- •Управление инвестиционным строительным проектом (концепция, организационные структуры, бизнес – процессы, экспертиза)
- •Краснодар
- •Содержание
- •Введение
- •Основные стадии, участники и бизнес - инструменты инвестиционно - строительного проекта
- •1.1. Основные стадии инвестиционного строительного проекта: общая характеристика
- •1.2. Особенности бизнес – плана на строительство объекта недвижимости как инструмента предпроектной проработки
- •2.1 Оформление отвода земельного участка под строительство
- •Контрольные вопросы
- •2 . Основные бизнес – процессы, выполняемые заказчиком – застройщиком на стадиях предпроектной и проектной проработки, строительства и ввода в эксплуатацию
- •2.1.1. Разработка проекта границ земельного участка
- •2.1.2. Проект границ земельного участка, утвержденный администрацией города (района)
- •2.1.3. Землеустроительное (межевое) дело на земельный участок
- •2.1.4. Описание земельного участка
- •2.1.6. Разработка градостроительного плана
- •2.1.7. Изготовление кадастрового плана земельного участка
- •2.1.8. Постановление администрации города (района) о предоставлении земельного участка под строительство объекта
- •2.1.9. Договор аренды земельного участка
- •2.1.10. Предпроектная проработка размещения объекта на земельном участке, согласованная с департаментом архитектуры
- •2.1.11. Получение технических условий на инженерное обеспечение объекта по заявке предприятий и организаций застройщиков
- •2.2. Оформление задания и договора на выполнение проектно –изыскательских работ
- •2.3 Организация экспертизы проектной документации
- •2.4 Получение разрешения на строительство объекта
- •2.5. Регистрация объекта в управлении Госстройнадзора
- •2.6. Подготовка и передача проектно – сметной документации на строительство объекта генеральному подрядчику
- •2.7. Оформление декларации о строительстве объекта (при инвестировании за счет долевого строительства) и его регистрация в учреждении «Юстиции»
- •2.8. Организация технического надзора и оформление исполнительской документации и приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта, получение заключения Госстройнадзора
- •2.9. Изготовление технического паспорта бти и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
- •Контрольные вопросы
- •3. Организация процессов разработки проектно - сметной документации
- •3.1. Разработка проектно – сметной документации на стадии «рабочий проект»
- •3.2. Состав основной проектно – сметной документации
- •3.3. Логико – информационная схема управления бизнес – процессами при разработке проектной документации на стадии рабочий проект
- •3.4. Организационная структура управления проектированием и основные функции ведущего персонала
- •Контрольные вопросы
- •4. Организация строительного подряда и строительного производства
- •4.1. Организационные формы управления строительным производством
- •Формулировка
- •Повышение
- •4.2 Организация строительного подряда
- •4.3. Организация строительного производства
- •Раздел 4 заполняется работником, ответственным за ведение общего журнала работ.
- •4.4 Организационное проектирование в строительстве
- •4.5 Контроль качества строительства
- •4.6. Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов
- •Контрольные вопросы
- •Управление реализацией стратегии может реализоваться различным образом в зависимости от особенностей компании.
- •5.2. Формы организационной структуры управления инвестиционным проектом
- •5.3. Модель организационной структуры управляющей компании девелоперского типа
- •5.4. Основные функции девелоперской компании по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости
- •5.5. Общая последовательность разработки и создания организационной структуры управления проектом
- •Контрольные вопросы
- •6. Концепция управления проектом строительства и эксплуатации объекта недвижимости
- •6.1. Целевые функции и стратегии основных субъектов управления
- •6.2. Организационная форма управления проектом жилых зданий
- •6.3. Организационная форма управления строительства и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости
- •6.4. Содержание концепции проектного управления в дипломном проекте
- •6.4. 1. Пример концепции управления проектом строительства и эксплуатации многоэтажного жилого дома с коммерческими помещениями на нижних этажах и подземной парковкой
- •6.4. 2. Пример концепции управления проектом строительства и эксплуатации торгового комплекса Контрольные вопросы
- •Заключение
- •Литература
- •Приложения
- •Постановление администрации города о выделении земельного участка
- •Государственный Акт на право собственности на землю (или право на аренду по материалам аукциона) Договор аренды земельного участка №4300015 251
- •1. Предмет Договора
- •2. Арендная плата
- •3. Права и обязанности Арендодателя
- •Арендодатель обязан:
- •Арендодатель имеет право:
- •Арендатор обязан:
- •4.2. Арендатор не вправе:
- •4.3. Арендатор имеет право:
