7.7.Концепция формирования и управления муниципальной собственностью

Целью концепции социально-экономического и градостроитель­ного развития муниципального образования и управления его собственностью является разработка предложений по максимальному использованию территориально­го потенциала, смягчению имеющихся диспропорций, повышению качества жизни и благосостояния населения.

При разработке концепции необходимо строго придерживаться следующих принципов:

- привлечение средств предприятий различных форм собственности через систему договоров о сотрудничестве;

- экономические методы регулирования землепользования и сниже­ние уровня экологического воздействия на окружающую среду;

- материальная и социально-бытовая компенсация населению за условия проживания в сложной экологической обстановке.

Стратегия формирования собственности города является составной частью стратегии его развития. Стратегия - это общественно согласованная концепция развития города (муниципального образования) на длительный срок.

Стратегия развития города при формировании его собственности должна быть направлена на повышение эффективности использования имущества:

1.предназначенного для решения вопросов местного значения;

2.предназначенного для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, а также имущество, предназначенное для осуществления отдельных полномочий органов местного самоуправления, переданных им в порядке, предусмотренном Федеральным законом;

3.предназначенного для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования;

4.необходимое для решения вопросов, право решения которых предоставлено органам местного самоуправления федеральными законами и которые не отнесены к вопросам местного значения.

Стратегия формирования собственности города базируется на способах ее формирования. Основными способами формирования муниципальной собствен­ности являются:

- передача объектов государственной собственности в собствен­ность муниципального образования в порядке разграниче­ния собственности между уровнями власти;

- формирование муниципальной собственности в результате коммерческой и некоммерческой деятельности муниципаль­ных предприятий и учреждений;

- приобретение имущества по сделкам и по иным основаниям, предусмотренным законодательством (на основании догово­ров купли-продажи, дарения, иных сделок об отчуждении имущества).

Количественно оптимальные объемы муниципальной собствен­ности определить достаточно сложно. Формирование муниципальной собственности на основании качественных критериев предполагает, что в ее состав должны входить объекты:

- обеспечивающие и гарантирующие выполнение социальных, экономических и прочих функций, которые не должны, не могут или не заинтересованы выполнять федеральные и ре­гиональные органы власти и управления, а также хозяй­ствующие субъекты других форм собственности (муниципаль­ные бюджеты, имущества органов местного самоуправления, муниципальные учреждения социальной защиты, муниципаль­ные объекты инженерной инфраструктуры);

- характеризующиеся высокой степенью технологически функ­циональных взаимосвязей в рамках территории муниципаль­ного образования (водопроводные, канализационные, тепло­вые, электрические сети);

- наиболее значимые и приоритетные для целей социально-экономического развития муниципального образования;

- способные функционировать в режиме самофинансирования либо финансироваться за счет бюджетных и внебюджетных источников муниципального образования.

Таким образом, в основу формирования муниципальной соб­ственности изначально должны быть положены следующие прин­ципы:

1. строго целевого соответствия собственности требованиям фе­дерального законодательства;

2. достаточности собственности для эффективного решения воп­росов местного значения;

3. соблюдения динамического равновесия между доходообразующими и бюджетообременительными объектами муниципаль­ной собственности.

В процессе управления муниципальной недвижимостью органы мест­ного самоуправления реализуют общие и конкретные функции управ­ления, в том числе планирование и программирование; маркетинг; мониторинг; аудит; учет; контроль; оценку и др.

До недавнего времени управление муниципальной землей и управление муни­ципальным недвижимым имуществом рассматривались муниципальными обра­зованиями как две различные задачи, решение которых возлагалось на разные органы: земельный комитет и комитет по управлению имуществом.

Недостатком раздельного управления землей и недвижимым имуществом является отсутствие единой системы объективной оценки и взимания платежей за использование му­ниципальной недвижимости, что приводит к постоянному занижению ее стои­мости и сокращению поступлений в бюджет.

Осложняется контроль за денеж­ными потоками в сфере недвижимости, прогнозирование действующих тенденций и ожидаемых поступлений в местный бюджет. Все это снижает значимость не­движимости для муниципального образования.

Переход к единой системе управ­ления муниципальной недвижимостью обеспечивает создание рынка недвижимости, гарантии имущественных прав на недвижимость, привлечение инвестиций в недвижимость и увеличение доходов бюджета.

Для перехода на единое управление недвижимостью в некоторых городах соз­даны в составе администраций структурные подразделения (департаменты, ко­митеты) по управлению недвижимостью, в состав которых входят земельные ко­митеты и комитеты но управлению муниципальным имуществом.

В этих струк­турных подразделениях централизованы ведение реестра недвижимости, бухгал­терский учет, юридическая служба и т. п. За счет этого муниципальные власти получают существенный экономический эффект.

Интерес представляет опыт управления недвижимостью в г. Томске, где создано муниципальное учреждение «Томское городское имущественное ка-­ значейство». Это казначейство является единым многофункциональным балан-­ содержателем всех объектов муниципальной собственности города, кроме жилищ-­ ного фонда.

Его основные задачи:

• контроль за эффективным и целевым использованием объектов муниципаль­ной собственности, сдаваемых в аренду;

• к онтроль за эффективным использованием бюджетных средств на содержа­ние и ремонт объектов муниципальной собственности;

• обеспечение сохранности муниципального имущества, в том числе времен­но пустующих помещений и изъятого имущества;

• анализ эффективности использования и систематический учет муниципаль­ного имущества.

В рамках этих задач упомянутое учреждение осуществляет:

• контроль за техническим состоянием и эксплуатацией закрепленных за ним зданий и помещений, определение необходимости и возможности ремонта объектов;

• экспертизу проектно-сметной документации и актов выполненных аренда­торами работ при проведении капитальных ремонтов зданий и помещений, контроль за качеством и объемами выполненных работ;

• инвентаризацию и иные проверки выполнения договоров аренды и исполь­зования по назначению объектов муниципальной собственности;

• ведение реестра муниципальной собственности города, выявление, учет и при­нятие мер к постановке на свой баланс бесхозных объектов муниципаль­ной собственности;

• организацию работы по паспортизации и проведению оценки стоимости объ­ектов муниципальной собственности;

• контроль за своевременным поступлением арендной платы в бюджет города и за выполнением договоров между арендаторами и организациями, оказы­вающими коммунальные услуги;

• контроль за использованием муниципального имущества в соответствии с требованиями правил.