4. Основные элементы рынка недвижимости. Субъекты рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Неотъемлемыми элементами функционирования рынка недвижимости являются его субъекты. Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

1. Продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

2. Покупатели - инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

3. Профессиональные участники - инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

5. Сделки на российском рынке недвижимости. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми объектами.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью. На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

По распоряжению земельными участками: купля-продажа участка, а также права его аренды; сдача в аренду; залог земельного участка и права на землю; передача в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ; передача в пользование; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп для государственных и муниципальных нужд; приватизация.

По распоряжению жильем: приватизация комнат и квартир; купля-продажа жилья; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен; сдача жилья в аренду; имущественный наем; кредитование под залог (ипотека); участие в долевом строительстве; признание прав собственности по решению суда.

По распоряжению нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями: купля-продажа; сдача в аренду; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественных комплексов; передача нежилых помещений, зданий, сооружений в качестве вклада в уставный капитал; кредитование под залог (ипотека); мена; признание права собственности или других прав по решению суда.

Письменная форма сделки заключается в составлении документа (договора), отражающего содержание сделки и подписанного лицами, ее совершающими. Договор имеет два значения: а) юридический факт, порождающий права и обязанности; б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

• простых - когда заключается один договор между двумя сторонами;

• сложных - если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые можно объединить в две основные группы: общие и специфические.

К общим функциям договора относят: инициативную; координационную; гарантийную; волеизъявительную; информационную; обеспечение обязательств; критерий оценки управления недвижимостью; обеспечение свободы предпринимательства.

К специфическим функциям договора относят: реализацию предпринимательского проекта; получение налоговых и амортизационных льгот; закрепление отношений сторон в форме обязательств; согласование интересов и действий сторон; введение санкций, предусмотренных сторонами и законом; осуществление прав на недвижимое имущество.

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения.