4.6. Недвижимость и имущественные комплексы

Объекты недвижимого имущества. В собственности государства на­ходится имущество бо­лее 3500 государственных унитарных предприятий, доли в 2950 акционерных обществах, около 1,7 млн объектов недви­жимости страны, 20% всех основных фондов.

Методически важные выводы следуют из определения пред­приятия как недвижимости, которое исходит из трактовки предприятия как имуществен­ного комплекса. В его состав включены различные виды движимого и не­движимого имуще­ства, а также другие виды объектов гражданского права, орга­низационно, технологически и т. д. связанные между собой и необходи­мые для обеспечения деятельности данного предпри­ятия. Здесь к недвижи­мым вещам – компонентам имуществен­ного комплекса предприятия отно­сятся земельные участки, зда­ния и сооружения; к движимым – оборудование и инвентарь, продукция и сырье и др.; тогда как права на обозначения, ин­ди­видуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (например, название фирмы, торговая марка), являют­ся объектами нематериальных благ. Все названные компонен­ты в совокупности необходимы для нормального функциони­рования предприятия, имущественный комплекс которого в ре­зультате трактуют как сложную вещь с важными правовыми последствиями, такими, что действия сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распро­страняется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Все компоненты имущественного комплекса не обязатель­но должны быть в полной собственности, а могут находиться в различных формах вла­дения и пользования. Так, необходи­мые для обеспечения деятельности пред­приятия земельные участки, участки недр, водные объекты чаще всего нахо­дятся во временном пользовании, и отношения собственности при­мени­тельно к ним регулируют специальными нормами земле-, лесо-, водо- и не­дропользования. В свою очередь, требуемое по технологии производства уникальное оборудование могут ис­пользовать в рамках арендного договора или по схемам ли­зинга с правом выкупа (или без такового) по окончании срока договора. Аналогичная схема временного возмездного пользо­вания возможна применительно к торговой марке, наименова­нию предприятия.

Введение и использование в системе определений недвижи­мости поня­тий имущественных комплексов как сложных ве­щей весьма конструктивно. Именно понятие сложной вещи позволяет объединять разнородные виды ве­щей и объектов права, такие как: различные недвижимые и движимые вещи, результаты интеллектуальной деятельности и нематериальные блага. Тогда, наряду с отмеченными в ГК РФ предприятиями, к подобной правовой схеме представления имущественных комплексов можно привести такие сложные объекты, как: па­мятники истории, культуры и архитектуры; природные охран­ные зоны; городские ландшафтные комплексы и т. п. При этом обшей для приведенного перечня имущественных комплексов является неразрывная организационно-технологическая, архи­тектурная, функциональная и т. д. связь компонентов, из ко­торых они составлены, а именно:

• отдельные объекты недвижимости (земельные участки, здания и соору­жения, монументы, парковые ансамбли, ограждения, искусственные водные объекты, инженерно-технические сооружения и коммуникации и др.);

• движимые веши (выдающиеся художественные элементы интерьера, культурные ценности в помещениях объектов-памятников, историче­ские предметы, уникальные биб­лиотеки и коллекции, необходимое для эксплуатации оборудование и т. д.);

• именные знаки принадлежности (например, Завод «Серп и молот», МГУ им. Ломоносова, усадьба Л. Н Толстого «Ясная Поляна», Киево-Печерская лавра и др.).

Как важную разновидность имущественных комплексов, находящихся в государственной собственности напрямую или опосредованным образом (че­рез владение 100% или конт­рольным пакетом акций в акционерных общест­вах с государ­ственным участием), следует выделить системы производ­ствен­ной и социальной инфраструктуры. В их числе: сети же­лезных и автомо­бильных дорог, линий электропередачи, магистральные трубопроводные сис­темы, имущественные комплексы сферы здравоохранения, образования, со­циальной защиты населения и другие. Это, с одной стороны, одни из наибо­лее капиталоемких и, с другой стороны, жизненно необ­ходимых для обще­ства (и потому требующих особо качествен­ного управления) объектов госу­дарственной собственности. Их качественное содержание и отвечающее рас­тущим требовани­ям общества развитие является важной задачей государст­венного управления. Решение проблемы своевременного (в ряде случаев – опережающего) инфраструктурного обеспечения является определяющим, например, в освоении новых терри­торий, их ресурсного потенциала. И здесь государство должно выступать активным участником, инициатором и полно­цен­ным партнером во взаимодействиях с частным сектором.