- •5. Ответственность сторон
- •6. Срок действия Договора
- •7. Прекращение действия договора
- •8. Изменения договора
- •Арендодатель:
- •Арендатор:
- •Заявление (ходатайство) с приложением проекта границ земельного участка
- •Заявление (ходатайство)
- •Ситуационный план
- •Акт согласования границ земельного участка
- •План границ земельного участка
- •Список координат углов поворотов границ участка список координат
- •Распоряжение об утверждении проекта границ земельного участка распоряжение главы муниципального образования город краснодар
- •Об утверждении проекта границ земельного участка по улице им. Калинина, 100 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара
- •Письмо на муп «Горкадастрпроект»
- •Заявка по установленной форме
- •Проект границ земельного участка
- •Проект границ земельного участка м 1 : 500
- •Условные обозначения
- •Градостроительное обоснование
- •Письмо директору муп «Горкадастрпроект» «Об изготовлении описания земельного участка»
- •Сведения Государственного земельного кадастра о земельном участке, которые выдаются в Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости
- •Расчет предельных (минимальных) размеров земельных участков, при которых они могут быть использованы по выбранному разрешенному использованию без перевода и земли иной категории
- •Документ о приеме заказа с указанием срока изготовления
- •Расписка о получении заявлении о представлении сведений государственного земельного кадастра
- •Письмо-заявка
- •Градостроительный план земельного участка
- •1. Градостроительный план земельного участка подготовлен на основании
- •Образец градостроительного плана и чертежа градостроительного плана земельного участка
- •2. Информация о градостроительном регламенте земельного участка
- •3. Информация о разрешенном использовании земельного участка, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства
- •4. Информации о расположенных в границах земельного участка объектах капитальной строительства и объектах культурного наследии
- •5. Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения
- •6. Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка
- •1. Водоснабжение
- •2. Канализация
- •Балансовая принадлежность проектируемых сооружений
- •Водоканал:
- •Технические условия на теплоснабжение технические условия № 48 на теплоснабжение 200-квартнрного жилого дома по ул. Мира
- •Технические условия на отвод дождевых стоков технические условия № 64
- •Технические условия на электроснабжение технические условия №12
- •Технические условия на телефонизацию
- •Технические условия № 55
- •Технические условия на радиофикацию технические условия № 99
- •Технические условия на диспетчеризацию лифтов
- •Технические условия № 45
- •Технические условия на диспетчеризацию автоматизированных систем противодымной защиты (acпз)
- •Технические условия № 78
- •Технические условия на газификацию для объектов не более 10 этажей
- •Технические условия № 36
- •Противопожарные мероприятия
- •Задание на проектирование объекта
- •Разработка рабочей документации 14-ти этажного жилого дома с техническим этажом и 2-уровневой подземной автостоянкой по ул. Лузана - ул. Шоссе Нефтяников в г. Краснодаре
- •Описание видов отделочных работ по помещениям объекта
- •Рабочая документация 16-этажного 3-секционного жилого дома литер «5» на землях кгау в г. Краснодаре
- •Договор на разработку рд и проекта договор № 119-07 на выполнение проектных работ
- •1. Предмет договора
- •2. Стоимость работ и порядок расчетов
- •3. Сроки, порядок сдачи и приемки работ
- •4. Ответственность сторон и разрешение споров
- •5. Особые условия
- •6. Форс-мажор
- •Смета стоимости проектных работ
- •Смета № 1 на проектные (изыскательские) работы
- •Разбивочный чертеж
- •Акт разбивки осей здания на местности
- •Получение разрешения на строительство объекта
- •Разрешение на строительство
- •Договор с проектной организацией на проведение авторского надзора за строительством объекта договор № _____ на проведение авторского надзора
- •1. Предмет договора
- •2. Сроки выполнения работ
- •3. Стоимость работ и порядок расчетов
- •4. Порядок сдачи и приемки работ
- •5. Ответственность сторон
- •6. Прочие условия
- •7. Срок действия договора и банковские реквизиты сторон
- •Примерный договор подряда (рекомендуемое)
- •1. Предмет договора
- •2. Цена договора
- •3. Условия платежа
- •4. Сроки исполнения обязательств
- •5. Обязательства сторон
- •6. Ответственность сторон
- •7. Действие непреодолимой силы
- •8. Порядок разрешения споров
- •9. Порядок изменения и дополнения договора
- •10. Прочие условия
- •11. Юридические адреса и платежные реквизиты сторон
- •Приемки законченного строительством объекта
- •Управление инвестиционным строительным проектом (концепция, организационные структуры, бизнес – процессы, экспертиза)
Смета стоимости проектных работ
Приложение № 2 к договору № 119-07 от « ___» __________ 200__ г.
