3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.

Таблица 3.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Группа	Характеристика факторов		Факторы
	Характеристики местоположения		- климат, ресурсы, топография, грунты, почва; - по отношению к деловому центру, местам при­ ложения труда, жилым территориям, автотранспор­ ту, побережью, зеленым массивам и т.д.
	Характеристики земельного уча­стка		размеры, форма, площадь, подъезды, благоустрой­ство, вид использования по зонированию, сервиту-ты, общий вид, привлекательность и т.д.
	Характеристики зданий и соору­жений		- количество; - тип, год и качество постройки; - стиль, планировка, конструкции и т.д.
		Общие		- состояние мировой экономики; - экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; - финансовое состояние предприятий
		Факторы спроса		- уровень занятости; - величина заработной платы и доходов; - платежеспособность; - наличие источников финансирования; - ставки процента и аренды; - издержки при формировании продаж
		Факторы пред­ложения		- площадь продаваемой земли; - число объектов, выставленных на продажу; - затраты на СМР; - финансирование, налоги
				- базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; - базовые потребности в общении с окружающи­ ми, отношение к соседним объектам и их владель­ цам, чувство собственности; - тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; - тенденции изменения уровня образования, уровня преступности; - стиль и уровень жизни
				- налоговая, финансовая политика; - предоставление разного рода льгот; - контроль землепользования, ставок арендной платы; - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; - строительные нормы и правила: ограничитель­ ные или либеральные; - услуги муниципальных служб: дороги, благоус­ тройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.; - правовые нормы и правила

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных фак­торов следует учитывать:

различные уровни влияния факторов:

1. региональный;

2. местный (локальный);

3. непосредственного окружения;

основные градостроительные принципы:

• функциональное зонирование – разделение поселения на части раз­личного функционального назначения по принципу ведущей функции;

• город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в от­дельности, не существует сама по себе;

• создание системы взаимосвязанных общественных центров – обще­городской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;

• транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между раз­личными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;

• поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и со­вершенствования;

• город в системе расселения – поселение является элементом систе­мы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной при-родно-ландшафтной среде;

• комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:

• социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жи­лье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;

• экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими пара­метрами;

• экономическая – направлена на рациональное использование тер­риториальных ресурсов при размещении и эффективном использо­вании основных факторов производства;

• эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств ок­ружающей среды;

• техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих ин­женерно-геологических условий;

циклы развития среды местоположения недвижимости:

• рост;

• стабильность (зрелость);

• упадок (ухудшение);

• зарождение (обновление).