31. Методи оцінки нерухомості при інвестиційному кредитуванні, їх характеристика.

Розглянемо методи оцінки об’єктів нерухомості, які існують на практиці при іпотечному кредитуванні. Більшість з них об’єднані у три підходи:

Дохідний (оцінка нерухомості базується на доходах, що можна отримати від використання об’єкта нерухомості). Даний підхід дає найкращі можливості для оцінки інвестиційної вартості об’єкта нерухомості;

порівняльний (ринковий) (при такому оціка нерухомості здійснюється на підставі аналізу цін на схожі за своїми характерами об’єкти нерухомості);

витратний майновий (базується на принципі заміщення вартості витрат, які необхідно здійснити для спорудження такого ж об’єкта або із схожими характеристиками).

У рамках дохідного підходу виділяють рівні доходів і витрат:

рівень – потенційний валовий дохід від здачі об’єкта нерухомості в оренду або дохід одержаний від використання нерухомості іншим способом;

рівень – ефективний валовий дохід. Визначається шляхом віднімання від потенційного валового доходу витрат від недовантажених приміщень;

рівень – чистий операційний дохід. Характеризує величину реального доходу за мінусом поточних операційних витрат;

рівень – чистий дохід. Грошові кошти до виплати податків.

Метод капіталізованих доходів (прямої капіталізації) – полягає у розрахунку поточної вартості майбутніх доходів отриманих від використання об’єкта доходів від використання об’єкта нерухомості і виручка від його перепродажу капіталізації у поточну вартість, яка буде представляти собою ринкову вартість об’єкта. Використовується коли потік є стабільним.

Вартість об’єкта нерухомості = чистий дохід / коефіцієнт капіталізації

Існують кілька методів розрахунку коефіцієнту капіталізації, а саме:

метод інвестиційної групи передбачає розрахунок коефіцієнта капіталізаціїяк середньозваженої ставки по іпотечному кредиті і віддачі на валовий капітал. Даний метод передбачає, що відшкодування не є обов’язково умовою в даний час, а буде здійснюватись при перепродажі об’єкта.

Метод інвестиційної групи з амортизацією. Коефіцієнт капіталізації визначається як середньозважена величина іпот. Постійної та ставки доходності на власний капітал.

Іпотечна постійна – це відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту.

Коефіцієнт капіталізації при прямолінійному відшкодування капіталу:

К = норма повернення капіталу + віддача на вкладений капітал

Коефіцієнт капіталізації при поверненні капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції:

К = ∑ фактору фонду відшкодування та ставки дохідності інвестицій,

де фактор фонду відшкодування – ануїтет ний коефіцієнт.

При такому методі забезпечується повне відшкодування інвестицій і отримується по ним дохід.

В процесі використання нерухомості можлива часткова втрата. поточний дохід слід розглядати і як відшкодування інвестицій і дохід на інвестиції.

У випадках, коли вартість нерухомості збільшується, то весь поточний дохід і частину виручки від перепродажу можна розглядати як дохід на інвестиції.

Оцінка вартості нерухомого майна в рамках «Дохідного підходу» за методом дисконтування грошового потоку передбачає прогнозування розміру чистого операційного доходу на певний період в майбутн. та імовірну ціну перепродажу об’єкта в кінці цього періода.

Потім визначають поточну вартість усіх грошових потоків. При порівняльному (ринковому) підході виділяють такі методи:

Метод аналізу продаж;

Метод валового рентного мультиплікатора.

При реалізації методу аналізу продажів послідовність здійснюється в кілька етапів:

Виявлення недавніх продажів об’єктів зі схожими характеристиками. Джерела інформації і власний архів експертооцінювача, банки даних ріелторських фірм, нотаріальних та ін.. джерел.

Перевірка достовірності інформації про угоди

Внесення поправок до ціни, яка враховує різницю між об’єктом, що оцінюється та іншими об’єктами, ціни на які відомі.

Метод валового рентного мультиплікатора – відноситься до ринкових методів оцінки, приносять дохід.

Інструментом є мультиплікатор валових рентних платежів – GRM.

Існує пряма залежність між ціною продажу об’єкта та доходом від сдачі його в аренду. Мультиплікатор визначають як співвідношення ціни покупки або продажу до рентного доходу. В якості ренти доходу можна використовувати або потенційний або дійсний валовий дохід.

Послідовність застосування методу:

Визначення річного рентного доходу для об’єкта, що оцінюється

Розрахунок оптимального мультиплікатора валових рентних платежів, виходячи з ринкових даних щодо останніх продажів схожих об’єктів нерухомості.

Визначення вартості об’єкта нерухомості як валового рентного доходу на мультиплікатор валових рентних платежів.

Витратний підхід застосовують на припущенні, що витрати на будівництво об’єкта з урахуванням зносу в сукупності з ринковою вартістю земельних ділянок, на яких знаходиться об’єкт досить точно визначає вартість об’єкта нерухомості.

Технологія застосування витратного підходу:

Визначають вартість земельної ділянки, на якій знаходиться об’єкт нерухомості:

Метод здійснюваних продажів для оцінки земельної ділянки полягає в порівнянні даних по аналогічним вільним ділянкам, що були продані за останній час.

Метод співвідношення (переносу) полягає в поділі загальної ціни продажу об’єктів, що порівнюється на дві складові і будівлі і земельні ділянки.

Метод залишок для землі полягає в тому, що дохід який отримується від використання об’єкта нерухомості поділяється на дохід, що приноситиме будівля; частка прибутку, що віднесена до земельної ділянки.

Метод розвитку (освоєння) використовується якщо необхідно визначити вартість землі, яка придатна для поділу на окремі ділянки.

Розрахоують вартість заміщення чи відтворення об’єкта нерухомості:

Метод порівняльної одиниці (метод питомої вартості)

По елементний метод розрахунку вартості (метод розбивки на компоненти) передбачає визначення витрат на матеріали, робочу силу на виконання земельних робіт.

Кошторисний метод

Індексний метод (визначення вартості відтворювального об’єкта шляхом множення балансової вартості на індекс переоцінки

Розраховують всі види зносу об’єкта. Знос використовують щоб врахувати відмінності в характер. нового об’єкта і об’єкта, що оцінюється.

Загальний знос об’єкта нерухомості за мінусом витрати на його відтворення або заміщення

Розраховують загальну вартість об’єкта нерухомості та земельної ділянки, що є інвестиційною вартістю.