6.2. Организационная форма управления проектом жилых зданий

Инвестором на фазе предварительных исследований рассматриваются в качестве потенциальных проектов застройки земельного участка различные объекты недвижимости (жилая, офисная, торговая и различные смешанные варианты). В зависимости от функционального назначения здания можно рекомендовать разные подходы к формированию концепции управления проектом строительства и эксплуатации недвижимости.

Анализ видов организационных структур, содержания задач, решаемых на уровне заказчика, проектировщика и генподрядчика в процессе разработки и реализации инвестиционного строительного проекта (выполненные в разделах 1-5) позволяют организационные структуры управления проектом систематизировать следующим образом.

При реализации малых и средних инвестиционно – строительные проектов стоимостью до 0,5 млн. $ (см. таблицу 5.2) могут быть рекомендованы следующие варианты управления:

• строительство дома ведется генподрядной организацией по поручению Заказчика (рисунок 5.8), который берет на себя основные функции управления проектом;

• управление ложится на девелоперскую компанию, которая ведет строительство недвижимости по заказу (рисунок 5.9); девелопер может иметь организационно – правовую форму холдинга (рисунок 5.10);

При реализации крупных и особо крупных инвестиционно – строительных проектов (стоимостью до 2,5 млн. $ и более) могут быть рекомендованы следующие варианты управления:

• управление осуществляет Заказчик по традиционной схеме (рисунок 5.7);

• Заказчик передает управляющей компании основные функции управления всем проектом строительства недвижимости (рисунок 5.11);

• используется схема проектного управления, при которой основные функции управления проектом несет управляющая компания, а реализацией строительно – монтажных работ занимается генподрядная организация (рисунок 5.12)

Для проектов жилищного назначения в крупных и крупнейших городах подобную классификацию можно видоизменить с учетом того, что на подобных локальных рынках первичной недвижимости России, часто имеющих олигополистический характер, основную долю строительства ведут генподрядные, управляющие или девелоперские компании. Последний вид инвестиционно – строительных компаний в организационно – правовой форме холдинга имеет место пока в основном в крупнейших городах РФ (Москве, Санкт – Петербурге).

Таким образом, преимущественными организационными формами управления проектом строительства жилых домов в крупных городах являются в настоящий момент следующие.

Управление малым или средним проектом на стадии строительства осуществляет генподрядной организацией по поручению Заказчика, а на стадиях прединвестиционных исследований и эксплуатации основные функции выполняют проектная компания и эксплуатационная фирма; в этом случае схема управления имеет следующий расширенный вид (рисунок 6.8.)

Управление средним проектом Заказчик возлагает на девелоперскую компанию, которая решает задачи связанные с проектированием и строительством. Проектирование выполняется по договору субподряда силами проект-

Рисунок 6.8. Схема организационной структуры управления средним инвестиционно - строительным проектом

(основные функции по управлению несет Заказчик)

Рисунок 6.9. Схема организационной структуры управления средним инвестиционно - строительным проектом

(основные функции по управлению несет девелоперская инвестиционно - строительная компания)

ного подразделения девелопера, либо сторонней организации. Заказчик оставляет за собой функции подбора участников инвестиционного процесса, планирования инвестиционного цикла, заключения договоров контроля строительства и ввода объекта в эксплуатацию. На стадии эксплуатации Заказчиком для управления нанимается управляющая организация (рисунок 6.9);

Управление малым или средним проектом осуществляет девелоперская компания, которая строит на свой риск, выступает также в роли Заказчика и решает все задачи связанные с проектированием и строительством. Проектирование выполняется по договору субподряда силами проектного подразделения девелопера, либо сторонней организации. В роли заказчика девелопер оставляет за собой функции подбора участников инвестиционного процесса, планирования инвестиционного цикла, заключения договоров контроля строительства и ввода объекта в эксплуатацию. На стадии эксплуатации он либо управляет объектов, либо нанимается управляющая организация (рисунок 6.10);

Такая схема отвечает форме управления корпорации при стратегическом планировании (рисунок 5.1), при которой в состав верхнего уровня корпорации входят службы, выполняющие функции заказчика и продавца, а на среднем уровне функционируют стратегические бизнес – единицы по управлению проектом, генподряду и эксплуатации зданий. Организационную структуру девелоперской компании для такого варианта застройки необходимо дополнить комментариями по основным функциям проекта на трех уровнях корпорации:

• на верхнем уровне управления (реализация функций Заказчика) необходимо выделить три службы – бизнес – планирования, подготовки землеустроительной документации, технического надзора, которые организуют бизнес – процессы по обоснованию строительного инвестиционного проекта, получения необходимого земельного участка, организации взаимодействия с проектным и генподрядным подразделениями, технического надзора и ввода в эксплуатацию. При необходимости отделы подготовки землеустроительной документации и технического надзора могут быть объединены. На этом же уровне корпорации размещается служба реализации недвижимости. Функции этих служб рассмотрены в первом и втором разделе данного пособия.

