством таких работ

(услуг);

4) порядок привлечения управляющей организации третьих лиц для выполнения работ (ока-

зания услуг), связанных с управлением многоквартирным домом;

5) требования к ведению технической документации на многоквартирный дом;

6) правила и требования к организации содержания и ремонта, в том числе капитального,

общего имущества в многоквартирном доме;

7) порядок определения размера платы за управление, содержание и ремонт жилого помеще-

ния, а также плату за коммунальные услуги.

8.1.1 Схема правоотношений жителей многоквартирных домов с управляющи-

ми, ресурсоснабжающими и сервисными организациями и мера ответственности

Представим себе, что Вы построили себе дом (коттедж). Построить себе дом можно своими

руками, закупив соответствующие материалы, либо пригласив для этого специализированную фирму.

Подвели все коммуникации и создали всю инфраструктуру для нормальной цивилизованной жизни.

А поскольку Вы человек трудящийся, неважно - рабочей или творческой профессии, обслуживать

всю эту сложную инфраструктуру у Вас нет ни времени, ни желания. Поэтому Вы, прочитав соответ-

ствующую информацию, пригласили для этой цели специализированную фирму. А это может быть

один человек, но профессионал. Назовём её (его) управляющей организацией.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

128

Рис 5.1 Схема правоотношений жителей многоквартирных домов с управляю-

щими, ресурсоснабжающими и сервисными организациями

и мера ответственности

Чтобы исключить всевозможные будущие недоразумения, необходимо заключить договор. На-

зовём этот договор договором предоставления коммунальных, жилищных услуг и

услуг управления. В нём мы укажем, что я … Ф.И.О. поручаю …. (название управляющей

организации), далее идёт перечисление всех видов работ: предоставление коммунальных услуг

(перечисление), жилищных услуг (перечисление), услуг управления (перечисление). В услуги

управления, помимо всего прочего, что Вам требуется, включаются также положения о потреби-

тельских свойствах и федеральных стандартах качества жилищно-коммунальных услуг, сроки ис-

полнения, соглашения о взаимных неустойках и т.д., и т.д. (смотри соответствующие нормативные

документы). В этом договоре указывается, что оплату коммунальных, жилищных и прочих услуг

Вы оплачиваете непосредственно управляющей организации (управляющему). В этом случае Вы

никаким образом с ресурсоснабжающими и сервисными организациями не связаны и не взаимодей-

ствуете. Это первый вариант договора управления в форме агентского договора. Чтобы обеспе-

чить Вас коммунальными, жилищными и прочими видами услуг, управляющая организация

(управляющий) от своего имени и за свой счёт заключает с ресурсоснабжающими и сервисными

организациями соответствующие договоры, к которым Вы никакого отношения не имеете (рис 5.1).

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

129

При таком варианте договора (первый вариант) приобретает права и становится обязанной

управляющая организация (управляющий). Управляющая организация (управляющий) приобретает

(а может и сама производить) коммунальные ресурсы и отвечает за обслуживание внутридомовых

инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услу-

ги, а уж потом эти ресурсы реализует населению в виде жилищно-коммунальных услуг. При этом

управляющая организация (управляющий) несёт ответственность за объёмы, потребительские

свойства и федеральные стандарты качества коммунальных и жилищных услуг.

При втором варианте договора приобретает права и становится обязанным каждый житель

многоквартирного дома. Управляющая организация (управляющий) является только необходи-

мым посредником между населением и исполнителями услуг. Управляющая организация (управ-

ляющий) способствует собственникам жилых помещений заключать прямые договоры с сервисными

организациями и организациями, предоставляющими коммунальные услуги (ресурсоснабжающие

организации), поскольку предоставлением коммунальных услуг занимаются специализированные

организации, имеющие свой штат специалистов, лицензию на право заниматься определенной дея-

тельностью. В случае реализации такого способа управления многоквартирным домом функции

управляющей организации значительно сужены, зато и мера ответственности меньше.

В этом случае возникает необходимость составлять два договора. Первый из них - это собст-

венно договор управления в форме агентского договора, где указывается, что я … Ф.И.О.

поручаю …. (название управляющей организации) заключить от моего имени (указывается

Ф.И.О.) и за мой счёт (Ф.И.О.) договоры на предоставление коммунальных услуг (перечисление) и

жилищных услуг (перечисление). В этом договоре указываются также и услуги управления (пере-

числение), которые оплачиваются непосредственно управляющей организации.