В процессах приватизации, проводимых рыночных реформ и государст­венной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним в рос­сийской практике получила распро­странение и признание такая модифика­ция понятия имуще­ственного комплекса предприятия, как производственно-тех­нологический комплекс (ПТК). При этом ПТК отличают от имуществен­ного комплекса предприятия целенаправленным включением в его состав более узкого и конкретного перечня движимых и недвижимых вещей, а именно, совокупности тех­нологически, организационно и экономически свя­занных объектов, непосредственно предназначенных обеспечить фун­кциони­рование данной технологической линии, цеха, авто­номного производства. Так, в отраслях топливно-энергетичес­кого комплекса это могут быть, напри­мер, ПТК, выделенные из общего состава компаний и специализирующиеся на добы­че, транспортировке, хранении и поставке топлива и энергии его ко­нечным потребителям. При этом указанное целевое вы­деление имущества ПТК может быть продиктовано перспекти­вами производимых в компаниях реформ, потребностями при­влечения инвестиций в конкретные проекты, а также возмож­ностями автономного вовлечения данного ПТК в гражданский оборот именно за счет его вычленения из общего, более гро­моздкого и менее оборотоспособного имущественного комп­лекса предприятия в целом.

Существенно, что крупномасштабные ПТК, в свою очередь, могут со­стоять из серии ПТК – производственно-технологи­ческих комплексов сле­дующих уровней организационно-тех­нологической и функциональной дета­лизации. При этом ко­личество и состав конкретных ПТК на каждом из уров­ней опре­деляют исходя из характерных отраслевых особенностей и целевого назначения подобного многоуровневого представления, например, для обес­печения процедур государственной регис­трации или обоснования адресного привлечения инвестиций в развитие ПТК соответствующего уровня.

Характеристики недвижимости. Исходя из определения управления как целенаправленно­го и подчиненного установленным критериям измене­ния (или сохранения) состояния и характеристик управляемого объек­та, не­обходимо адекватно измерять многообразие их парамет­ров. Поэтому изна­чально перед разработчиками систем управле­ния стоит проблема обоснован­ной структуризации характеристик управляемых объектов в градостроитель­ном, гражданско-право­вом, экономическом и других пространствах их суще­ствования и развития. В определенном смысле типовая структура харак­тери­стик имущественных комплексов и объектов недвижимо­сти (ИКН) включает следующие основные блоки: ИКН как объект-вещь, ИКН как объект права, ИКН как объект эконо­мического и других пространств (экологического, со­циально-культурного и т. д.). Рассмотрим структуру и содержание каж­дого из названных блоков.

Имущественные комплексы и недвижимость как объекты-вещи.

Характеристики местоположения являются информацией первостепен­ной важности. Так, в приватизационных процес­сах (как и за рубежом) отме­чались случаи, когда инвестор при­обретал государственное предприятие не для его развития или использования по существующему функциональному назначе­нию, а как удачно расположенный объект, например, для складской перевалочной базы. Административные комплексы государственного собст­венника, как правило, характеризуют­ся качественным расположением в ис­торических центрах горо­дов и других архитектурных зонах притяжения, представляя собой привлекательные для частных структур объекты коммер­ческого использования: возможной приватизации, аренды и развития.

В числе характеристик местоположения выделяют следую­щие группы параметров.

1. Параметры глобальной идентификации (макропарамет­ры расположе­ния объекта), которые для различных типов не­движимости – это выборки из привязанных к объекту данных следующего содержания:

• страна, регион, город, улица, почтовый или юридический адрес, точные географические координаты (например, для месторождений полезных ископаемых);

• природно-климатические, биолого-почвенные и иных видов пространст­венные зоны (например, жилой поселок в тайге, железная или автомобильная дорога в пустыне, нефтяная скважина на шельфе Северного моря).

2. Параметры ближнего окружения (микропараметры мес­тоположения), включающие информацию:

• удаленность от общепризнанных привлекательных объек­тов данной ме­стности (исторический центр, набережная, парк). Подобную инфор­мацию о местоположении сопро­вождают картографией, приводят ко­личественные оцен­ки удаленности;

• близлежащее существенно влияющее соседство – при­мыкающие земле­владения и объекты, повышающие или понижающие его привлекатель­ность. Это могут быть: по­лицейский участок, супермаркет, свалка от­ходов, принад­лежность объекта к выдающимся архитектурным или природно-ландшафтным ансамблям.

3. Пространственная доступность к средствам внешнего инф­раструктур­ного обеспечения – оценка возможностей пользова­ния или подключения к объектам производственной и социаль­ной инфраструктуры, необходимым для функционирования дан­ного объекта и связанного с его работой персо­нала, включая:

• близость или прямой доступ к различным транспортным магистралям ме­стного и межрегионального значения, причалам, станциям метро, товарным станциям и перева­лочным базам. Информацию сопровож­дают схемами и картами с указанием местоположения объекта и объек­тов транспортной инфраструктуры;

• близость или возможность прямого подключения к телекоммуникацион­ным средствам, энергетическим и другим сетям пере­дачи и распределения электроэнергии, газа, горячей и холодной воды, утилизации отходов и т. д.