В результате процесс обоснования инвестиций, их поиск и вложение в строительство зданий завершается процессом получения доходов от продаж, что позволяет осуществлять эффективность инвестиций на всех стадиях развития строительного проекта.

• .на среднем уровне управления (управление проектом) обеспечивается разработка и экспертиза проектно – сметной документации. Предложения по организации проектной структуры, изложенные в третьем разделе, предлагается дополнить с учетом опыта проектирования матричных проектных структур, приведенных в пятом разделе. Обобщенная структура подобной организации (в форме стратегической бизнес – единицы) с описанием–

Рисунок 6.10. Схема организационной структуры управления средним инвестиционно - строительным проектом под "ключ" - (все функции по управлению строительством на свой риск несет девелоперская инвестиционно - строительная компания)

Рисунок 6.11. Функции членов проектной группы в матричной организационной структуре управления в проектной организации

основных функций двух частей проектной группы показан на рисунке 6.11. Первая часть проектной команды объединяет инженеров и техников разных производственных подразделений, которые обеспечивают основные бизнес – процессы по созданию, утверждению, согласованию и экспертизе проектно сметной документации. Вторая часть проектной группы включает специалистов, которые реализуют вспомогательные процессы создания проекта, и привлекаются из функциональных подсистем проектной организации (по планированию, организации, учету, маркетингу, персоналу и других). Количество проектных групп будет определяться многообразием развиваемых корпораций проектов.

• на нижнем уровне управления располагаются генподрядная, подрядные организации и эксплуатирующая организация. Структура генподрядной организации, функции согласования проектной документации, заключение генподрядного договора, организационного проектирования, организация строительно – монтажных работ, контроль качества строительства и сдача объекта в эксплуатацию изложены в четвертом разделе.

Управление крупным и особо крупным проектом Заказчик возлагает на управляющую компанию, которая решает задачи связанные с проектированием и строительством. Проектирование выполняется по договору субподряда силами сторонней проектного организации. Заказчик оставляет за собой функции подбора участников инвестиционного процесса, планирования инвестиционного цикла, заключения договоров контроля строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Управляющая компания берет на себя функции оперативного управления и координации работ на первых двух стадиях проекта. На стадии эксплуатации для управления нанимается управляющая организация (рисунок 6.12);

Управление крупным и особо крупным проектом Заказчик возлагает на управляющую компанию, которая решает основные функции управления проектом, а реализацией строительно – монтажных работ занимается генподрядная организация ((рисунок 6.13).

Одним из основных объектов современной городской застройки являются, как правило, жилые здания с коммерческой недвижимостью на нижних этажах. Для них можно рассмотреть следующие варианты управления проектом.

6.2.1. Жилой дом возводится девелопером на свой риск с привлечением собственного, заемного и привлеченного капитала (средств дольщиков: как физических, так и юридических лиц); и в этом случае девелопер рассматривает в качестве своей цели застройку земельного участка и получение дохода от реализации проекта при условии максимального удовлетворения клиентов по срокам и качеству строительства.

В своем пользовании или собственности девелопер помещения в доме не оставляет и в дальнейшем управлении недвижимым имуществом не участвует. Процесс управления разделяется на две стадии: управление девелоперской компанией до момента сдачи дома в эксплуатацию, а затем выбор

Рисунок 6.12. Схема организационной структуры "проектного управления" с взаимодействием участников крупного

и особо крупного инвестиционно - строительного проекта (основные функции по управлению несет Управляющая компания)

Рисунок 6.13. Схема организационной структуры "проектного управления" с взаимодействием участников крупного инвестиционно – строительного проекта (основные функции по управлению несет Управляющая компания, а управление реализацией передается Генподрядчику)

собственниками формы управления (управляющая организация или ТСЖ) и передача функций управления с разработкой плана управления.