Второй договор (вернее договоры, так как их множество) в этом втором варианте договора

населения с управляющими организациями – это мои договоры (в форме договоров купли-продажи) с

соответствующими ресурсоснабжающими и сервисными организациями, которые по моему поруче-

нию оформляет управляющая организация. В этих договорах указывается, что я Ф.И.О. и (название

ресурсоснабжающей или сервисной организации) прошу заключить от моего имени (указывается

Ф.И.О.) и за мой счёт (Ф.И.О.) договор на предоставление мне …… указывается вид услуги. Помимо

всего прочего указывается, что оплата за услуги соответствующим ресурсоснабжающим и сервисным

организациям проводится согласно присланным мне квитанциям (счетам).

Здесь возможны два варианта В первом, ответственность за качество поставляемых Вам услуг

несёте Вы сами, бодаясь с ресурсоснабжающими и сервисными организациями. Во втором вариан-

те, бодаться с ресурсоснабжающими и сервисными организациями Вы поручаете управляющей ор-

ганизации (управляющему), составляя соответственный договор управления. В услуги управления,

помимо всего прочего, что Вам требуется, включаются также положения о потребительских свойст-

вах и федеральных стандартах качества жилищно-коммунальных услуг, сроки исполнения, согла-

шения о взаимных неустойках и т.д., и т.д.

Но что получается, когда число собственников в указанном доме более одного. Допустим, что

нас в доме двое и более собственников. Здесь возможны три варианта.

Первый вариант - мы собственники каждый самостоятельно от своего имени и за свой счёт

выполняем вышеуказанные процедуры заключения всех необходимых договоров. Такой вариант до-

говорных отношений жителей многоквартирных жилых домов и управляющих организаций не ис-

ключает Гражданский кодекс Российской Федерации и Правила предоставления коммунальных ус-

луг гражданам № 354 от 6 мая 2011 г. Но вот Жилищный Кодекс Российской Федерации, вступая в

противоречие с Гражданским кодексом Российской Федерации, ни в его прежней редакции, ни в ре-

дакции 2011 года, такого не предусматривает. Хотя по рангу и иерархии Законов согласно Конститу-

ции Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации стоит на первой ступени

сразу после Конституции РФ, а ЖК РФ находится на более низкой ступени. Но этого не признают, ни

чиновники администрации области или муниципалитета, ни прокуроры, ни судьи, вообще все, кроме

населения. Как показывают последующие события, это весьма негативно отражается на кошельках

жителей многоквартирных жилых домов. Почему так получилось?

Обусловлено это тем, что Законы и Кодексы в Российской Федерации, в основном, пишут и при-

нимают депутаты. А нынешние депутаты, в отличие от депутатов первой волны времён наивной де-

мократии 90-х годов, как говорится, "страшно они далеки от народа". Голосуют депутаты единоглас-

но именно таким образом, как им велит их хозяин фракции. А хозяин фракции велит им голосовать,

как ему велит его хозяин, то есть тот, кто даёт ему деньги, оплачивая его благосостояние и благосос-

тояние членов фракции. Ведь избирается в законодательные органы эта безликая, аморфная, неиз-

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

130

вестная масса депутатов в основном скопом, то есть списком. Поэтому они могут без всякого ущерба

для себя принимать любые Законы, охраняющие кошельки деньгоимущих.

Самой грубой и непростительной ошибкой депутатов является принятие Закона о приватизации

квартир в домах, построенных в период советской власти. Многие такие дома строились с многочис-

ленными нарушениями правил и норм строительства и эксплуатации. К тому же деньги, выделяемые

бюджетом на капитальный, текущий ремонт и содержание более чем наполовину чиновниками раз-

воровывались. Поэтому следовало бы оставить такие дома тому, кому они принадлежали по праву, то

есть государству в лице муниципалитета. Постепенно разрушаясь, они заменялись бы новыми дома-

ми, построенными по современным технологиям, то есть более приспособленные для комфортного и

безопасного проживания жителей многоквартирных домов. Тогда бы не существовало тех проблем, с

какими нам приходиться распутываться. Хотя депутатам и сейчас ещё не поздно сделать соответст-

вующие приписки в ЖК РФ и Правила предоставления коммунальных и жилищных услуг. Но ведь

не хотят, хотя сотни миллиардов рублей бездарно растрачиваются на многие ненужные затеи. А на-

селение трущоб вынуждено оплачивать более половины своего семейного бюджета за коммунальные

и жилищные услуги ненадлежащего качества, потому что зачастую такие дома невозможно нормаль-

но эксплуатировать.

Потому нам остаётся второй и третий варианты договора, к тому же ещё и в ущербном виде,

ущемляющим права жителей многоквартирных домов.

Второй вариант - договорившись устно или письменно, мы поручаем одному из нас реализо-

вать вышеуказанные процедуры заключения всех необходимых договоров. Третий вариант – пору-

чаем управляющей организации выполнить вышеуказанные процедуры заключения всех необхо-

димых договоров. Но так как в этих схемах заложены всевозможные мошеннические действия, этим

и пользуются владельцы нынешних управляющих организаций.

