1.2. Правовые основы недвижимости

1.2.1. Право собственности

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограни­чения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государ­ственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, преду­смотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществ­ляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляю­щих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъ­екту.

Право собственности состоит из трех прав:

• владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;

• пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначе­ния, а также получения доходов, приносимых вещью;

• распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осу­ществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности могут быть:

• частные лица (юридические и физические);

• государство;

• местное управление (муниципальные образования).

1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направ­ленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обя­занностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

• законность содержания;

• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

• соблюдение формы сделки. Единственным доказательством существования зарегистрированного пра­ ва является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объек­та недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект не­движимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность дру­гой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имуществен­ ных обязанностей.

Рента

В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимо­сти передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою оче­редь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать по­лучателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его со­держание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная – выплачивается бессрочно;

• пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;

• пожизненное содержание с иждивением.

Аренда

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой пре­кращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.