При подобной концепции управления девелоперская компания выполняет следующие функции:

• проводит предварительные исследования по выявлению возможностей реализации проекта (нулевая фаза), включая маркетинговое исследование рынка, исследования в отношении градостроительных аспектов застройки и финансово-экономическое обоснование проекта. Результаты этих исследований могут послужить основанием для составления концепция реализации, сдачи в аренду или продажи, а также управления и эксплуатации недвижимости. Данные исследования носят общий и предварительный характер, на последующих этапах исследования становятся все более тщательными и глубокими, чтобы снизить риск ошибочных инвестиций и увеличить вероятность осуществимости проекта.

• выступает с инициативой проекта (возможно с привлечением других участников – риэлтеров, муниципалитета) с целью поиска финансовых источников и отвода земельного участка под строительства.

• осуществляет приобретение участка, готового для строительства, либо решает эту проблему в рамках тематического проекта или специальной формулы розничной торговли. Участок, который нужно приобрести, может состоять из участка, готового для строительства и объекта, подлежащего сносу или перестройке. Земля не всегда может быть приобретена в собственность, поскольку в ряде муниципалитетов существует лишь система права пользования землей. Одним из вариантов может быть получение земельного участка в аренду на период строительства в ходе городских торгов. Важным условием согласования проектов является обеспечение со стороны органов власти подготовки по продаже сформированных земельных участков в собственность инвесторам или передаче их в аренду через механизм торгов. Участие в торгах позволяет инициаторам застройки получить права собственности на земельный участок, подготовить проектную документацию к государственной экспертизе и после положительного решения иметь разрешение на строительство.

• выполняет разработку плана в составе организационно-технического плана, юридического плана, формирования градостроительного плана и финансового плана. Конечным результатом разработки плана является инвестиционное предложение, в котором основную роль играют ожидаемые денежные поступления и риски, с которым сопряжено выполнение проекта. Здесь необходимо оценить долгосрочные перспективы проекта как в интересах застройщика, так в интересах будущего покупателя.

• организует финансирование, т.е рассматривает вид заимствования, условия финансирования, виды кредиторов, тип финансирования и др. Для организации финансирования возможно применение различных моделей. Важный критерий для выбора финансовой схемы — это продолжительность периода, в течение которого необходим капитал. Поскольку инвесторы обладают долгосрочным временным лагом, в противоположность застройщикам и/или подрядчикам-застройщикам, то это различие во вре­менном горизонте должно быть отображено в типе финансирования. На весь строительный период должна быть обеспечена доступность финансовых средств, если данные средства доступны слишком рано или их слишком много или мало, появляются расходы, которых, в принципе, можно избежать.

• организует разработку проектно – сметной документации на основе следующих нормативных документов:

- генеральных планов городов и населенных пунктов, включающих планы зонирования и планировки, застройки, межевания территорий, планы резервирования земель, прошедшие государственную комплексную экспертизу;

- правил землепользования и застройки, которые на основании территориального зонирования устанавливают градостроительные регламенты разрешенного использования и изменения объектов недвижимости;

- реестра сформированных земельных участков, в котором охарактеризован характер инженерного обеспечения.

• планирует строительное производство после согласования проектной документации по застройке объекта, выполненного После того, как решение о реализации плана застройки инвестором было принято, а городская администрация дала разрешение на строительство, начинается процедура конкурса (тендера) с приглашением подрядных фирм для участия в ценовых предложениях.

• организует управление строительством силами своего дочернего строительного подразделения, которое выступает в роли генерального подрядчика. Если застройку ведет заказчик , не имеющий в рамках свой организационной структуры строительных организаций, то управление строительством осуществляется генподрядными организациями, или специализированной компании при непосредственном контроле со стороны заказчика.

• организует ввод в эксплуатацию объекта строительства и его реализацию потребителям.

Бизнес процедуры, связанные с перечисленными функциями девелопера (заказчика) подробно рассмотрены в втором разделе учебного пособия .

