3. Экономическая оценка земли в сельском хозяйстве

Понятие и методика оценки земли. Экономическая оценка земли от­ражает сравнительную ценность ее как особого средства производства в сель­ском хозяйстве, исходя из объективных условий в соответствующих природ-но-экономических районах. В основе экономической оценки лежат различия в качестве почв, вызванные как природными, так и экономическими условия­ми производства. При экономической оценке земли определяются степень влияния качества почвы на такие важнейшие экономические показатели, как валовую продукцию, валовой и чистый доход, прибыль и др.

Экономическая оценка земли осуществляется в двух направлениях: об­щая экономическая оценка земли как средства производства и частная оценка по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур. Методика экономической оценки земли основывается на массовых данных как минимум за последний пятилетний период о фактической урожайности сельскохозяйственных культур и материальных затрат на их производство. Оценочные показатели рассчитываются по агропроизводственным группам

108

почв, отдельно по орошаемым, осушенным и немелиорируемым землям при относительно выровненной структуре производства.

Дифференциальная земельная рента. Земельная рента как экономиче­ская категория представляет собой доход, получаемый земельными собственниками в виде платы за пользование землей. Общим для различных форм ренты является то, что она является экономической формой реализации права земельной собственности.

Дифференциальная земельная рента - это форма земельной ренты, кото­рая характеризуется добавочной прибылью, возникающей как разница в про­изводительности труда при равно великих затратах на средних и лучших по плодородию и местоположению участках земли. Условиями образования дифференциальной земельной ренты являются наличие различий в уровне плодородия земли, в местоположении участков по отношению к рынкам сбы­та, а также в отдаче добавочных вложений капитала в земельные ресурсы. Источником дифференциальной ренты выступает дополнительный чистый доход, образующийся на относительно лучших и удобно расположенных землях или при повышающейся производительности добавочных инвестиций в землю. В практике оценки земли дифференциальную ренту еще называют дифференциальным доходом.

По способу воспроизводства добавочной прибыли различают два вида дифференциальной ренты: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Дифференциальная рента I представляет собой устойчивую доба­вочную прибыль, полученную 1^ак результат раз1^ой производительности оди­наковых затрат труда на равных земельных участках различного плодородия и местоположения. Она имеет две разновидности: дифференциальная рента I по плодородию участков и дифференциальная рента I по местоположению земель.

Дифференциальная рента II - это устойчивая добавочная прибыль, полу­ченная как результат различной производительности последовательных доба­вочных вложений капитала на одном и том же участке земли. Она органиче­ски связана с процессом интенсификации сельского хозяйства, целью кото­рой является увеличение выхода продукции с единицы земельной площади при данных затратах капитала.

Дифференциальная рента I исторически возникла значительно раньше дифференциальной ренты II и растет по мере развития экстенсивного земле­делия. Она увеличивается в связи с вовлечением в хозяйственный оборот но­вых земельных участков. Масса дифференциальной ренты I может возрастать при данном уровне техники как в случае перехода от худших земель к луч­шим, так и в случае перехода от лучших земель к худшим. В первом варианте рост ренты будет обусловлен уровнем регулирующей цены производства при вовлечении в эксплуатацию относительно лучших по качеству земельных

109

участков. Во втором - масса ренты будет расти в связи с увеличением доба­вочной прибыли за счет большой площади использованных средних земель.

В сельском хозяйстве в условиях частной собственности существует два вида монополии на землю: монополия хозяйства на землю и монополия соб­ственности на землю. В первом случае земля монополизирована как объект хозяйства арендаторами и на каждом земельном участке хозяйничает отдель­ный арендатор. Он не дает другим арендаторам возможность приложить свой капитал к той же земле. Во втором - земля монополизирована как объект соб­ственности землевладельца и каждый земельный участок находится в собст­венности определенного землевладельца. Последний решает дать или не дать арендатору возможность приложить свой капитал к чужой земле.

Монополия собственника на землю порождает абсолютную ренту, кото­рая уплачивается за пользование землей независимо от ее качества. Абсолют­ная рента возникает через механизм повышения цен на сельскохозяйственные продукты выше общественной цены производства.