С точки зрения управления или потенциала оборотоспособ-ности объ­екта параметры местоположения формируют среду его жизнедеятельности, влияют на инвестиционную привлека­тельность и стоимостную оценку объ­екта, на показатели эф­фективного использования объекта. Например, для производ­ственных предприятий существенным является уровень разви­тия производственной инфраструктуры в регионе. Для объектов социально-куль­турного назначения приоритет привлекатель­ности может определяться при­родно-ландшафтным или исто­рическим окружением. Для офисного бизнеса важную роль играет близость к государственным учреждениям, банкам и другим финансовым институтам.

Физические характеристики объекта недвижимости. Физические ха­рактеристики объекта – это его описание непосредственно как материальной вещи, визуально наблюда­емого предмета. Для этого используют.

• геометрические данные – всевозможные размеры (длина и ширина уча­стка землевладения, протяженность фаса­дов вдоль главной улицы, вы­сота сооружения, высота по­толков в складских помещениях и т. д.), общие и полез­ные площади, этажность, глубины залегания ископае­мых, геометрические формы и объемы в целом и по составляющим объектам и др.;

• архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные ре­шения в целом и по участкам, этажам, помещениям, отдельным объек­там и сооружениям;

• состав использованных материалов для зданий и соору­жений, а также почв и фунтов для лесных и земельных участков, породы для участков недр и т. д.

Информация о физических характеристиках объектов мо­жет включать как абсолютные значения (объемы, площади и другие габаритные размеры, количество этажей, объектов и сооружений и т. д.), так и динамические оценки с учетом про­цессов старения материалов, истощения почв, физиче­ского износа конструкций, элементов, инженерных систем и зданий в целом. Гарантией полноты и качества представления физи­ческих характеристик служат стандарты описания различных видов объектов.

Функциональные характеристики недвижимости. Функциональные характеристики объекта недвижимости включают данные о его назначении и уровне функциональной обеспеченности. Функциональное назначение опре­деляют по основному профилю использования (например: администра­тив­ный комплекс, логистический комплекс, супермаркет, про­мышленное пред­приятие, земельный участок сельскохозяй­ственного назначения и т. д.). Рас­пространенным явлением стали комбинированные объекты – имущественные комп­лексы многофункционального назначения, которые объеди­няют в раз­личных пропорциях помещения для офисов, тор­говых центров, обществен­ного питания, развлекательных центров и жилья.

К подобным многофункциональным объектам относят про­екты крупных торговых центров, включающих наряду с торго­выми площадями рестораны, кинотеатры, офисные и складс­кие помещения, и проекты комплексных жи­лищно-админис-тративных зданий с подземными автостоянками. Это осо­бенно характерно при реконструкции зданий в историческом центре Москвы и Санкт-Петербурга, где крайне дефицитными явля­ются парковочные пло­щади, а также высок спрос на высоко­классные офисные помещения и элит­ное жилье.

Применительно к уровню функциональной обеспеченнос­ти рассматри­вают следующий перечень характеристик:

• структура и состав технологического и иного соответ­ствующего функ­циональному назначению объекта обо­рудования;

• уровень технологической оснащенности, используемых информацион­ных и телекоммуникационных средств;

• принадлежность данному предприятию или научно-ис­следователь­скому институту таких активов, как патенты и опытные образцы – ре­зультаты лабораторных разрабо­ток, ноу-хау, торговые марки и иные значащие на рынке символы и нематериальные активы.

Характеристики недвижимости и имущественных комплексов как объектов права. Собственник объекта (титул). Четкое и достоверное опре­деление собственника объекта является важнейшей информа­цией для надеж­ности и стабильности всех последующих опера­ций и сделок с данным объек­том. Эту потребность удовлетворя­ет институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указывается имя физиче­ского или юридического лица, состав акционеров (для объектов, входя­щих в различные акционерные структуры), срок приобретения прав собственности. В западной практике часто приводят хро­нологию смены предшествующих собственников. Примени­тельно к объектам государственной собственности следует под­черкнуть важность своевременной и полноценной (в полном объ­еме требуемых данных) регистрации прав, в том числе фик­сирующих разде­ление прав на земельную и иную недвижи­мость между федеральными, ре­гиональными и муниципальны­ми субъектами собственности.