Рассмотрим подробнее. Гражданский Кодекс Российской Федерации не предусматривает тако-

го вида договора, как договор управления многоквартирными домами. А именно такую

договорную форму правоотношений жителей многоквартирных домов с управляющими, ресурсо-

снабжающими и сервисными организациями ввели депутаты Государственной Думы Российской

Федерации. В ГК РФ есть такая форма договора, как договор доверительного управления

имуществом. И он, в частности, предусматривает нотариальное заверение такого вида договора.

Ни для населения, ни для управляющих организаций, ни для ресурсоснабжающих и сервисных ор-

ганизаций это не годится, так как весьма трудо – и денежнозатратно. Вот депутаты и взяли оттуда

многие его положения, а остальное, весьма негативное, добавили от себя, облачив его в форму Зако-

на, пренебрегая во многих случаях положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации. А

ведь именно Гражданский Кодекс Российской Федерации является главенствующим в иерархии За-

конов после Конституции Российской Федерации. Но депутатам в таких случаях закон не писан - они

сами его пишут по мере своих надобностей и потребностей в денежных суммах.

Статья 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации предлагает собственникам помещений в

многоквартирных жилых домах по своему усмотрению выбрать один из трёх способов управления

многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление посредством товарищества собственников жилья либо жилищным кооперативом;

3) управление посредством управляющей организации.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором

составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания

услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лица-

ми, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме

заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или

большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заклю-

чаемых договоров.

Если количество квартир в доме составляет более чем двенадцать собственники помещений в

многоквартирном доме такого права лишаются, и они обязаны выбрать старшего по дому, который и

будет заключать от их имени и за их счёт некий безликий договор управления. То есть реализуется

только третий вариант, как для жителей многоквартирных жилых домов.

Здесь может быть реализована форма управления многоквартирным домом в виде управление

посредством ТСЖ (товарищества собственников жилья). При управлении многоквартирным домом

товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным

потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

131

содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламен-

тов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества

в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоуст-

ройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Пра-

вительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предостав-

ления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и

жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять

работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или

привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей органи-

зацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляю-

щей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) вы-

полнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за

предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, каче-

ство которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Фе-

дерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг

собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. В этом случае

собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах приходится нести двойное

финансовое бремя: платить как функционерам ТСЖ, так и управляющей организации. Основной не-

достаток такой формы управления жилым домом заключается ещё и в том, что такая форма предпо-

лагает наличие определённой инициативной группы жителей, имеющей свободное время, а главное,

желание заниматься жилищно-коммунальными проблемами своего дома. Ведь известно, что пока

гром не грянет – мужик не перекрестится. Да и как быть уверенным, что избранный или назначенный

Председатель правления ТСЖ в сговоре с бухгалтером не окажутся отъявленными мошенниками,

систематически обдирающими своих жителей. Что на самом деле и происходит в уже существующих

ТСЖ.

Третья форма управления многоквартирным домом реализуется в виде управлении мно-

гоквартирным домом управляющей организацией. Здесь уже согласно ЖК РФ в полном виде реа-

лизуется безликий, аморфный договор управления, разработанный чиновниками Государственной

думы под диктовку деньгоимущих мешков, где даже имя, не говоря уже о фамилии собственника по-

мещений в многоквартирном доме не упомянуто. Ему в этом договоре предусмотрена лишь одна обя-

занность – оплачивать напечатанные некой мошеннической фирмой квитанции об оплате за услуги,

которые зачастую и вовсе не предоставляются. Хотя этот договор именуется договором управления,

никакого управления там и не предусмотрено. Это обычный вид коллективного договора, извлечён-

ный откуда то из затхлых архивов времён развит о ' г о социализма. При такой форме управления много-

квартирными домами с помощью управляющей организации согласно ГК РФ с жителями должно

быть заключено два вида договоров. Первый – это собственно договор управления, второй – это

договор предоставления коммунальных и жилищных услуг. Здесь реализуется первый вариант

(рис 5.1) взаимоотношений собственников помещений в многоквартирном доме с управляющими,

ресурсоснабжающими и сервисными организациями, когда заключается собственно договор управ-

ления населения с управляющими организациями в "чистом" виде и договор предоставления ком-

мунальных и жилищных услуг.. Управляющая организация при этом несёт полную ответствен-

ность перед жителями в многоквартирном доме.

Казалось бы, в Жилищном Кодексе Российской Федерации эти прописные истины определены

довольно чётко. Но вот некоторые нестыковки с нормами Гражданского Кодекса приводят к значи-

тельным неприятностям для населения, когда в дело вступают нерадивые владельцы управляющих

организаций, потворствующие им чиновники городских администраций и недобросовестные судьи.