Показатели эффективности использования земли. Экономическая эффективность использования земли в сельском хозяйстве характеризуется системой натуральных и стоимостных показателей. Основными из них явля­ются следующие:

• урожайность сельскохозяйственных культур, ц/га;

• стоимость валовой продукции, валового и чистого дохода, прибыли в расчете на 1 га, руб.;

• окупаемость затрат в земельные ресурсы, стоимость валовой продук­ции на 100 руб. материальных затрат, руб.;

• дифференциальный доход, руб./га;

• рентабельность производства продукции, %.

Стоимость валовой продукции определяют как производное от урожайности сельскохозяйственных культур (основной и побочной продукции) и кадастровой цены конкретного вида продукции (Кц).

Последняя рассчитывается по формуле:

Кц=Сп+Пп

где Сп - себестоимость производства конкретного вида продукции, руб/ц; Пп - размер прибавочного продукта, руб/ц.

Размер прибавочного продукта, как правило, устанавливают в процентах к себестоимости. Так, если себестоимость 1 ц зерна 400 руб., а прибавочный продукт равен 40% от себестоимости продукции, то кадастровая цена зерна составит 560 руб (400 руб + (400' 0,4)) за 1 ц.

В качестве критериев экономической оценки земли принимаются стои­мость валовой продукции, валового и чистого дохода в расчете на 1 га поч­венной разности. Лучшие земли по качественной характеристике и многолет­ним средним экономическим показателям оцениваются в 100 баллов. За эта-

110

лон в 100 балл, приняты показатели южных, глубоких черноземов (Красно­дарский край). Шкала оценки других видов почв определяется как отношение стоимости валовой продукции, валового и чистого дохода каждой сравнивае­мой агропроизводственной группы почв к показателям эталона.

Окупаемость затрат (Оз) в земельные ресурсы определяют, используя следующую формулу:

Оз= — Зм

где Пв - стоимость валовой продукции по кадастровым ценам, руб/га; Зм - материальные затраты на I га земли, руб.

Дифференциальный доход находят на основе стоиж)сти валовой про­дукции и окупаемости затрат. Размер дифференциального дохода (Дд) рас­считывают по формуле:

^^ —5;—'

где 1,4 - коэффициент размера прибавочного продукта.

Оценочная стоимость сельскохозяйственных земель может быть опреде­лена как производное размера дифференциальной ренты на срок капитализа­ции земель. В свою очередь размер дифференциальной ренты (Др) находят по формуле:

^^(Цв-Ци)

. Ун '

где Цв - средневзвешенная цена продажи основной культуры, руб/ц; Ц„ - индивидуальная цена производства продукции, руб/ц; У„ - урожайность нормальная, ц/га. Индивидуальная цена производства продукции представляет собой сум­му затрат нормативной заработной платы, материальных ресурсов, внутри­производственных транспортных затрат, умноженную на нормативную рен­табельность, которая обеспечивает расширенное воспроизводство и плюс транспортные затраты по перевозке урожая к рынку сбыта.

В качестве дополнительных показателей при определении уровня ис­пользования земли могут быть использованы:

• удельный вес сельскохозяйственных угодий в общей земельной пло­щади, %;

• удельный вес пашни в структуре сельскохозяйственных угодий, %;

• удельный вес посевов сельскохозяйственных культур в площади паш­ни, %.

Увеличение производства сельскохозяйственной продукции может быть успешно осуществлено только при условии значительного повышения эф­фективности использования земельных ресурсов. В современных условиях это приобретает особую актуальность.

111

Интенсивное ведение сельскохозяйственного производства предполагает дополнительные вложения материальных и денежных средств в виде приме­нения новых машин и технологий, развития химизации и мелиорации, вне­дрения перспективных сортов и гибридов сельскохозяйственных культур, высокопродуктивных пород животных. Все это в конечном итоге будет спо­собствовать более эффективному использованию земельных ресурсов.

4. Земельная реформа в условиях рыночных отношений

Законы России о земле. Главный вопрос при проведении аграрных ре­форм заключается в собственности на землю. Земельное законодательство Российской Федерации утверждает многообразие и равенство государствен­ной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собствен­ности, а также поддержку всех форм хозяйствования. Земельная реформа в России началась в 1990-м году, когда были приняты ряд законов и постанов­лений правительства. Это, прежде всего законы «О земельной реформе», «О плате за землю», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», а также «Зе­мельный кодекс Российской Федерации». В законе «О земельной реформе» предусмотрена передача земельных участков:

• колхозам, другим кооперативным сельскохозяйственным предприяти­ям, акционерным обществам, в том числе созданным на базе совхозов;

• гражданам для ведения коллективного садоводства в коллективную (совместную или долевую) собственность;

• для строительства дач, гаражей, а также индивидуальной предприни­мательской деятельности в пожизненное наследуемое владение или пользо­вание, в том числе в аренду;

• в собственность граждан для ведения личного подсобного хозяйства (схема 12).

112

Схема 12

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:

Гражданам - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного» подсобного хозяйства, садоводства, огородничества

Кооперативам граждан - для садоводства, огородничества,

животноводства v

Колхозам, совхозам, другим сельскохозяйственным государст­венным, кооперативным и другим для сельскохозяйственного

производства

Научно-исследовательским, учебным и другим сельскохозяйст­венным учреждениям - для исследовательских, учебных целей, сельскохозяйственного производства

Несельскохозяйственным предприятиям для ведения подсобного

сельского хозяйства

На этих землях собственник вправе возвести жилой дом и хозяйственные по­стройки.

Порядок определения земельной доли. Постановлением правительства Российской Федерации № 208 от 4 сентября 1992 г. «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» ус­тановлен порядок определения земельной доли (схема 13).

113

Схема 13

Порядок реорганизации хозяйств и установление земельных долей

и имущественных паев

Составление предварительной схемы реорганизации предприятия

Принятие решения о проведении реорганизации предприятия

Инвентаризация земли и имущества хозяйства

Уточнение списка лиц, имеющих право на земельные доли

и имущественные паи

Расчет и уточнение размера земельных долей и имущественных паев

Утверждение пакета документов и выдача свидетельств

Размер земельного пая устанавливается независимо от стажа работы и трудового вклада работника предприятия. Владелец земельного пая может использовать его следующим образом:

• получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства;

• внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество;

• продать, сдать в аренду другим владельцам долей. Земельный пай пе­редается в наследство.

При определении земельной доли учитываются все сельскохозяйствен­ные угодья в границах сельскохозяйственного предприятия. Не включаются в состав земельной доли и не подлежат перераспределению:

• земли, переданные в ведение сельских, поселковых и городских сове­тов (земли приусадебных участков, сенокосов и пастбищ общественного пользования);

• земли, включенные в фонд перераспределения;

114

— земли, используемые сортоучастками и опытными хозяйствами;

- земли, переданные хозяйству в аренду.

При передаче земли в аренду Постановлением правительства от 3 ноября 1994 г. (№ 1204) «О порядке определения нормативной цены земли» > станов-лена нормативная цена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. При этом полностью освобождаются от платы за землю следующие организации и учреждения (схема 14).

Схема 14

Освобождаются от платы за землю полностью:

Заповедники, национальные и дендрологические парки,

ботанические сады

Предприятия и граждане, занимающиеся традиционными промыслами (художественными промыслами и ремеслами)

Научные организации, опытные, экспериментальные и учебно-опытные хозяйства

Учреждения культуры, образования, здравоохранения, спортивно-оздоровительные комплексы

Предприятия, учреждения, организации и граждане, получившие

малопродуктивные земли

Постановлением правительства Российской Федерации № 96 от 1 февра­ля 1995 г. «О порядке осуществления прав собственников земельных долей» на земельную долю имеют право:

— работники сельскохозяйственных предприятий, в том числе и уволен­ные по сокращению численности с 1 января 1992 г. В их число не включают­ся временные, сезонные работники, а также лица, работающие по граждан­ско-правовым договорам и совместители, основное место работы которых находится в другом хозяйстве;

115

• пенсионеры, вышедшие на пенсию в сельскохозяйственном предпри­ятии и проживающие на его территории;

• лица, занятые в социальной среде на селе;

• временно отсутствующие работники сельскохозяйственных предпри­ятий (военнослужащие, студенты, женщины в отпуске по беременности и родам);

• наследники лица, имевшего право на получение в собственность зе­мельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства.

Размер земельной доли рассчитывают в гектарах или в балло-гектарах, путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельной доли. Споры, свя­занные с правом на получение земельной доли и определением площади зе­мель, находящихся в общей собственности, решаются судами.

