4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

• земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, ис­пользуемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на­значения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать сле­дующим требованиям:

" иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. комму­нальные квартиры в залог не принимаются); " быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам ото­пления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; " быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате

и на кухне; " иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следую­щим требованиям:

" не находиться в аварийном состоянии; " не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; " иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент; " иметь металлические или железобетонные перекрытия; " этажность здания не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результа­ты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипоте­кой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предме­том ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в до­говоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для це­лей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соот­ветствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Феде­ральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возни­кает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодатель­ство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипоте­кой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, ус­тановленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выпла­ты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему про­центов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитаю­щихся ему:

в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необ­ходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практи­ческих наработок еще нет);

• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обра­щением взыскания на заложенное имущество;

• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требова­ния залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовле­творения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыска­ние на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевре­менной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при наруше­нии сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 ме­сяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к за­логу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возво­дится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

• стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорцио­нально уровню инфляции;

• реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищ­ном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;

• возможность использования в качестве залога, если кредит носит дол­госрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

• увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достовер­ностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве зало­га, например, товаров народного потребления.