9.4. Государственный земельный кадастр

Одним из основных направлений управления земельными ресурсами является кадастровое деление территории РФ в соответствии с ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. №28-ФЗ. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации и присвоения соответствующих номеров земельным участкам устанавливается Правительством Российской Федерации.

Государственный земельный кадастр — это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведе­ния государственного кадастрового учета земельных участков, о мес­тоположении, целевом назначении и правовом положении земель Рос­сийской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов.

Существуют три основных типа кадастров:

• правовой — запись прав на объекты недвижимости;

• фискальный — запись стоимости объектов недвижимости и ин­формации, необходимой для налогообложения;

• многоцелевой — объединение правовой и фискальной систем с ин­формацией по планированию и землепользованию (в России это называется геоинформационная система (ГИС) города, района).

Регистрационная подсистема земельного кадастра (регистрацион­ный кадастр, РК) формировалась для гарантирования прав земле­пользователей и является необходимым условием создания рынка не­движимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра (фискальный ка­дастр, ФК) ведает земельными налогами, арендной платой, денежны­ми поступлениями от всех операций с землей.

ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и земель­ного налога. Одна из задач ФК — определение базы налогообложения.

Правовой и фискальный кадастры в России создаются одновремен­но. Более того, часть средств (в пределах 10% от земельных платежей) используется для развития кадастра.

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости, поэтому для его функционирования необхо­димо юридически оформить объект недвижимости.

Это означает со­здание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последу­ющей государственной регистрацией прав на него.

Кадастровое дело — система управления территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных ис­точниках информации органов государственной власти актов эконо­мической деятельности на земельном участке.

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основа­нием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель.

Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества.

Государство гарантирует права на объект недвижи­мости, и он становится товаром только после государственной регист­рации в одном из кадастров или реестров недвижимости.

Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после юридического оформления объекта.

Земельные участки регистрируется в земельных комитетах в позе­мельной книге и в государственном земельном кадастре.

Государственный кадастровый учет земельных участков — описа­ние и индивидуализация в Едином государственном реестре земель­ных участков, в результате чего каждый участок получает такие ха­рактеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономиче­скую оценки.

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастро­вого номера.

Землепользо­вателю выдается свидетельство о регистрации участка. Это означает, что государство гарантирует землепользователю условия пользования земельным участком, зафиксированные в правоустанавливающем до­кументе (государственном акте или договоре аренды).

После регистрации данные по земельному участку заносятся в эта­лонную базу данных государственного земельного кадастра, и руково­дитель организации, ведущей кадастр, несет ответственность за их до­стоверность.

Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков.

По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользований и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) — одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер.

За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования принимается элементарный земельный участок или земельный массив.

Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистрации, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легко распознаваемые на местности и на плане границы.

В природном отношении он может различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.

Регистрации земельного участка предшествует оформление юридических документов, устанавливающих право на предоставление или приобретение земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующего планово-картографического материала.

Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник (пользователь) земель.

Юридический документ — свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе.

Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения налогооблагаемой базы.

Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей.

Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доходности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень их продуктивности и местоположение.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположения, социального и инженерно-транспортного обустройства, плотности застройки, экологического состояния и престижности.

Информационное обеспечение государственного земельного кадастра осуществляется проведением топографо-геодезических, аэросъемочных, картографических работ, почвенных, геологических, геоботанических и инженерных обследований и изысканий, инвентаризации земель, сбором и обобщением информации о рыночных продажах земельных участков и других объектов недвижимости.

Современное информационное обеспечение рынка недвижимости формируется государственными агентствами по оценке земель, создаваемыми на базе институтов и предприятий по землеустройству.

Ведется разработка и освоение Государственной автоматизированной системы земельного кадастра России для накопления, обработки и выдачи земельно-кадастровой информации в автоматизированном режиме.

Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Одной из особых категорий имущества является недвижимое имущество. Недвижи­мость — это конгломерат земельных участков и связанных с ними есте­ственных и искусственных объектов, которые могут являться объектом гражданских правоотношений (в рамках действующего законода­тельства) и обладают широким спектром потребительских характери­стик. Отношения в области недвижимости являются производными от земельных и имущественных отношений. А само фактическое опи­сание характеристик объекта недвижимости сложилось в следующие основные группы:

• физические характеристики, определяющие конкретный объект в момент исследования;

• характеристики правового статуса с учетом мониторинга право­вых аспектов и сервитутов на объект недвижимости;

• характеристика экономической ценности объекта в отношении адекватной оценки при взимании налогов, принудительном вы­купе для государственных нужд, купле-продаже и страховой ко­миссии;

• специальные характеристики объекта (для здания — толщина и материал стен, цокольный этаж, для земельного участка — площадь, тип и толщина природного слоя, наличие гидромелиора­тивных сооружений).

Согласно теории управления недвижимостью эффективное государ­ственное регулирование отношений в сфере недвижимости достигается в том случае, если данные характеристики являются фактическими, документально подтвержденными, юридически зафиксированными. В результате чего эти характеристики создают информационную базу на бумажных и электронных носителях.

