16. Экономические и правовые основы залога недвижимости. Понятие и виды залога. Особенности залога земельных участков, жилья и предприятий.

В самом общем виде залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог - обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета.

В экономическом отношении ипотека - способ привлечения финансовых ресурсов для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения (купля-продажа, обмен и др.) экономически или юридически нецелесообразны. Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска первичных, вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

– классический залог – имущество остается у залогодателя;

– заклад – имущество передается залогодержателю во владение;

– твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

Подвиды залога: а) ипотека – залог недвижимости, ЦБ и имущественных прав; б) залог товаров в обороте; залог вещей в ломбарде; г) твердый залог – оставление залога у залогодателя с наложением знаков свидетельствующих о залоге («под замком и печатью залогодержателя»).

Можно выделить следующие особенности залога земельных участков.

1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.

2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство, не могут быть сданы в залог (скверы, бульвары, площади, пляжи и др.)

3. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре.

4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное условие.

5. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, которые имел залогодатель.

6. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.

7. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта РФ, но не районного уровня.

8. Оценка земельного участка при залоге осуществляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

9. По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год.

10. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после появления оснований для обращения взыскания на предмет залога, т.е. после истечения срока погашения кредита.