12. Аренда как форма разгосударствления и приватизации объектов недвижимости (предприятий).

Одним из важнейших условий формирования социально ориентированной рыночной экономики является преобразование отношений собственности посредством разгосударствления и приватизации государственных предприятий. Разгосударствление, т.е. передача функций непосредственного управления хозяйствующими субъектами от государства физическим и юридическим лицам частично или полностью Приватизация - приобретение юридическими или физическими лицами права собственности на объекты, принадлежащие государству.

Аренда предприятий имеет следующие особенности:

1) предмет аренды - предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности;

2) цель аренды - продолжение хозяйственной и коммерческой эксплуатации предприятия;

3) арендодатель передает во временное владение и пользование за плату:

- все основные фонды, в том числе земельные участки, здания, сооружения и оборудование;

- запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства на условиях и в пределах, установленных в договоре;

- права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, находящимся у арендодателя на законном основании;

- права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;

- права требования, вытекающие из договорных обязательств, и долги предприятия с согласия кредиторов;

4) права арендодателя, полученные им на основании лицензии, разрешающей ведение определенной деятельности, не подлежат передаче арендатору;

5)арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если нет иного в договоре;

6) арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

В целях защиты прав и интересов кредиторов арендодатель должен письменно известить их о предстоящей передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа и вступает в силу после государственной регистрации.

13. Особенности аренды отдельных видов недвижимости. Наем и аренда в жилищной сфере. Аренда земельных участков и участков лесного фонда.

Предмет аренды - различные виды недвижимых объектов оказывают существенное влияние на порядок и условия передачи их владельцами во временное пользование другим лицам. В настоящее время принято различать четыре вида передачи жилых помещений во временное и бессрочное владение и пользование: социальный наем, коммерческий наем, аренда и поднаем.

Но договору социального найма предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального фондов в пределах установленной нормы для бессрочного проживания граждан. Объектом договора соц. найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в виде отдельной квартиры или ее части (комнаты), благоустроенное применительно к условиям соответствующего города (села) и отвечающее санитарным и техническим нормам, предоставляемое из жилого фонда социального использования. При определении пригодности для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений учитываются их физический износ, повреждения несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования .

При коммерческом найме из государственного или муниципального жилого фонда в отличие от социального жилое помещение предоставляется: без ограничения площади; за договорную коммерческую плату; на определенный срок - до пяти лет (а не бессрочно). В договоре коммерческого найма указываются постоянно проживающие с нанимателем лица, которые в отличие от условий социального найма не обязательно должны входить в состав членов его семьи.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя и проживающих с ним членов семьи передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии возмездность и соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Аренда в отличие от найма существует в отношениях между собственником жилья и юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан в порядке субаренды. Практически такие отношения в большей мере отражают не аренду, а траст - доверительное управление жилым помещением. Договор аренды заключается в письменной форме максимум на пять лет и подлежит государственной регистрации. Арендодателем жилого фонда государственной и муниципальной собственности выступает уполномоченный исполнительной властью орган.

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. Основные признаки аренды земель: срочность, платность, возвратность. Размер арендной платы определяется договором аренды. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке.

В настоящее время, законодательство РФ разрешает гражданам (физическим лицам) и юридическим лицам брать в аренду участки лесного фонда под определенные цели на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных аукционов.

Участки лесного фонда могут передаваться в аренду одному или нескольким арендаторам для осуществления следующих видов лесопользования: заготовки древесины; заготовки живицы; заготовки второстепенных лесных ресурсов (пней, коры, бересты, пихтовых, сосновых, еловых лап, новогодних елок и других); побочного лесопользования (сенокошения, пастьбы скота, размещения ульев и пасек, заготовки древесных соков, заготовки и сбора дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов и т.п.); для нужд охотничьего хозяйства и для рекреационных целей. Пользование участками лесного фонда для рекреационных целей включает в себя: прогулки; отдых у воды; занятия различными видами спорта; проведение культурно-массовых и спортивных мероприятий.