9.7. Менеджмент городских земель и государственный контроль за их использованием

Менеджмент городских земель означает эффективное управление этими землями, направленное на повышение уровня жизни жителей муниципального образования. В данном случае объектом управления выступают земли городов (муниципальных образований). Менеджмент городских земель является составной частью муниципального менеджмента. Поэтому здесь используются все основные методы принципы муниципального менеджмента, направленные на повышение эффективности использования земель как составной части недвижимости.

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Цели, задачи и интересы государственных и муниципальных органов власти в области управления земельными ресурсами в основном совпадают, но с учетом того, что земельные платежи представляют собой источник пополнения местного бюджета, в муниципальном управлении отмечается ярко выраженный экономический уклон.

Управление землями на территории поселения включает в себя принятие нормативно-правовых актов в виде решений, программ, правил и раскрывается через внедряемые мероприятия. В соответствии с этим органы местного самоуправления могут активно влиять на становление и развитие рынка земли, при этом в основу общего регулирования земельно-имущественных отношений положена федеральная и региональная нормативно-правовая база.

Муниципальная земельная политика в поселениях должна быть направлена на создание благоприятных условий для удовлетворения интересов граждан и общества, а также для устойчивого развития поселения. Проведение современной муниципальной экономической политики основано на рациональной эксплуатации, закрепленной за органами местного самоуправления собственности. Очевидно, что муниципальная собственность, в особенности земельные ресурсы, составляет экономическую основу местного самоуправления в качестве источника финансирования местного бюджета. Поэтому муниципалитет должен реализовывать такую стратегию управления земельными ресурсами, которая бы обеспечивала стабильное поступление постоянно увеличивающихся доходов от использования земли. Эти доходы следует направлять на развитие инфраструктуры города.

Сложившаяся практика оценки эффективности использования муниципаль­ной собственности основывается на анализе состояния и тенденций изменения е е вклада в формирование базы неналоговых доходов местного бюджета.

Для эффективного управления муниципальной землей, находящейся в собственности органов местного самоуправления необходимо решить следующие задачи:

• выполнить структурную и количественную оптимизацию организаций и предприятий муниципальной формы собственности;

• обеспечить полный и своевременный учет муниципальной собственно­сти и всех проводимых с ней операций;

• создать единую систему контроля за сохранностью муниципальной собст­венности и использованием ее по назначению;

• выработать критерии оптимальных решений по распоряжению муниципаль­ной собственностью;

• добиться повышения инвестиционной привлекательности муниципальной собствен­ности.

Главным принципом Земельного кодекса провозглашен приоритет охраны земель. Этот принцип основан на положении Конституции (ст. 9) о том, что земля и другие природные ресурсы используются и охраня­ются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и только во вторую очередь земля является объектом недвижимости.

Соответственно владение, пользо­вание и распоряжение земельными участками может осуществляться собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде.

Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное и целевое использование земель всех категорий.

Основная задача контроля состоит в обес­печении исполнения земельного законода­тельства, соблюдения требо­ваний, выполнения мероприятий по использованию и охране земель органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами.

Государствен­ный контроль за соблюдением земельного законодательства, исполь­зованием и охраной земель осуществляют региональный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его органы на местах и дру­гие органы исполнительной власти в соответствии с федеральным за­конодательством.

Общественный контроль за использованием и охра­ной земель осуществляется общественными объединениями и общественными инспекторами, назначенными специально уполномо­ченными органами государственной власти по контролю за использо­ванием и охраной земель из числа лиц, знающих земельное законода­тельство и имеющих опыт работы в области охраны окружающей природной среды.

Мероприятия по охране земель должны предотвращать их деградацию путем стимулирования природоохранных технологий, осуществления компенсационных выплат за ухудшение качества земель. Они предусматривают действия по экономии ценных и продуктивных угодий.

В интересах охраны здоровья людей, окружающей природной среды установлены нормативы предельно допустимых концентраций химических, бактериальных, радиоактивных и других вредных веществ в почве.

В процессе проектирования, размещения, строительства и ввода в эксплуатацию новых и реконструируемых зданий, строений, сооружений и других объектов, а также при использовании технологий, отрицательно влияющих на состояние земель, должны строго выполняться природоохранные нормативы.

Последствия влияния защитных мероприятий на состояние земель оцениваются по результатам государственных санитарно-гигиенической и экологической экспертиз.

Для повышения заинтересованности собственников земель, землепользователей и арендаторов в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности предусмотрено экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель.

Собственникам земель, землепользователям и арендаторам в ряде случаев предусматривается полная или частичная компенсация затрат, связанных с земельными улучшениями.

Предприятия, организации и граждане, допустившие радиоактивное, химическое или иное загрязнение земель, ухудшение их качества как объекта недвижимости, компенсируют затраты на дезактивацию, возмещают убытки собственникам земель, землепользователям, а также потери.