Контрольные вопросы

1. Цикл пространственного планирования застройки и содержание его основных фаз.

2. Предварительные исследования по выявлению возможностей реализации проекта: содержание этапов и задач.

3. Функции участников застройки на фазах «инициатива» и «приобретение участка».

4. Содержание фазы по разработке плана проекта, основные задачи. Источники финансирования проекта.

5. Фаза реализация проекта: основные задачи и исполнители.

6. Задачи проекта на фазах «аренда, продажа» и «управление, содержание и эксплуатация».

7. Основные цели инвестиционного строительного проекта.

8. Разработка инвестиционного замысла бизнес-проекта: источники информации и инвестиций.

9. Отличия инвестиционного замысла бизнес-проекта от технико-экономического обоснования.

10. Состав бизнес-плана реализации строительного проекта.

11. Порядок разработки бизнес-плана реализации строительного проекта

12. Основные задачи, возлагаемые на участников строительства при разработке, экспертизе, утверждению проектной документации и выполнению строительно - монтажных работ

2 . Основные бизнес – процессы, выполняемые заказчиком – застройщиком на стадиях предпроектной и проектной проработки, строительства и ввода в эксплуатацию

Заказчик – застройщик на проектной и строительных фазах жизненного цикла здания решает сложные задачи во взаимодействии с другими участниками строительства (инвестором, проектировщиков и генподрядчиком). К основным бизнес – процессам относятся:

• оформление отвода земельного участка под строительство;

• оформление задания и договора на выполнение проектно –изыскательских работ;

• организация экспертизы проектной документации;

• получение разрешения на строительство объекта;

• регистрация объекта в управлении Госстройнадзора;

• подготовка и передача проектно – сметной документации на строительство объекта генеральному подрядчику;

• оформление декларации о строительстве объекта (при инвестировании за счет долевого строительства) и его регистрация в учреждении «Юстиции»;

• организация технического надзора и оформление исполнительской документации;

• приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта и получение заключения Госстройнадзора;

• изготовление технического паспорта БТИ и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

2.1 Оформление отвода земельного участка под строительство

Организация, в которой возникло намерение в строительстве объекта (жилого дома), сначала обращается в орган местного самоуправления (администрацию города или района), обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места размещения этого объекта и обоснованием примерных размеров земельных участков и сроков пользования землей.

По поручению администрации города (района) местный комитет по земельным ресурсам и землеустройству обеспечивает выбор земельного участка, в котором принимают участие местные администрации (районные, поселковые, округа), землевладельцы, землепользователи, арендаторы, представители государственных служб (госпожарнадзора, санэпиднадзора, экологической службы), а также предприятий и организаций, заинтересованных в отводе земель. На этом этапе обязательно должны учитываться экологические и другие последствия предполагаемого использования участков.

По результатам проведенной работы оформляется акт выбора земельного участка для размещения объекта. К акту должны прилагаться градостроительное заключение, расчеты убытков собственников земли, землепользователей, арендаторов, работников сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка, а также материалы других согласований и экспертиз, проведенных с учетом комплексного развития территории.

Органы администрации города (района) информируют население о возможности предоставления земель для размещения (строительства) объектов, деятельность которых затрагивает их интересы, и выясняют мнение граждан через собрания или сходы.

Письмом Минстроя России от 13 февраля 1996 г. № БЕ-19-4/9 «Об упорядочении процесса согласования проектов строительства» утверждено «Типовое положение» о порядке выдачи исходных данных и технических условий на проектирование, согласовании документации на строительство и оплаты указанных услуг. Положение регулирует процесс, связанный с разработкой предпроектной и проектной документации, подготовкой строительства, предоставлением для этой цели земельного участка, получением исходно-разрешительной документации и имущественными обязательствами соответствующих юридических и физических лиц — участников инвестиционного процесса в строительстве.

Предпроектная проработка и согласование на строительство объекта на основе предварительного согласованного места его размещения проводятся заказчиком.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса РФ. С 2007 г. предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам из земель, находящихся в использовании муниципальных образований, под строительство осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объект» администрацией муниципального образования осуществляется исключительно на торгах (аукционах)! соответствии со статьями 38 и 30 п. 4 Земельного кодекса Российской Федерации в следующем порядке:

Юридические (или физические) лица должны обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования (города или района) в произвольной письменной форме в виде заявления, в котором изложить намерения и предполагаемом строительстве объекта с просьбой о подборе земельного участка (или предложить предварительно намеченный участок) с просьбой рассмотреть возможность выделения намеченного участка под строительство объекта, с конкретным указанием места нахождения этого участка с приложением топосъемки.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации города, после рассмотрения заявки, должен подготовить градостроительные регламенты по участку предполагаемого строительств объекта и направить в департамент муниципальной собственности и городских земель эти материалы для реализации права аренды намеченного земельного участка на муниципальных торгах.

Далее, юридическое или физическое лицо, заинтересованное в приобретении в аренду этого земельного участка, обращается с заявлением в произвольной форме в Департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар о намерении при пять участие в муниципальных торгах.

К заявлению (письму) должна быть приложена информация по намеченному участку:

• современная топографическая съемка участка;

• кадастровая справка (официальная информация) на предполагаемый к выделению участок, выданная МУ «Информационным центром по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования г. Краснодара» (МУ «Градинформ»).

Департамент муниципальной собственной и городских земель, после рассмотрения материалов принимает решение о включении в список участков, выставляемых на торги, и ставит в известность заявителя (претендента) на этот участок, а также публикует сообщение о проведении торгов в средствах массовой информации с указанием даты и места проведения торгов.

Далее, юридическое лицо, заинтересованное в приобретении права аренды земельного участка, назначает уполномоченное лицо для участия в проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, и сообщает департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации города.

Если в процессе проведения торгов (аукциона) юридическое лицо приобретает право на получение в аренду земельного участка, производится оформление документации на земельный участок.

1. Разрабатывается проект границ земельного участка

2. Распоряжением администрации города, утверждается проект границ

3. Изготавливается землеустроительное дело на земельный участок

4. Выполняется описание земельного участка

5. Присваивается административный адрес земельному участку

6. Разрабатывается градостроительный план земельного участка

7. Кадастровой палатой «Роснедвижимости» по г. Краснодару изготавливается Кадастровый план участка

8. Постановлением администрации города оформляется земельный участок под строительство

9. Департаментом муниципальной собственности и городских земель заключается договор аренды на основании кадастрового плана

10. Разрабатывается проектно-сметная документация на стадии «рабочий проект» и утверждается застройщиком

11. Проект представляется на вневедомственную экспертизу

12. После получения «положительного» заключения по проектной документации, Департамент архитектуры и градостроительства выдает разрешение на строительство объекта

13. На основании разрешения на строительство, объект регистрируется в Управлении Госстройнадзора в установленном порядке

14. После этого проектно-сметная документация после согласования со службами города передается в производство работ подрядной организации для строительства объекта

15. Публикуется декларация о строительстве объекта

16. Регистрируется объект в учреждении «Юстиции»

17. В процессе строительства выполняются требования по составлению исполнительной документации согласно установленного перечня

18. По окончании строительства и получении положительного заключения «Госстройнадзора» на основании его оформляется разрешение на ввод

19. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию