5.4. Основные функции девелоперской компании по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости

Важным аспектом любого проекта является его жизненный цикл, т.е. логико-временная структура деятельности, протекающей в рамках предметной области, подвергаемой проектному управлению. Основные задачи и бизнес – процессы по этапам и фазам проекта были рассмотрены ранее в разделах 1-4. В общем виде применительно к проекту девелопмента их распределение представлено на рисунке 5.14.

На предпроектной стадии разработки девелоперского проекта можно выделить два наиболее важных этапа: исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.

Исследование рынка позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить эффективность проекта девелопмента. Большое внимание в этом исследовании должно уделяться прогнозам экономических показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегменте рынка. Еще один важный пункт — анализ существующих рисков и способов их минимизации.

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают длительное время и проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться, когда наблюдается спад.

Выбор территории расположения объекта - один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для заказчика, строящего здание для конкретных целей.

В первом случае девелопер, имея информацию о рыночных тенденциях и примерное представление о сфере, в какой он будет работать, обладает известной гибкостью при выборе участка. Во втором случае существуют

Рисунок 5.14. Основные задачи девелопмента по этапам жизненного цикла недвижимости

дополнительные ограничения поиска, связанные со спецификой целевой деятельности.

Выбор площадки должен учитывать множество факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, построенных на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные и градостроительные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экология.

Для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться. Чтобы прояснить важность каждого пункта, девелопер при выборе участка должен определить, насколько важны для бизнеса, под который предназначено здание, следующие детали:

• близость к потребителю, клиенту или покупателю, к партнерам по бизнесу, обслуживающему персоналу,

• близость к жилым районам, торговым точкам, предприятиям обслуживания и общественного питания,

• приближение к транспортным магистралям, удобство сообщения с вокзала портами,

• уровень жизни в районе, возможность расширения компании-арендатора или покупателя.

При организации выполнения этапа проектных работ целесообразно проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться такие различные параметры как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной здания. В России ситуация осложняется отсутствием или недоступностью генерального плана городов с исчерпывающей информацией о территориальном зонировании и перспективах будущей застройки.

Наиболее важный этап для любого проекта девелопмента — организация финансирования. С одной стороны, считается, что без собственного капитала невозможно реализовать проект, но с другой, - очень редко финансирование осуществляется из собственных средств компании. Девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов, которые, как правило, финансируют девелоперские проекты целиком из собственных ресурсов, показывает, что они в основном используют заемные средства. Но при этом кредиторами выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций.

При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать определенные пропорции между собственными и заемными средствами. Общепринятой схемой является смешанное финансирование, которое выглядит следующим образом. На первом этапе после вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который обеспечивает не менее 25% стоимости проекта, но при этом обоим по окончании строительства достается по 50% построенной недвижимости. На следующем этапе девелопер берет банковский кредит на сумму, составляющую 25-30% стоимости проекта, а затем в проект вкладывает средства подрядчик в пределах 10% стоимости проекта. Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позднее, чем при 50%-й готовности объекта.

На практике отклонения от этой схемы встречаются довольно часто. Например, подрядчик может выполнить роль стратегического инвестора и финансировать в итоге до 50% стоимости проекта. Бывают случаи, когда клиент найден уже на начальной стадии проекта, и тогда он может вложить значительные средства в его осуществление и т. д.

За рубежом для организации финансирования активно используются залоги уже имеющейся недвижимости, например, земельного участка под строительство. Однако в России такая схема практически не работает, что объясняется пробелами в законодательстве.

В нашей стране наиболее распространенной формой финансирования является кредит под залог (например, типичным кредитором по этому виду сделок является Сбербанк России, который выделяет ссуду на условиях 14-16% годовых). Но для этого необходим залог на полную сумму кредитного обоснование его получения. Во Внешторгбанке можно получить кредит при 40% готовности объекта на условиях 13% годовых. К сожалению, такие виды, как ипотечное кредитование, паевые инвестиционные фонды, выпуск ценных бумаг, различные формы лизинга, различные виды кредитования, гарантии и проектное финансирование в России не работают. Слабое развитие фондового рынка существенно сдерживает темпы инвестирования в недвижимость.

Проблемы финансирования для современных проектов топливно-энергетического комплекса, коммерческих проектов по выпуску легковых автомобилей, добывающей и перерабатывающей промышленности и др., являются ключевыми; их важность повышается в еще большей степени в связи с использованием концепции девелопмента, предполагающей, что финансирование не является некоторой внешней деятельностью, а подлежит полноценному управлению в рамках единого проекта.

Выбор строительной организации (генерального подрядчика) должен осуществляться только по результатам проведения тендера. При оценке его результатов предпочтение должно отдаваться тем фирмам, которые доказали свою способность осуществлять проекты подобного рода в конкретном городе или регионе. Услуги пользующихся хорошей репутацией фирм, как правило, стоят недешево, но обращение к ним дает больше гарантий, что строительство будет завершено в срок и в соответствии со спецификациями. Очень важным моментом является заключение договора с генеральным подрядчиком, который должен максимально учитывать интересы девелопера и устанавливать жесткие штрафные санкции за срыв сроков строительства и несоответствие установленным требованиям качества работ.