Собственник земельной доли имеет право сдать ее в краткосрочную аренду для сельскохозяйственного производства другим собственникам зе­мельных долей, получивших их в натуре для создания крестьянского (фер­мерского) хозяйства. В этих целях между ними заключается договор в уста­новленной форме.

Каждый собственник земельной доли может продать ее для производст­ва сельскохозяйственной продукции. Собственники земельных долей могут произвести обмен на основании заключенного договора.

Задачами земельного законодательства в России является регулирование земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создание условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле. Важная задача состоит в воспроизводстве почв, сохранении и улучшении природной среды и охране прав на землю граждан, предприятий, учреждений и организаций.

В 1997 г. в России завершился первый этап земельной реформы, кото­рый в основном сводился к перераспределению государственной земельной собственности в пользу частного и кооперативного секторов и введению пла­ты за пользование землей. В основу государственной политики в области преобразования земельных отношений были положены следующие принципы:

• бесплатное наделение земельными долями в размере среднерайонной нормы для работников сельскохозяйственных предприятий, социальной сфе­ры, пенсионеров и других лиц;

• формирование фонда перераспределения земель за счет изъятия части земельных угодий у колхозов и совхозов;

• право изъятия из реорганизованного сельскохозяйственного предпри­ятия земельной доли в натуре для создания крестьянского (фермерского) хо­зяйства;

• разрешение сделок по распоряжению земельными долями, включая право их продажи.

116

Основные земельные преобразования в сельском хозяйстве России про­шли в первые годы реформирования отрасли и перехода к рыночным отно­шениям. В последующие годы главная работа велась в направлении юриди­ческого оформления земельных участков.

В 2001 г. был принят ряд важнейших законодательных актов, опреде­ляющих формирование земельных отношений в России. Был принят Земель­ный Кодекс Российской Федерации, который призван регулировать отноше­ния по использованию и охране земель. В 2002 г. завершена работа по приня­тию законодательных актов об обороте земель сельскохозяйственного назна­чения.

Принятый в июне 2001 г. Федеральный Закон «О ^землеустройстве» (№ 78-ФЗ от 18.06.2001 г.) определяет государственные полномочия в систе­ме землеустройства и устанавливает правовые основы проведения землеуст­ройства в целях обеспечения рационального использования земель.

Закон «О разграничении государственной собственности на землю», ко­торый был принят в июле 2001 г. (№ 110-ФЗ от 17.07.2001 г.), определяет правовую основу разграничения земельной собственности на федеральную, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В целях более эффективного использования земельных угодий России важная роль отводится принятому в декабре 2001 г. Федеральному Закону «Об индексации ставок земельного налога» (№ 163-ФЗ от 14.12.2001 г.) в нем подчеркивается, что ставки земельного налога и арендной платы, действо­вавшие в 2001 г. применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффи­циентом 2.

Развитие земельных отношений в 2001 г. характеризовалось главным образом ростом количества сделок по аренде, продаже государственных и муниципальных земель, купле-продаже земельных участков их собственни­кам. В 2001 г. в России было заключено 5,3 млн. сделок с земельными участ­ками площадью 132,9 млн. га.

Реформирование земельных отношений в сельскохозяйственном произ­водстве России привело к возникновению новых форм хозяйствования и пе­рераспределения земель между различными землепользователями. На 1 янва­ря 2002 г. распределение земель сельскохозяйственного назначения по фор­мам собственности сложилось следующим образом: в собственности граждан было - 29,3%, юридических лиц - 1,6%, государственной и муниципальной собственности - 69,1%. В распоряжении предприятий и организаций находи­лось 80% всех сельскохозяйственных угодий, а граждан и коллективов — 20% (табл. 7).

Формирование земельных отношений в Российской Федерации сдержи­вается отсутствием достаточно эффективных правовых нормативов и в пер­вую очередь Земельного кодекса. Это привело к тому, что обсчет земельных участков в основном ограничивается преимущественно сделками по поводу садовых участков и земель, занятых под личным подсобным хозяйством.

117

Таблица 7 Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями, гражданами России, 2002 г.

