- •Содержание
- •Введение
- •1. Основные понятия и определения экономики недвижимости
- •1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
- •Основные типы недвижимости
- •1.2. Правовые основы недвижимости
- •1.2.1. Право собственности
- •1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1. Основные характеристики рынка недвижимости
- •1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
- •2.2. Функции рынка недвижимости
- •2.3. Управление рынком недвижимости
- •2.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Оценка недвижимости
- •3.1. Виды стоимости недвижимости
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3.4. Технология оценки недвижимости
- •3.5. Подходы к оценке недвижимости
- •3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
- •3.5.1.1. Метод парных продаж
- •1. Корректировку на разницу в площади.Корректировку на наличие сада.
- •3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора
- •3.5.2. Затратный подход
- •3.5.2.1. Метод сравнительной единицы
- •3.5.2.2. Метод разбивки по компонентам
- •3.5.2.3. Метод количественного обследования
- •3.5.3. Доходный подход
- •3.5.3.1. Метод капитализации доходов
- •3.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки 3.6.1. Согласование результатов оценки
- •3.6.2. Структурирование по иерархии
- •4. Кредитование недвижимости
- •4.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
- •4.1.1. Развитие ипотеки в России
- •4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств
- •4.1.3. Особенности ипотечного кредитования
- •4.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала
- •4.2. Основные этапы ипотечного кредитования
- •4.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости
- •4.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях 4.4.1. Методы финансирования нового строительства
- •4.4.2. Методы финансирования строящегося жилья
- •4.4.3. Методы финансирования проектов по освоению земли
- •4.4.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку
- •5. Экономика землепользования 5.1. Особенности землепользования
- •5.1.1. Земля как природный ресурс
- •5.1.2. Земля как экономическая категория
- •5.1.3. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования
- •5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
- •5.1.5. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования
- •5.2.Особенности оценки земли
- •5.2.1. Основные положения оценки земельных участков
- •5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
- •5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель
- •5.2.5. Методы оценки земель
- •6. Налогообложение недвижимости
- •6.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
- •6.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- •Библиографический список
3.2. Принципы оценки недвижимости
В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).
Таблица 3.1
Принципы оценки недвижимости
Группа |
Принцип Характеристика |
||
|
Полезности |
Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу |
|
|
Замещения |
Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью |
|
|
Ожидания |
Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью |
|
|
Остаточной продуктивности |
В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала |
|
|
Предельной продуктивности |
В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек |
|
|
Вклад |
Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов |
|
|
Возрастающей и убывающей доходности |
Закономерность об убывающей предельной производительности – т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений |
|
|
Сбалансированности (пропорциональности) |
Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой |
|
|
Оптимальных величин |
Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости |
|
|
Оптимального разделения имущественных прав |
Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости |
|
|
Наиболее эффективного использования |
Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования |
|
|
Соответствие |
Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка |
|
|
Зависимость |
Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п. |
|
|
Спрос и предложение |
Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка |
|
|
Конкуренция |
Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций |
|
|
Изменение |
Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия |
|
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования |
Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки* |
||
*В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит:
от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;
возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;
правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;
технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;
финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;
физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.