7. Договор управления многоквартирным домом

7.1 Понятие и условия договора

Оплата жилья и коммунальных услуг, оказываемых гражданам, проживающих в жилых поме-

щениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, осуществляется в порядке и на усло-

виях, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации. Российский Закон статьёй

307 Гражданского кодекса РФ утверждает, что обязательства возникают из договора. Оплата жи-

лищно-коммунальных услуг – это встречное обязательство населения, при условии, что эти услуги

надлежащего качества. И эти обязательства возникают именно из договора, так как только на-

личие договора устанавливает такой формат отношений, который обязывает исполнителей тща-

тельно следить за объёмом и соответствием производимых ими услуг государственным стан-

дартам, чтобы избежать выплаты населению законной неустойки при их ненадлежащем качестве.

Поэтому овладение теоретическими основами и знаниями договорного права является необходимым

условием, чтобы хоть как-то противостоять огромной массе чиновников муниципальных (городских)

администраций, прокуратуры и судов, защищающих права не населения Российской Федерации, а

толстосумов из управляющих, ресурсоснабжающих и сервисных организаций.

Закон о защите прав потребителей в РФ ст. 4, ст.16, ст.27 предусматривает взаимоотношения

продавца (исполнителя) и потребителя в различных случаях с наличием между ними договорных

отношений:

- качество товара (выполненной работы или оказанной услуги) должно соответствует догово-

ру;

- условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установлен-

ными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потре-

бителей, признаются недействительными;

- исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный

договором о выполнении работ (оказании услуг).

Договор – это совокупность условий, определяющих действия сторон, это согласованное во-

леизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.

Существует также тождественное договору понятие - соглашение.

Соглашением называется договор, обеспечивающий исполнение основного договора, либо

уточняющий одно из его условий, либо изменяющий его содержание.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или

прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор является видом сделки, его понятие тожде-

ственно определению сделки. Однако понятие сделки более широкое, нежели понятие договора. К

договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. Поскольку договор является

правомерной сделкой, порождающей обязательство, к нему применимы общие положения об обя-

зательствах. Договор порождает правоотношение, а именно, обязательство между заключившими

его контрагентами. Поэтому издавна существует юридическая формула: нет договора - нет обяза-

тельства. Договор порождает обязательство. Эта краткая юридическая формула отражает суть

правоотношений населения и производителей (исполнителей, изготовителей и продавцов) жилищно-

коммунальных услуг.

Действительность договора определяется общими нормами о сделках. Поэтому для его заключения необходимо наличие всех правовых предпосылок, которые согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации означают совершение действительной сделки. Понятие договора как сделки (юридического факта) раскрывается через его содержание, то есть через совокупность составляющих его условий. Сторона, участвующая в договоре, обязана сделать другой стороне заявление о существенности тех условий договора, которые считает наиболее важными для себя с прямым указанием на то, что в противном случае договор будет считаться незаключенным. Если такого заявления не было сделано, договор считается заключённым на условиях, которые считает наиболее важными для себя другая сторона.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

107

Согласно статье 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, его

цене, об обеспечении исполнения обязательств, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, и все остальные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение. Без закрепления прав и обязанностей сторон по поводу условий договор теряет свои функции. В силу ст. 432 ГК РФ для заключения договора необходимо достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них приводит к признанию договора не заключенным. Консенсуальные договоры (купля-

продажа, оказание услуг и др.) считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, т.е. с момента подписания единого договора или получения оферентом акцепта.

В Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых правительством РФ от 23.05.2006 г. №307 (с 2011 г. Постановление от 6 мая 2011 г. № 354) наличие договора, заключаемого исполнителем с потребителями коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации, является обязательным условием предоставления коммунальных услуг. В договоре на предоставление коммунальных услуг населению согласно названным Правилам предоставления коммунальных услуг должны отражаются его существенные условия, без которых договор не является действительным:

- предмет договора;

- наименование коммунальной услуги;

- потребительские свойства, федеральные стандарты качества и режим предоставления услуг;

- проверки качества коммунальных услуг, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170) и положениемо Государственной жилищной инспекции Тюменской области;

- нормативные объемы потребления;

- соглашение о месте и моменте передачи коммунальных услуг потребителю;

- способы и методы контроля качества коммунальных услуг;

- порядок и сроки устранения неисправностей и аварий;

- установленные размеры и условия оплаты;

- форма, расчетный период, порядок и сроки внесения платежей;

- условие о цене договора;

- права, обязанности и имущественная ответственность исполнителя при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;

- соглашение о взаимных обязательствах уплаты пени и неустойки, порядок их выплаты при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;

- права и обязанности потребителя, пени за несвоевременную оплату услуг;

- технические характеристики инженерного оборудования жилых помещений, в том числе определяющие максимальную мощность электробытовых машин, приборов, аппаратуры.

В 2011 Правительством РФ утверждено Постановление от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», в котором содержатся следующие положения:

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в

письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил и может содержать особенности исполнения такого договора в случаях и пределах, предусмотренных настоящими Правилами. В случае несоответствия заключенного в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, положениям настоящих Правил он считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами.

19. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, должен

включать:

а) дату и место заключения договора;

б) наименование, адрес, реквизиты расчетного счета и иную контактную информацию исполнителя;

в) следующие сведения о потребителе:

для физического лица - фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон;

для юридического лица - наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации, контактный телефон;

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

108

г) адрес помещения в многоквартирном доме, жилого дома (домовладения), по которому предоставляются коммунальные услуги с указанием размера (объема, площади) отапливаемых помещений, количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, или вида деятельности, осуществляемой в нежилом помещении;

д) наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);

е) требования к качеству предоставляемой коммунальной услуги (коммунальных услуг);

ж) порядок определения объема (количества) потребленного коммунального ресурса ис-

ходя из нормативов потребления коммунальных услуг, показаний приборов учета или иным указанным в настоящих Правилах способом;

з) сведения о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета,

а также установленный срок проведения очередной поверки;

и) периодичность и порядок проведения исполнителем проверок наличия или отсутствия индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, распределителей и их технического состояния, достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей;

к) порядок определения объема предоставленных коммунальных услуг и размера платы

за коммунальные услуги, порядок, срок и форму внесения платы за коммунальные услуги;

л) меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае предоставления таких мер);

м) адрес и способ доставки потребителю счета для оплаты коммунальных услуг;

н) порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставле-

ния коммунальных услуг ненадлежащего качества, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

о) права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя;

п) основания и порядок приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг;

р) основания и порядок изменения и расторжения договора;

с) срок действия договора.

Потребительские свойства, федеральные стандарты качества и режим пре-

доставления услуг должны соответствовать :

- Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г. (№354 от 6 мая 2011г.);

- Государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы. Санитарно-

эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. Санитарно-эпидемиологические

правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00. Минздрав России Москва 2001;

- Санитарно-эпидемиологические правила и нормы СанПиН 2.1.4. 2496–09 Гигиенические

требования к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения, утверждены постановлени-

ем Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 07 апреля 2009 № 20

(изменение к СанПиН 2.1.4.107401 Санитарные правила устройства и эксплуатации систем центра-

лизованного горячего водоснабжения);

- Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие

технические условия" (принят постановлением Госстандарта РФ от 19 июня 2000 г. N 158-ст).

Проверки качества коммунальных и жилищных услуг, установленные Правилами и нормами

технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г.

№170), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правитель-

ства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491) и положением о Государственной жилищной

инспекции Тюменской области.

Уменьшение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально ко-

личеству полных лет непроведения капитального ремонта жилого строения в соответствии с ч.1

ст.616 ГК РФ, ч.2 ст.681 ГК РФ и ч.6, 10 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт

жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ре-

монту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами,

превышающими установленную продолжительность, Постановление Правительства Российской Фе-

дерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

109

Порядок и сроки устранения неисправностей и аварий в соответствии с Правилами и нормами

технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г.

№170), Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие

технические условия" (принят постановлением Госстандарта РФ от 19 июня 2000 г. N 158-ст), Прави-

лами предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г.

Выплата собственникам жилых помещений в досудебном порядке, установленном Законом о

защите прав потребителей, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23

мая 2006 г. (п.38.д, п.49р, п.51е, п.51ж, п.77) законной неустойки при непредоставлении коммуналь-

ных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами,

превышающих установленную продолжительность в размере 3% за каждый час ненадлежащего ис-

полнения коммунальной услуги. Согласно Постановлению от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении

коммунальных услуг» п.31д) «исполнитель обязан производить начисления потребителю неустоек

(штрафов, пеней).

Соответственно и аналогично этому определяются существенные условия жилищных услуг и

услуг управления, исходя из их номенклатуры и функций.

Договоры населения на предоставление жилищно–коммунальных услуг должны соответствовать

нормам и понятиям гражданско-правовой сделки, нормам обязательственного права и имуществен-

ной ответственности за их нарушение, то есть уплаты неустойки, определенной законом (законной

неустойки). К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязатель-

ствах (статьи 307 - 419), а также правила об отдельных видах договоров, содержащиеся в Граждан-

ском кодексе РФ – ст.420 ГК РФ.

Основные выводы:

1. Оплата жилищно-коммунальных услуг – это встречное обязательство населения, при ус-

ловии, что эти услуги надлежащего качества.

2. Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство.

3. Договор раскрывается через его содержание, то есть через совокупность составляющих

его условий.

4. Сторона, участвующая в договоре, обязана сделать другой стороне заявление о сущест-

венности тех условий договора, которые считает наиболее важными для себя с прямым указа-

нием на то, что в противном случае договор будет считаться незаключенным.

5. Существенными являются условия о предмете договора, его цене, об обеспечении испол-

нения обязательств, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как

существенные или необходимые для договоров данного вида, и все остальные условия, относи-

тельно которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.

6. Для заключения договора необходимо достижение сторонами соглашения по всем суще-

ственным условиям договора. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них приводит к

признанию договора не заключенным.