Наличие данной базы позволяет решить органам власти комплекс задач, направленных на:

• обеспечение законных прав собственников на недвижимость и формирование регионального рынка недвижимости;

• создание налогооблагаемой базы от эксплуатации недвижимости;

• создание механизма контроля за рациональным использованием государственной муниципальной собственности.

Формальная логика построения характеристик объекта недвижи­мости показывает их тесную связь и логическое построение в виде рациональной схемы информационной базы, обеспечивающей регули­рование отношений в сфере недвижимости, которая может быть реа­лизована как государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В настоящий момент в научной литературе рассматривается не­сколько вариантов функциональных структур ГКН, однако они все учитывают определенные ведомственные интересы, поэтому рассмот­рим наиболее идеальную структуру ГКН.

Рассмотрим систему действия данной структуры ГКН. В ГКН вно­сятся сведения о следующих объектах:

• территориальное зонирование (зоны разрешенного использова­ния, со своим регламентом использования);

• земельные участки;

• улучшения (здания, сооружения);

• первичные объекты недвижимости;

• части первичных объектов недвижимости (различные помеще­ния или их части — вторичные объекты недвижимости).

Внесение данных сведений производится на основе фискального принципа — государственной регистрации прав и обязанностей соб­ственников и пользователей объектов недвижимости. В результате в ГКН фиксируется ряд процессов:

♦ госучет объектов недвижимости — обеспечивает реестр объектов ГКН и их характеристики;

• госрегистрация прав на недвижимость — обеспечивает обновле­ ние в ГКН реестра прав на недвижимость;

• госрегистрация оценок объектов недвижимости — обеспечивает ГКН экономическими характеристиками;

♦ госучет территориальных зон — обеспечивает ГКН основными ха­рактеристиками по регулированию земельных отношений в зонах разрешенного использования.

Единство структуры и системы ГКН с информацией и объектом осу­ществляется на основе кадастрового номера объекта недвижимости, обес­печивающего информационно-имущественную уникальность объекта.

ГКН кроме учета недвижимости имеет еще и практическую сторо­ну регулирования земельно-имущественных отношений по формиро­ванию процессов государственного управления отношениями в сфере недвижимости:

• формирование, создание, финансирование объектов недвижимо­сти с проведением соответствующих юридических, администра­тивных и хозяйственных (на местности) мероприятий и с после­дующим подтверждением физических, экономических, правовых аспектов за соответствующим объектом и его уникальным када­стровым номером;

• выделение территориальных зон разрешенного использования как основы регулирования управления земельно-имуществен­ным комплексом на основе федерального и регионального зако­нодательства.

Сам процесс формирования является результатом комплекса дей­ствий, которые позволили собрать следующие комплекты правоуста­навливающих документов:

• комплекс подлинных правоустанавливающих документов для регистрации прав на недвижимость;

• кадастровое дело объекта недвижимости для присвоения уни­кального кадастрового номера и госучета;

• блок экономических характеристик для госрегистрации как объек­та налогообложения объекта недвижимости.

В свою очередь, результатом формирования территориальных зон являются несколько документов:

• кадастровое дело зоны с описанием границ;

• свод правил землепользования и застройки поселения с указани­ем правовых регламентов зон разрешенного использования;

• схема прогнозного развития поселения на перспективу.

Согласно принятым нормам и правилам сохранения и использования информация об объектах недвижимости и зонирования поселе­ний представляется на двух базах:

• в текстово-цифровом — семантическом виде, представляет собой информационную базу, в которой содержится полный перечень сведений об объекте недвижимости и характеристик режимов территориальных зон;

• в графическом, в виде дежурных кадастровых карт (планов) земельных участков, оперативных планов поселений с обяза­тельным указанием всех видов зонирования отображенной тер­ритории, а также с нанесением всех улучшений, в том числе зда­ний-сооружений.

Процесс существования ГКН представляет собой постоянный мо­ниторинг обеих баз, текстовой и графической, с обязательным выпол­нением мероприятий по действию ГКН:

• обеспечение условий по содержанию ГКН в рабочем состоянии;

• предоставление информации ГКН заинтересованным организа­циям и лицам;

• анализ тенденций развития регионального рынка недвижимости;

• разработка механизмов по созданию оптимальных моделей управ­ления недвижимостью по заказу государственных, муниципаль­ных, коммерческих структур и физических лиц.

Реализация данной концепции существования ГКН позволит со­здать универсальный банк данных о недвижимости и выполнить не­сколько основных предъявляемых требований к данной базе:

• создание единой базы данных о недвижимости на контролиру­емой территории ГКН и существующих правилах землепользо­вания и застройки в данном регионе;

• описание и достоверность информации в ГКН должна быть обеспе­чена государственными органами и подтверждена документально;

• стандартизация сведений об объекте недвижимости;

• возможность получения и обмена информацией с организаци­ями, формирующими и потребляющими информацию ГКН;

• создание, ведение, совершенствование и автоматизация ведения единой базы данных ГКН на основе единой электронно-инфор­мационной технологии;

• доступность информации и защищенность базы данных от пользо­вателей информации.

Создание ГКН лежит в непосредственной трансформации и даль­нейшем развитии и пополнении ГЗК, что позволит создать единую систему и технологию ведения ГКН в России.