VII. Инвестиционный план Пример структуры раздела

1. Организационные и другие издержки подготовительного периода (затраты на регистрацию предприятия, маркетинговые исследования, разработка техдокументации и т. д.).

2. Приобретение участков земли.

3. Приобретение (строительство) зданий.

4. Приобретение (изготовление) оборудования (по видам оборудования).

Первичная информация

В течение 2007 г. необходимо осуществить следующие расходы на подготовительные исследования:

– подготовку технико-экономического обоснования реконструкции 2-го и 3-го этажей жилого дома под гостиницу (пояснительная записка, архитектурное решение, сметы) – 30 тыс. руб.;

– оплату услуг оценочной фирмы по определению стоимости расселения восьмиквартирного жилого дома – 12 тыс. руб.;

– оплату услуг консалтинговой фирмы по разработке инвестиционного проекта создания гостиницы – 21 тыс. руб.;

– расходы по лицензированию и сертификации будущего бизнеса – 20 тыс. руб.

В соответствии со средними ценами на рынке недвижимости N-ской области затраты на расселение восьмиквартирного жилого дома составят 7296 тыс. руб.

В течение 2008 г. планируется осуществить реконструкцию 2-го и 3-го этажей жилого дома, в котором будет находиться гостиница. Стоимость реконструкции по действующим рыночным ценам составляет 7599,97 тыс. руб.

В течение 2009 г. планируется приобрести оборудование для гостиницы, закупить и смонтировать осветительное оборудование, построить автомобильную стоянку, осуществить прочие единовременные расходы в суммах, указанных в Производственном плане.

VIII. Финансовый план Пример структуры раздела

1. Источники финансирования инвестиционного проекта.

2. Баланс движения денежных средств.

3. Прогноз прибылей и убытков.

4. Прогнозный баланс предприятия.

5. Расчет и характеристика показателей оценки эффективности инвестиционного проекта.

Первичная информация

Предполагается финансирование проекта за счет двух источников:

– собственные средства И.П. Иванова в размере 2902,15 тыс. руб. (14,88 % от всей суммы финансирования);

– заемные средства – кредит коммерческого банка в размере 16 600 тыс. руб. (85,11 % от всей суммы финансирования).

Инициатор проекта предполагает получать кредит частями по мере необходимости в заемных средствах, т.е. предусматривается открытие кредитной линии.

Общая сумма финансирования составляет 19502,15 тыс. руб.

Превышение потребности в финансировании над стоимостью проекта обусловливается продолжительным временным лагом от начала первых вложений в проект до момента получения первой выручки по проекту. Таким образом, возникшие обязательства по уплате процентов по предоставленным заемным средствам, а также нехватка собственных средств на покрытие указанных процентов вызывают необходимость в привлечении больших сумм кредитов.

Поскольку инициатор проекта – индивидуальный предприниматель, банк кредитует его как физическое лицо. Обеспечением кредита выступает здание, в котором будет расположена гостиница. В таких условиях кредит является ипотечным, среднерыночная ставка по этому виду кредита составляет 16 % годовых.

Для прогнозирования движения денежных средств необходимо составить таблицу, в которой можно было бы учесть все виды притоков и оттоков денежных средств, связанных с рассматриваемым инвестиционным проектом.

Показатели, тыс. руб.	Периоды
Сальдо на начало периода Операционная деятельность 1. Денежные притоки – всего 1.1. Выручка от реализации услуг (основной вид деятельности) ' 2. Денежные оттоки – всего 2.1. Затраты на осуществление услуг переменные затраты постоянные затраты 2.2. Единый налог на вмененный доход 3. Денежный поток от операционной деятельности (стр. 1 – стр. 2) Инвестиционная деятельность 4. Вложения в основные средства 5. Изменение оборотного капитала 6. Денежный поток от инвестиционной деятельности (стр. 4 + стр. 5) Финансовая деятельность 7. Денежные притоки – всего (стр. 7.1 + стр. 7.2) 7.1. Банковский кредит 7.2. Поступление собственных средств от других видов деятельности 8. Выплата средств – всего 8.1. Уплата процентов за предоставленные заемные средства 8.2. Погашение основного долга 9. Денежный поток от финансовой деятельности (стр. 7 – стр. 8) 9.1. Чистый денежный поток (стр. 3 + стр. 6 + стр. 9) Сальдо на конец периода

В качестве горизонта прогнозирования инициатор проекта выбрал 10-летний период – с 2007 по 2017 г. Планирование денежных средств ведется на 2007–2010 гг. поквартально, далее – в годовом исчислении.