Часто застройщики не желают хранить проекты в портфеле и продают их «окончательному инвестору». Учитывая риски, связанные с реализацией проекта, финансирующие организации готовы платить «рисковую» премию (надбавку за понесенный риск) за законченные и сданные в аренду объекты. Инвесторы в этом случае продолжают самостоятельную застройку части объекта. Агентства по недвижимости или консультанты, специализирующиеся в области недвижимости, зачастую участвуют в продаже. В рамках окончательной сделки могут быть предоставлены всевозможные гарантии, не только в отношении качества строительно-монтажных работ, но и в отношении аренды.

На стадии эксплуатации (шестая и седьмая фазы рис.6.2) управление существующим зданием занимается управляющая организация, функции и структура, которой буде рассматриваться ниже в других разделах дипломного проекта. В этом периоде жизненный цикл объекта состоит из двух фаз: первая фаза эксплуатации (20 - 25 лет) — проведение капитального ремонта, вторая фаза эксплуатации — полная амортизация стоимости и принятие решения о будущем дома. Покупатели (собственники помещений) должны сделать выбор между самостоятельным ведением эксплуатации (в форме ТСЖ) или перепоручением другой компании, например, управляющей организации. Существует прямая связь между фазой управления и фазой реализации. Расходы на управление частично зависят от качества объекта, заданного при принятии решения об инвестировании.

С учетом рассмотренных функций организационная структура управления проектом строительства жилого здания девелоперской компании принимает следующий вид (рисунок 6.14).

6.2.2. Жилой дом возводится девелопером (заказчиком) с привлечением собственного, заемного и привлеченного капитала и при этом девелопер рассматривает в качестве своей цели застройку земельного участка и получение дохода, как от реализации проекта (при условии максимального удовлетворения клиентов по срокам и качеству строительства), так и получения дохода от части собственности.

В своей собственности девелопер оставляет часть помещений дома, как правило, коммерческого назначения и участвует в дальнейшем управлении недвижимым имуществом в той или иной форме. Процесс управления может иметь различные формы:

• разделяется на две стадии: управление проекта девелоперской компанией до момента сдачи дома в эксплуатацию, а затем выбор собственниками формы управления (управляющая организация или ТСЖ) и передача функций управления с разработкой плана управления. При этом собственность компании дает ей право участвовать в выборе управляющей организации. А ее доходы от недвижимости становятся частью ее бизнеса. Организация управлением и эксплуатацией дома, в таком случае будет аналогична п. 6.2.1.

• девелоперская компания управляет проектом строительства домом и его эксплуатацией, для этого в ее организационной структуре имеется (или создается) управляющая организация, которая обслуживает всех собственников помещений. Вариантом здесь может быть сдача жилых помещений всего дома в аренду (например, при различных формах взаимодействия частных компаний и муниципалитета).

• компания в перспективе формирует портфель недвижимости.

Допускается рассматривать и другие формы, имеющие место в отечественной и зарубежной практике. Функции девелопера расширяются за счет задач, возникающих при управлении эксплуатацией.

Рисунок 6.14. Предлагаемая схема организационной структуры управления средним инвестиционно – строительным проектом объекта жилищного и гражданского строительства (основные функции по управлению несет девелоперская компания, выполняющая и функции Заказчика, а выполнение всех работ обеспечивает Генеральный подрядчик -структурное подразделение девелопера)

В случае если объект не планируется к продаже, застройщик разрабатывает меры по сдаче его в аренду по мере того, как приближается к концу строительство здания. Для этого он может обратиться к потенциальным кандидатам или воспользоваться услугами одного или нескольких риэлтеров. Полностью сданный в аренду проект означает меньший риск для его потенциального собственника, вследствие чего может быть получена более высокая цена.

6.2.3. Прочие случаи управления проектом строительства жилого здания с коммерческими помещениями на первом этаже. Выбор организационной схемы управления зависит от стратегии заказчика на данном рынке недвижимости, в частности:

• если проект является уникальным, комплексным и недвижимость планируется поставить на баланс заказчика после сдачи в эксплуатацию, то возможна схема управления по рисунку 5.8;

• если проект является уникальным, единичным и недвижимость планируется поставить на баланс заказчика после сдачи в эксплуатацию, то возможна схема управления по рисунку 5.7;

• инициатором проекта может быть управляющая компания, если проект является типовым в рамках определенного сегмента первичного рынка; тогда возможна схема управления по рисунку 5.11;

При выборе схем также нужно принимать во внимание достоинства и недостатки строительных контрактов по цене, содержанию услуг и другим параметрам [28, рис. 1.10].