Смета № 1 на проектные (изыскательские) работы
Разработка рабочей документации
16-этажного 3-секционного жилого дома
литер «5» на землях КГАУ в г. Краснодаре
Наименование предприятия, здания, сооружения,
стадии проектирования, этапа, вида проектных или
изыскательских работ
Наименование проектной
(изыскательской) организации ___________________________________________________
Наименование организации заказчика ____________________________________________
№ п/п |
Характеристика предприятия, здания, сооружения или виды работ |
№ частей, глав, таблиц, параграфов и пунктов указаний к разделу или главе Сборника цен на проектные и изыскательские работы для строительства |
Расчет стоимости |
Стоимость (тыс. руб.) |
|
2 |
3 |
4 |
5 |
1. |
16-этажный 3- секционный жилой дом литер «5» на землях КГАУ в г. Краснодаре Объем здания без объема цокольного этажа и чердака 48593,2 м3 Стадия «Рабочая документация» Сейсмичность площадки 7 баллов |
Справочник базовых цен на проектные работы для строительства (2003 г.) Табл. № 1 п. 6 К1 –70% - стадия «Рабочая документация» п. 1.7 основных положений; К2 – 2,23 - коэфф. инфляции к уровню цен по состоянию на 01.01.2001 г. по письму Росстроя № СК-1394/02 от 09.04.2007 г. на 2 кв. 2007 г.; КЗ – 1,15 - Коэф. на сейсмичность п. 6 общ. указаний; К4 – 1,4 - коэфф. усложнения на несущие конструкции из объемных блоков п. 1.9 основных положений; К5 – 0,58 - доля разделов проекта, разработка которых усложняется; К6 – 0,35 - коэфф. использования ранее разр. решений ч.2 гл. 1 п.2 |
(1162,264+48593,2x 0,041) х (1+0,15+ (0,4х 0,58)) х 0,7х2,23х0,35 |
2381,90 |
|
ИТОГО: |
|
|
2381,90 |
Итого по смете: 2 381 900 (Два миллиона триста восемьдесят одна тысяча девятьсот) рублей, НДС не предусмотрен.
Исполнительный директор
_______________________ М.П. Фамилия И.О.
Приложение 41
Разбивочный чертеж
Приложение 42
Акт разбивки осей здания на местности
Акт разбивки осей здания на местности
«___» _____________20___ г. г. __________________
Настоящий акт составлен представителем архитектурно-планировочного управления городской администрации инженером-геодезистом _________________________________ и представителем заказчика инж. Строителем____________________________________
Первый выполнил и сдал, а второй принял перенос и закрепление в натуре основных осей (габаритов) здания 12-этажного 200-кватпирного жилого дома__________________ строящегося по адресу: _______________________ ул. __________________ в кв. № _____
Разбивочные работы произведены на основании:
1. Разбивочного чертежа (генплана участка) № 114-98 составленного ЦНИИЭП-жилища г. Москва в 200__ г. и согласованного экспертным отделом архитектуры.
наименование проектной организации
Плана 1-го этажа здания, черт. № ___________________________________
3. Разрешения инспекции ГАСК № ____________от ______________ 200___ г.
В натуру перенесены оси здания ______________________ за № 1.2.3___ и А.К
Оси закреплены металлическими штырями (деревянными кольями), привязаны к местным предметам и сданы представителю заказчика. Представитель заказчика проверил в натуре размеры привязок здания с данными разбивочного чертежа (генплана участка).
Дальнейшая ответственность за сохранность разбивки лежит на заказчике.
Схема разбивки здания (временных реперов с отметками) показана (приложение 39).
Акт составлен в 3-х экземплярах.
Разбивочные работы выполнил
и сдал представитель АПУ ______________________
Принял представитель заказчика ______________________
Начальник геодезической службы управления главного архитектора города (района) осуществляет совместно с заказчиком вынос и закрепление осей здания на местности.
Передает сопроводительным письмом документацию, согласованную в объеме, указанном в разделе «Состав проекта» со штампом «Производство работ», и подписью технадзора на заглавном листе каждого экземпляра проекта.
Представляет одновременно с проектно-сметной документацией разрешение инспекции «Госархстройнадзора» на начало производства строительно-монтажных работ.
Приложение 43