При составлении плана денежных поступлений и выплат, подборе величины и сроков привлечения заемных средств необходимо обеспечить финансовую реализуемость инвестиционного проекта, которая проявляется в положительном остатке денежных средств на конец любого периода в рамках горизонта прогнозирования.

При планировании налогообложения гостиничного бизнеса следует учитывать, что Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 101-ФЗ расширил виды предпринимательской деятельности, переводимые на уплату единого налога на вмененный доход (ЕНВД). Согласно закону начиная с 2006 г. на ЕНВД переводятся услуги по временному размещению и проживанию граждан, т.е. гостиничный бизнес, при этом общая площадь спальных помещений не должна превышать 500 м². В этой связи при планировании денежных потоков следует учесть уплату единого налога на вмененный доход в размере 74,4 тыс. руб. за квартал.

Величины притоков и оттоков денежных средств по статьям, представленным в таблице, обоснованы и рассчитаны в соответствующих разделах бизнес-плана. Так, величина производственных затрат представлена в Производственном плане, инвестиционные вложения – в Инвестиционном плане, выручка – в Плане маркетинга и т. д. Таким образом, прогноз движения денежных средств обобщает всю ранее собранную информацию по инвестиционному проекту.

Общая динамика денежных потоков по видам деятельности рассматриваемого проекта имеет следующий вид.

Для составления прогноза прибылей и убытков необходимо сопоставить все виды доходов, создаваемых проектом, с расходами, необходимыми для его осуществления. Возможная форма прогноза финансовых результатов представлена в таблице.

Показатели, тыс. руб.	Периоды
I. Доходы и расходы по основному виду деятельности
Выручка от реализации услуг (основной вид деятельности)
Затраты на осуществление услуг
Прибыль от продаж
П. Прочие операционные и внереализационные доходы и расходы
ЕНВД
Уплата процентов за предоставленные средства
Чистая прибыль

Прогноз динамики и объемов реализации гостиничных услуг обоснован в Плане маркетинга и Производственном плане и отражен на графике.

Величина производственных затрат на осуществление гостиничных услуг с разбивкой на переменную и постоянную часть обоснована в Производственном плане и представлена на графике.

Для оценки эффективности инвестиционного проекта в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов рассчитываются следующие показатели:

– срок окупаемости инвестиционного проекта;

– бухгалтерская рентабельность инвестиций;

– чистая приведенная стоимость проекта (чистый дисконтированный доход);

– индекс рентабельности инвестиций;

– внутренняя норма прибыли проекта.

Для расчета основных показателей эффективности необходимо определить ставку дисконта, т.е. ту величину, которая используется для определения суммы, которую заплатил бы потенциальный инвестор сегодня за возможность получения ожидаемых в будущем поступлений (будущего денежного потока) с учетом степени риска получения этих доходов.

Одним из способов расчета ставки дисконта является кумулятивный метод, в соответствии с которым за базу расчета можно взять процентную ставку по банковскому кредиту и добавить премию за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.

По каждому из видов риска экспертно была определена премия в размере от 0 % (риск совершенно отсутствует) до 5 % (риск максимально возможный):

– риск финансовой структуры – 4,25 %;

– риск за диверсификацию клиентуры – 1,0 %;

– риск стабильности получения доходов – 3,5 %;

– риск качества управления – 2,92 %;

– риск, связанный с размером компании, – 5 %.

Итого ставка дисконтирования равна сумме процентной ставки по банковскому кредиту и премий за риск:

16 % + 4,25 % + 1,0 % + 3,5 % + 2,92 % + 5 % = 32,67 %.

Показатели эффективности реализации рассматриваемого инвестиционного проекта представлены в таблице.

Показатель	Краткое обозначение	Единицы измерения	Результат
Чистый дисконтированный доход		тыс. руб.	2856,62
Срок окупаемости		лет	3,58
Индекс рентабельности инвестиций		доли единицы	1,45
Внутренняя норма прибыли		%	34,87