11. Відчуження емфітевзису в умовах мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Затвердження типової форми договору емфітевзису.

Емфітевзисом є довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення.

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності.

Строк договору про емфітевзис встановлюється за домовленістю його сторін. При цьому власник ділянки та емфітевта можуть укласти такий договір на визначений або на невизначений строк.

На сьогодні типова форма договору емфітевзису знаходься в стадії розробки.

Стосовно продажу органами державної влади та органами місцевого самоврядування права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Відповідно до положень статті 407 Цивільного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Враховуючи те, що на сьогоднішній день розмежування земель державної та комунальної власності не проведено, то відповідно до положень Земельного кодексу України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування є розпорядниками земельних ділянок, а не його власниками.

Враховуючи вищевикладене, Прикінцевими положеннями проекту Закону України “Про ринок земель” пропонується внести у Земельний кодекс України зміни, які стосуються відміни норм щодо продажу суперфіцію та емфітевзису на земельні ділянки державної та комунальної власності.

Це необхідно для того, щоб не допустити корупційних дій при продажу речових прав, бо законодавство не передбачає плати в бюджет за користування речовими правами, та платником податку за землю не може бути держава або територіальна громада, як власник земельної ділянки.

12. Абсолютна кількість голів сільських та селищних рад висловилась за оренду землі, а не за її продаж. При цьому продаж слід обмежувати до 50-150 га сільськогосподарських угідь на 1 особу. Першочергове право на оренду і продаж землі мають жителі села.

Шляхи і способи державного регулювання розвинених ринкових відносин, що передбачені проектом закону “Про ринок земель”:

1. Заборона надмірної концентрації земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності однієї особи дозволить попередити монополізацію земель як ресурсу людського та економічного розвитку у сільській місцевості. Максимальні площі земель у власності однієї особи дозволятимуть вести ефективне товарне виробництво і не призводитимуть до значного обмеження доступу інших учасників земельних відносин до землі як основного засобу виробництва:

• Полісся – 1500 гектарів;

• Лісостеп – 1750 гектарів;

• Степ, Степ посушливий, Сухий степ – 2100 гектарів;

• Карпатська гірська область – 900 гектарів;

• Кримська гірська область – 1100 гектарів.

Максимальні площі прийняті відповідно до рекомендації наукових установ Національної академії аграрних наук України щодо оптимальних розмірів господарств.

Практика встановлення граничних розмірів сільськогосподарської земельної власності є загальноприйнятною у країнах Європейського співтовариства.

2. Запровадження переважного права на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності у разі їхнього продажу дозволить створити потужний регуляторний інструмент для подолання парцеляції земель як найбільш негативного наслідку проведеної в Україні земельної реформи.

Так, законопроектом передбачено, що переважне право на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають держава, орендарі та власники суміжних земельних ділянок.

На сьогодні законопроект проходить широке обговорення у всіх областях з різними верствами населення. Лише після обговорення та врахування слушних пропозицій до проекту Закону України “Про ринок земель” його буде внесено на розгляд Верховної Ради України.

13. Шляхи повернення земель запасу до сільських та селищних рад.

Відповідно до статті 19 Земельного кодексу України, землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого призначення; землі рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісогосподарського призначення; землі водного фонду; землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Пунктом 12 Перехідних полоджень передбачено: До розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність, та земель, зазначених в абзаці другому цього пункту) в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради з урахуванням вимог абзацу третього цього пункту, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Згідно статті 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

До земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

а) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);

б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

г) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;

ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;

д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування;

е) земельні ділянки, штучно створені в межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об'єктів, або на земельних ділянках дна водних об'єктів.

Територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі:

а) передачі їм земель державної власності;

б) примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

в) прийняття спадщини;

г) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

ґ) виникнення інших підстав, передбачених законом;

д) штучного створення земельної ділянки на території населеного пункту, у тому числі з порушенням установлених правил.

Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради. Тобто необхідно провести розмежування земель державної та комунальної власності.