6.3. Организационная форма управления строительства и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости

В настоящее время стали достаточно привлекательными проекты, связанные с недвижимостью, ориентированной на оказание услуг третичного и четвертичного секторов городской экономики. К ним, как правило, относятся офисные здания (продаваемые или сдаваемые в аренду), торговые здания или торгово – развлекательные и многофункциональные объекты (например, с элементами гостиничного и ресторанного бизнеса).

Эти объекты являются более сложными технически и требуют привлечения значительных инвестиций. Создаваемая в процессе инвестиционного цикла собственность может использоваться заказчиками как фактор производства или источник дохода. Концепция управления проектом становится более сложной, поскольку охватывает все стадии жизненного цикла недвижимости. Здесь можно рассмотреть следующие варианты управления проектом строительства и эксплуатации недвижимости.

6.3.1. Офисное здание возводится девелопером с привлечением собственного, заемного и привлеченного капитала (средств дольщиков - юридических лиц); и в этом случае он рассматривает в качестве своей цели застройку земельного участка и получение дохода от реализации проекта при условии максимального удовлетворения клиентов по срокам и качеству строительства.

Девелопер в пользовании или собственности помещения здания не оставляет и в дальнейшем управлении недвижимым имуществом не участвует. Процесс управления разделяется на две стадии: управление девелоперской компанией до момента сдачи здания в эксплуатацию, а затем выбор собственниками управляющей организации (или ее создание) и передача ей функций управления с разработкой плана управления. Девелоперская компания на стадиях исследования и реализации проекта выполняет функции, изложенные в п. 6.2.1.,

Организационная структура управления проектом строительства офисного здания девелоперской компании должна соответствовать одной из «сложных структур»:

• если ею планируется стратегическое присутствие на первичном рынке и компания имеет разветвленную организационную структуру, с выделением отдельных стратегических бизнес – единиц, то можно принять построение по типу рисунка 6.14;

• если проект является уникальным, комплексным и недвижимость планируется поставить на баланс заказчика после сдачи в эксплуатацию, то возможна схема управления по рисунку 5.8;

• если проект является уникальным, единичным и недвижимость планируется поставить на баланс заказчика (одно юридическое лицо) после сдачи в эксплуатацию, то возможна схема управления по рисунку 5.7;

• инициатором проекта может быть управляющая компания, если проект является типовым в рамках определенного сегмента первичного рынка; тогда возможна схема управления по рисунку 5.11.

На стадии эксплуатации здания собственником может быть одно юридическое лицо (заказчик) или группа лиц, которые используют недвижимость для целей своего бизнеса или сдают в аренду. Формирование организационной структуры управления на стадии эксплуатации выполняется с учетом планируемых объемов работ, приходящихся на управляющую компанию.

6.3.2. Офисное здание возводится девелопером (заказчиком) с привлечением собственного, заемного и привлеченного капитала и при этом девелопер рассматривает в качестве своей цели застройку земельного участка и получение дохода, как от реализации проекта (при условии максимального удовлетворения клиентов по срокам и качеству строительства), так и получения дохода от части собственности.

В своей собственности девелопер оставляет часть помещений здания, как правило, коммерческого назначения и участвует в дальнейшем управлении недвижимым имуществом в той или иной форме, например:

• процесс разделяется на две стадии: управление проекта девелоперской компанией до момента сдачи здания в эксплуатацию, а затем выбор собственниками управляющей компании, передача ей функций управления с разработкой плана управления. При этом собственность девелоперской компании (или заказчика) дает ей право участвовать в выборе управляющей организации, а доходы от недвижимости становятся частью ее бизнеса.

• девелоперская компания управляет проектом строительства здания и его эксплуатацией, для этого в ее организационной структуре имеется (или создается) управляющая организация, которая обслуживает всех собственников помещений. Формирование организационной структуры управления на стадии эксплуатации выполняется в отдельной части проекта. В перспективе компания формирует портфель недвижимости.

6.3.3. Офисное здание возводится генподрядной организацией(или управляющей компанией) по заданию заказчика на его средства. Заказчик рассматривает в качестве своей цели застройку земельного участка и получение дохода, либо от реализации здания, либо от сдачи собственности (или ее части) в аренду, либо использует недвижимость как производственный фактор своего бизнеса.

В этом случае процесс управления разделяется на две стадии:

• управление проектом строительства выполняется по схеме 5.7, 5.8 или 5.11 (заказчиком, генподрядной организацией или управляющей компанией);

• управление на стадии эксплуатации выполняет заказчик или выбранная им управляющая компания. Заказчик может владеть портфелем недвижимости.

Формирование организационной структуры управления на стадии эксплуатации выполняется в отдельной части проекта.

6.3.4. Объектом проекта являются многофункциональные здания, которые имеют помещения различного назначения (гостиницы, рестораны, кафе, бизнес – залы для проведения конференций и т.п.). Варианты организации управления проектом и эксплуатацией могут быть весьма разнообразными, учитывая возможность как включения зданий в портфель недвижимости одного собственника, так и присутствие нескольких собственников в пределах одного объекта, в частности:

• один из предполагаемых собственников здания выступает с инициативой застройки, привлекая денежные средства остальных инвесторов, и по поручению остальных будущих собственников выбирает организационную схему управления (одну из 5.7 -5.11). При этом функции по проведению предварительных исследований он может поручить специализированной компании (риэлтерской, маркетинговой или оценочной). На стадии эксплуатации им для управления также привлекается специализированная организация;

• заказчик развивает свой портфель недвижимости, имея в рамках свой организационной структуры подразделение по управлению портфелем. Для этой цели он выступает с инициативой застройки, привлекая денежные средства различных инвесторов (например, инвестиционных, паевых, страховых фондов и самостоятельно выбирает организационную схему управления проектом (см. выше). Если управляющей бизнес – единицы нет, то заказчик передает здание на стадии эксплуатации управляющей компании, выбирая ее по установленным им критериям

• развивать портфель может также инвестор, девелопер, крупный банк, профильная сетевая организация;

• другие варианты, близкие по смыслу, изложенному в п.6.2.-6.3.

6.3.5. Объектом проекта являются крупные торговые или торгово – развлекательные здания. Скорее всего, собственником этой недвижимости будут являться большие сетевые компании, часто с привлечением иностранного капитала, которые могут совмещать функцию использования части помещений для своего профильного бизнеса с возможностью получения дохода от аренды помещений под актуальные в данном месте виды бизнеса.