На этапе строительства наиболее важный момент — контроль сроков, качества строительных работ и иных затрат. После передачи строительства на подряд, оно должно происходить под постоянным наблюдением со стороны группы экспертов, которая контролирует качество исполнения работ, производит промежуточные выплаты согласно договору и следит за соблюдением сроков. Для этого полезно привлечение компании, специализирующейся на управлении строительством. После завершения строительства проверяется соответствие параметров здания проекту и указанным в договоре спецификациям, а также устанавливается срок гарантии.

Стадия эксплуатации (коммерческой реализации недвижимости) должна готовиться задолго до завершения строительства. Контракт с сервейером заключается, как правило, еще на этапе проектирования. Выбор сервейера обычно основывается на имеющемся опыте в реализации площадей данного типа и хорошей репутации. Для успешной реализации площадей необходимо четко определить класс потребителей. Рекламная кампания должна быть сориентирована именно на этот слой потребителей.

Если к моменту готовности здания арендаторы/покупатели уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договоры об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям. Зарубежная практика досрочного привлечения финансовых средств будущих арендаторов в российской действительности практически не применима.

Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампанию, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей или передачей в аренду площадей затягивается, то финансирование объекта ставится под угрозу. В таких случаях сервейеры должны использовать специальные стимулы для арендаторов/покупателей: оплата расходов по переезду, безрентный договор за первые два-три месяца или понижение стоимости аренды.

Включение стадии эксплуатации в жизненный цикл проекта является специфической характерной чертой девелопмента. В его рамках находит конкретное воплощение концепция развивающегося проекта, как особого вида проектного управления, охватывающего не только разработку, реализацию, но и период эксплуатации.

Для девелопера важно, чтобы здание было спроектировано, исходя из выявленных им потребностей потенциальных клиентов и с учетом всех архитектурных и строительных норм и правил. Не менее важно, чтобы здание было построено в соответствии с проектом, в установленные сроки и рамках утвержденных ассигнований.

Девелопер на стадии эксплуатации объекта недвижимости превращается в эффективного собственника. Он должен гибко реагировать на динамичное изменение потребительского спроса и быть способен быстро изменить объект недвижимости в плане дизайна и отделки помещений, в архитектурно - строительном плане или же в плане совершенствования отдельных инженерных или технологических подсистем здания. К подобным улучшениям относятся: устройство современной информационно-технологической системы, офисной системы вентилирования и кондиционирования и т. д.

В качестве девелопера могут выступать консорциумы крупных компаний и трейдеры. Основная задача трейдеров заключается в обеспечении беспрепятственного доступа энергоносителей на целевой рынок. Привлечение в консорциум крупных партнеров состоит в том, что они имеют доступ к серьезным финансовым ресурсам, обладают уникальными знаниями о потенциальных финансовых источниках и условиях их привлечения и помогают выстроить наиболее эффективное финансовое обеспечение проекта.

В современных условиях достижение требуемых экономических результатов инвестиционно - строительного проекта еще не означает его полного успеха. Есть и другие важные критерии, значение которых ежегодно возрастает. Например, с каждым годом становятся все жестче требования охраны окружающей среды. Их нужно выполнять на всех этапах проекта. Как правило, решения, принятые на более ранних этапах, оказывают самое непосредственное влияние на то, как вопросы охраны окружающей среды будут решаться на последующих этапах. Таким образом, нужен единый, интегрированный взгляд на проблемы экологии, охватывающий весь жизненный цикл проекта.

Еще один нефинансовый критерий успешности проекта - это способность девелопера наладить отношения с местной общественностью. Для этих целей современные девелоперские компании, например, принимают и реализуют долгосрочные программы, направленные на решение социальных и иных проблем местного населения. Это может быть строительство детских садов, школ, помощь учреждениям здравоохранения, ремонт жилищно-коммунальной инфраструктуры, строительство местных дорог и другие подобные шаги. Управление такого рода программами требует профессионального к себе отношения.

В современных инвестиционно - строительных проектах участвуют десятки самых различных организаций. Координация их работы для достижения целей проекта с учетом имеющихся ограничений по ресурсам и времени представляет громадную по своей сложности управленческую проблему. Для обеспечения профессионализма в управлении сложными проектами любая компания должна инвестировать значительные средства, время, усилия в развитие собственной организации. Использование и поддержание приобретенных способностей создают конкурентные преимущества, воспроизведение которых другими компаниями может оказаться затруднительным.

Инженерно-технические системы, создаваемые и используемые при строительстве объекта недвижимости, являются очень сложными и со временем претерпевают 'изменения. Эти системы необходимо не только поддерживать в работоспособном состоянии, но и осуществлять контроль, периодические ремонты, совершенствовать применяемые технологии и оборудование.

На рисунке 5.15.представлен пример модели жизненного цикл девелоперского проекта коммерческой недвижимости торгового центра [26].