3.2. Организационно-финансовые схемы

В данном классе схем решающее значение имеет именно расчетный компонент – количественное обоснование разраба­тываемых антирисковых политик.

1. Концепция диверсификации

Чаще всего идеи диверсификации в управлении развитием (недвижимого имущества и иных капиталоемких активов госу­дарственного собственника) используют при необходимости инвестирования значительных финансовых средств. Доминирующий тезис диверсификации – избегать чрезмерного «пе­ре­веса» инвестиций в единственный крупный проект. Целесооб­разно, по возможности, вкладывать средства в комплекс разно­образных проектов раз­вития, а также сочетая с иными типами вложений: в государственные обли­гации, акции и другие цен­ные бумаги. При небольших финансовых возмож­ностях, с по­зиций уменьшения риска рекомендуют избегать прямых вложе­ний в один конкретный проект. В сфере недвижимости более предпочтитель­ными являются вложения в акции компаний, которые, в свою очередь, дивер­сифицируют накопленные по­добным образом средства, в том числе через портфели ценных бумаг и иных возможных объектов инвестирования. В ми­ровой практике бизнеса недвижимости это – трастовые компании и специа­лизированные инвестиционные фонды, оперируюшие с достаточно больши­ми количествами инвестируемых объектов недвижимости.

2. Страхование риска

В общем случае, страхование риска, в том числе и при опе­рациях с та­кими объектами собственности, как недвижимое имущество, – это передача риска третьему лицу в обмен на ус­тановленное вознаграждение. Таким обра­зом, концептуально страхование близко идее ранее рассмотренных подходов орга­низационного регулирования рисков путем их передачи другим участни­кам деловых взаимодействий. Отличие состоит в том, что в данном случае передача риска адресована специальной лицензированной страховой компа­нии. Такая операция явля­ется возмездной с выплатой страховой премии, при этом стра­ховщик принимает на себя все согласованные договором рис­ки страхователя.

Страховые отношения, являясь компонентом гражданских правоотно­шений, подчиняются гражданскому законодатель­ству. Для рисков, связанных с управлением объектами государ­ственной собственности, ведущее место принадлежит положе­ниям, связанным с имущественным страхованием, а также свя­занным с ним страхованием договорной ответственности и пред­принимательского риска. Важным является законодательно постулированное право страховщика на оценку страхуемого имущества. По закону об оценоч­ной деятельности оценка объектов государственной собственности является обязательной и проводится независимым оценщиком. Для взаимодействий государства и частного сектора в партнерских проектах и при­ватизационных процессах существенным также является зако­нодательное положение о том, что с переходом прав собствен­ности на застрахованное имущество к новому владельцу к нему переходят права и обязанности по действующим договорам страхования.

3. Гарантийные схемы по исполнению обязательств

Гарантийные схемы по исполнению обязательств, наряду с договорами страхования, являются эффективным средством регулирования рисков в фи­нансовых взаимоотношениях меж­ду собственником и, например, застройщи­ком, с одной сторо­ны, и кредиторами их различных операций с объектами соб­ственности, с другой стороны. Подобные схемы могут быть востребованы применительно к проектам, совместно финанси­руемыми государственным и частным собственниками.

Концептуально гарантийные схемы (в основном это бан­ковские гаран­тии и залог) близки к страхованию. Банковская гарантия обеспечивает над­лежащее исполнение финансовых обязательств заемщика перед кредитором. Заемщик (принци­пал) за выдачу гарантии на оговоренную сумму уплачивает банку-гаранту соответствующее вознаграждение. При этом га­рантом может быть только банк или иное кредитное учрежде­ние, имеющее лицензию на свершение таких операций.

Залог и ипотека (если в качестве залога используют недви­жимое имуще­ство) как предмет правоотношений также регули­руются гражданским зако­нодательством. Кредитор-залогодер­жатель имеет право удовлетворить свои требования в случае рискового события – неисполнения обязательств за счет сто­имости заложенного имущества. Оценка имущества является одним из основных условий договора залога. Как уже отмеча­лось, для объектов го­су­дарственной собственности она обяза­тельна и проводится независимым оценщиком. Для предотврашения непредусмотренного законодательством перехода прав собственности на государственное имущество применение ме­ханизмов залога запрещено для определенных видов объек­тов государствен­ной собственности. В частности, это относит­ся к объектам и имущественным комплексам, запрещенным к приватизации, к отдельным видам природных ресурсов (не­драм, объектам лесного и водного фонда и др.).