Контрольные вопросы
Основные задачи стратегического планирования. Организация стратегических бизнес – единиц. Основные модели оценки бизнес – портфеля компании.
Модель диверсифицированной организации, принципиальная схема организационной структуры управления корпорации с выделением стратегических бизнес – единиц.
Виды центров прибыли.
Виды организационных форм управления компанией. Характеристика функциональной структуры управления. Примеры для строительных организаций.
Характеристика функциональной структуры управления в проектных организациях.
Характеристика линейно - функциональной структуры управления. Примеры для строительных организаций.
Типовая оргструктура строительной фирмы США, реализующей инвестиционный строительный проект.
Примеры проектного управления в крупных и сложных проектах.
Виды матричной организационной формы управления проектом.
Общий вид матричной структуры проектной с учетом функций основных проектных подразделений.
Разновидности матричной структуры организации с учетом особенностей проекта и управляющей компании.
Состав и структура команды управления проектом. Статусы членов команд. Типы команд и основными факторы, определяющие принципы формирования команды проекта.
Формирование команды для проекта, реализуемого в рамках предприятия (организации).
Формирование команды для проекта, реализуемого вне рамок одного предприятия (организации).
Требования к менеджеру проекта (проект - менеджеру).
Прочие организационные формы управления проектами. Выделенная организационная структура.
Всеобщее управление проектами и его виды.
«Сложные организационные структуры», схемы их принципиальных разновидностей.
Выбор оргструктуры по содержанию и уровню структуризации от системы взаимоотношений участников проектов.
Организационное проектирование и создание пакета организационной, методической и справочной документации.
6. Концепция управления проектом строительства и эксплуатации объекта недвижимости
Концепция управления проектом строительства и эксплуатации объекта недвижимости разрабатывается инициатором застройки и должна отражать основное содержание процесса управления, которое формируют следующие системные элементы (рис.6.1):
цель проекта (миссия), рассматриваемая в рамках дерева целей;
объект, субъект и предмет проекта;
его основные задачи, функции и методы управления;
основные части проекта (по стадиям или фазам);
организационная структура управления проектом, отражающая взаимодействие основных участников инвестиционного процесса;
стратегия управления.
Объектом управления является отдельный объект недвижимости (например, взятый за основу проект будущего здания).
Рис.6.1. Система управления недвижимостью
Субъектом управления является, как правило, юридическое лицо, выполняющее функции застройщика, девелопера и т.п. в ходе инвестиционного процесса. Участниками процесса управления недвижимостью могут быть собственники объекта управления, пользователи, ресурсоснабжающие и подрядные организации.
Предметом управления являются организационно – экономические отношения, возникающие между основными участниками процесса управления недвижимостью.
Основная цель управления - развитие объекта, позволяющее служить интересам основных субъектов-участников управления. В частности: предоставлять клиентам товары и услуги высокого качества по доступным ценам, повышать конкурентоспособность объекта и его доходность для обеспечения средств на развитие собственников и персонала.
Полный цикл застройки состоит из ряда укрупненных фаз: развитие и реализация; менеджмент и содержание; обветшание и слом (реконструкция и перестройка). Основные фазы всего цикла застройки показаны на рисунке 6.2. и подробно рассмотрены в первом разделе учебного пособия.
Рисунок 6.2 — Общая схема процесса застройки
В данном разделе пособия рассматриваются фазы, связанные с предварительным исследованием рынка, внесением инициативы от участников проекта, выбора и организации отвода земельного участка под застройку и подготовки проекта строительства и управления на стадии эксплуатации. С другой стороны все фазы жизненного цикла недвижимости можно объединить в три стадии.
На стадии предварительных исследований проводятся маркетинговые исследования, и формируется концепция управления проектом. Поскольку проект охватывает временной отрезок от прединвестиционных исследований до эксплуатации в среднесрочном периоде, то возникает задача выбора управляющей компании (организации) для согласования действий различных его участников. Ими являются различные юридические лица, выполняющие разные роли, функции в рамках своей ответственности: девелопер (застройщик), инвестор (конечный собственник недвижимости), заказчик, подрядчики, муниципалитет, сервейеры, кредиторы и пользователи недвижимостью и другие. На этом этапе предполагается проведение большого количества встреч и переговоров с местными властями, владельцами объектов и земли, инвесторами, кредиторами, владельцами бизнесов. Решающую роль на поисковой стадии играют личные связи, умение вести переговоры, способность к объединению в единый замысел разнородных объектов и предвидение последствий реализации проекта.
Главная задача данной стадии заключается в проведении маркетинговых исследований с целью выявления потребности в реализации проекта. Ее основными результатами являются концепции возможных вариантов проекта.
На стадии реализация проекта решаются задачи бизнес -планирования, организация и управления строительством. Эта стадия является наиболее важной, сложной и ресурсоемкой и требует создания бизнес - системы с соответствующей ей проектной системой управления, способной выполнять возлагаемые на нее задачи.
Стадию эксплуатации иногда целесообразно вывести за рамки проекта создания недвижимости и рассматривать в качестве автономной бизнес - системы, для управления которой не требуется применение проектного подхода, а функции эксплуатации возлагаются на специализированные подразделения, организационно выделенные в отдельные юридические лица.