Права и условия пользования объектомэ В состав этого раздела включают следующую информацию:

• имеются ли арендаторы объекта в целом или его частей (их имена, сроки заключенных арендных договоров, сро­ки и условия пересмотра договоров);

• предусмотрено ли право выкупа арендуемого объекта в полную собст­венность и, если предусмотрено, то при ка­ких условиях и в какие сроки;

• на каких условиях приглашают потенциальных участни­ков бизнеса с дан­ным объектом, например, как будущий собственник объекта или его частей (офисных или торго­вых помещений), будущий арендатор, инвестор с правом участия в результатах хозяйственной деятельности объек­та недвижимости и т. д.

Возможны самые разнообразные и гибкие схемы, связан­ные с целена­правленными изменениями правового статуса объекта. Информация о таких возможностях является одной из наиболее важных при описании его право­вых характеристик. Так, увеличения инвестиционной привлекательности раз­вива­емого объекта (проекта девелопмента) или реализуемого на его основе инвестиционного проекта можно достигнуть за счет подкрепленного законо­дательными или иными нормативны­ми документами предоставления гаран­тий инвесторам в виде передачи самого инвестируемого объекта недвижимо­сти или его частей в собственность инвестора в случаях неисполнения фи­нансовых обязательств заемщика. Возможности и условия смены форм соб­ственности являются одним из базовых при­знаков в проектах государст­венно-частного партнерства.

Важное место может занимать информация о наличии раз­личных схем внешнего управления, установленных для данно­го объекта. Для предприятий государственной собственности указывают такие принятые формы и условия управления, как хозяйственное ведение, оперативное управление и др. Пра­вовые льготы и обременения

Здесь указывают наличие и перечни льгот и привилегий, обременении и ограничений, действующих вообще (в данное время, в регионе и отрасли деятельности) или распространяю­щихся на данный объект и намечаемые операции с ним. При этом приводят ссылки на действующие законодатель­ные и иные нормативные правовые акты.

В частности, в состав это­го раздела включают:

• наличие официального разрешения на производство ра­бот, изменение на­правлений использования, строитель­ство или реконструкцию дан­ного объекта;

• информация об официальной инвестиционной и иной поддержке государ­ством проекта развития данного объек­та, например, в форме долевого бюджетного финансиро­вания, государственной экспертизы проекта;

• документально подтвержденные льготы по налогообло­жению с указа­нием условий и сроков действия предостав­ленных льгот;

• ограничения на пользование и проведение операций и сделок с объек­тами-памятниками, в природоохранных зонах и т. п.

Важное место занимает также информация о наличии при­вязанных к данному объекту (чаще всего земельному участку) сервитутов или иных об­ременении, связанных с гарантирован­ными правами лиц, не являющихся собственниками, по уста­новленному нормативами пользованию этим объек­том.

Другие характеристики недвижимого имущества. Они охватывают, в первую очередь, такие важнейшие ас­пекты: цены, ставки аренды, информа­ция о спросе и предло­жении, общеэкономическая ситуация.

В составе ценовых характеристик важнейшее место отво­дят данным о динамике цен в данном секторе рынка (по различным сопоставимым классам объектов, местоположению и иным условиям внешней среды), статистиче­скому анализу и выявленным тенденциям изменений. Для объектов, ориенти­рованных на арендный бизнес, приводят статистические дан­ные и средние годовые оценки для показателей доходности и ставки аренды. Часто ценовые характеристики рассматрива­ют в сочетании с данными о динамике спроса (в том числе платежеспособного) и предложения. В случаях, требующих де­тального описания объектов и наглядного представления выявленных тен­денций, названную информацию сопровож­дают временными рядами, графи­ками, таблицами и соответ­ствующими комментариями к выявляемым экс­тремумам, масштабам колебательности (волатильности), другим крити­че­ским моментам.

Общеэкономическая информация включает краткое пред­ставление о со­стоянии экономики в регионе, городе, стране местоположения объекта, включая: темпы общеэкономическо­го роста или спада (а также изменений в соответствующей от­расли, сфере деятельности данного объекта), темпы ин­фляции, данные о безработице, коэффициенты обмена валют, ставки банков­ского процента и др.

В числе других показателей и характеристик, предоставля­емых инвесто­рам и иным профессиональным участникам рын­ка, часто самостоятельный раздел занимают экологические ха­рактеристики объекта, его окружения, ус­ловий и результатов развития. Так, одной из конструктивных является сле­дующая экологическая классификация бизнеса и проектов его разви­тия: биз­нес и проекты развития, значительно (и незначитель­но) влияющие на эколо­гическое окружение, а также целевым образом направленные на улучшение экологической ситуации в городе, регионе и т. д. Подобным образом можно классифи­цировать бизнес и проекты развития недвижимости примени­тельно к социально-культурной сфере.