Наименование субъектов, использующих землю	Сельскохозяйственные угодья
	млн. га	в%к итогу	из них: пашня
			млн. га		в%к итогу
I. Предприятия и организации
Хозяйственные товарищест­ва и общества	54,3	27,7		36,1	30,2
Производственные коопера­тивы	80,3	41,0		52,8	44,1
Государственные и муници­пальные унитарные сель­скохозяйственные предпри­ятия	14,1	7,2		7,4	6,2
Науч но-иссл е довател ьс кие и учебные учреждения и заведения	2,3	1,2		1,7	1,4
Подсобные хозяйства	2,5	1,3		1,7	1,4
Прочие предприятия, орга­низации и учреждения	3,1	1,6		1,9	1,6
Всего	156,6	80,0		101,6	84,9
II. Граж	дане и колле	жтивы
Крестьянские (фермерские) хозяйства	14,5	7,4		11,2	9,4
Граждане, имеющие личные подсобные хозяйства	5,5	2,8		4,0	3,4
Граждане, занимающиеся сенокошением и выпасом скота	13,8	7,0		1,1	0,9
Прочие	5,4	2,8		1,7	1,4
Всего	39,2	20,0		18,0	15,1
Итого	195,8	100,0		119,6	100,0

Экономический оборот земли внутри хозяйства и при реорганизации предприятий ограничивается в основном арендой. При этом резко сократи­лось число вновь созданных крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, если в 1995 г. в аграрном секторе России было 280,1 тыс. крестьянских (фермер-

118

ских) хозяйств, то в 2000 г. их количество сократилось до 261, 7 тыс., а в 2002 г. общая численность крестьянских (фермерских) хозяйств составила 264 тыс.

Отсутствие федерального законодательства по земельным отношениям привело к тому, что в ряде регионов принимаются свои законы и постановле­ния о сделках с землей. Например, областной Закон о рынке земли введенный в действие в конце 1997 г. в Саратовской области. В начале 1998 г. здесь прошли первые торги по продаже земли. В ряде регионов приняты решения о недопустимости купли-продажи сельскохозяйственных угодий, находящихся у предприятий. В Тюменской области принят Земельный кодекс, предусмат­ривающий беспрепятственное развитие аренды земельных долей и формиро­вание внутрихозяйственного земельного рынка. В этой области около 95% земельных долей арендуется коллективными хозяйствами у собственников таких долей.

Преобразование земельных отношений в сельском хозяйстве привело к расслоению коллективов на группы людей с несовпадающими интересами. Это негативно сказывается на взаимоотношениях в предприятиях, ведет к снижению мотивации к труду и усилению иждивенческих настроений у части сельского населения.

Нормативные акты не предусматривают систему ограничительных мер на предоставление земли гражданам профессионально неподготовленным и по состоянию здоровья не способным эффективно использовать земельные угодья. В отдельных субъектах Российской Федерации были приняты свои законодательные акты о землепользовании, которые вступают в противоре­чие с федеральными.

Формально реализуется принцип платности землепользования. Взимае­мые земельные платежи не отражают реальной цены земли. При этом многие участки земли в связи с неполнотой учета не попадают в состав облагаемых налогом. Значительные площади выходят из оборота в сельском хозяйстве. Однако, меры ответственности за это не предусмотрены или не применяются.

Существует три вида платы за землю: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Последняя применяется не для платы в бюджет за землю, а как стоимость участка определенного качества и местоположения для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, по наследству, дарении и получении банков­ского кредита под залог земельного участка.

Размер земельного налога устанавливается в виде стабильных платежей на единицу площади в расчете на год. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли.

Налог на земли сельскохозяйственных угодий до 1997 г. определялся на основе данных их кадастровой оценки. Начиная с 1997 г. субъектам Россий­ской Федерации было предоставлено право самостоятельно определить раз-

119

мер земельного налога. Размер земельного налога в сельскохозяйственных предприятиях составляет 6-7% от общей суммы налоговых платежей. Он не оказывает существенного влияния на эффективное ведение сельскохозяйст­венного производства.

В связи с отсутствием денежных средств в хозяйствах в ряде областей практикуется внесение налога на землю посредством сельскохозяйственной продукции по установленным коэффициентам. Это обеспечивает практически полную собираемость налога на землю.

Вопросы для самоконтроля и обсуждения на семинарских