3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. Для применения данного метода необходимо:
оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
Пример:
Расчет ВРМ
Аналог |
Цена продажи, у.е. |
ПВД, у.е. |
ВРМ |
Объект оценки |
150000*5,08 =762769 |
150000 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
А |
800000 |
160000 |
800000/160000 = 5,00 |
В |
950000 |
175000 |
950000/175000 = 5,43 |
С |
650000 |
135000 |
650000/135000 = 4,81 |
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК). ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене. В этом случае
В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.
Таблица 3.3
Расчет стоимости квартиры методом парных продаж
Характеристики объекта |
Объект оценки |
Объекты сопоставления |
||||
ОС1 |
ОС2 |
ОС3 |
ОС4 |
ОС5 |
||
Местоположение |
отл. |
хор. |
отл. |
отл. |
удовл. |
отл. |
Корректировка |
|
5,00% |
- |
- |
12,00% |
- |
Этажность квартиры |
11/14 |
9/9 |
3/14 |
9/9 |
7/9 |
7/10 |
Корректировка |
|
7,00% |
- |
7,00% |
- |
- |
Состояние объекта |
хор. |
отл. |
хор. |
отл. |
удовл. |
хор. |
Корректировка |
|
-5,00% |
- |
-5,00% |
3,00% |
- |
Площадь общая, м2 |
52,8 |
55,00 |
52,00 |
47,00 |
44,00 |
58,2 |
Корректировка |
|
-2,00% |
- |
2,00% |
3,00% |
-4,00% |
Площадь
жилая, м |
29,4 |
38,00 |
30,00 |
30,00 |
28,5 |
31,1 |
Корректировка |
|
-5,00% |
- |
- |
- |
- |
Площадь
кухня, м |
7,7 |
7,00 |
9,00 |
7,5 |
7,00 |
10,1 |
Корректировка |
|
- |
-2,00% |
- |
- |
-4,00% |
Лоджия |
+ |
+ |
+ |
заст. |
заст. + |
|
Корректировка |
|
- |
- |
-3,00% |
-3,00% |
- |
Цена квартиры, $ |
|
32000,00 |
29510,00 |
30600,00 |
26000,00 |
27936,00 |
Корректировка суммарная |
|
- |
-2,00% |
1,00% |
15,00% |
-8,00% |
Цена квартиры скорректированная, $ |
29485,38 |
32000,00 |
28919,80 |
30906,00 |
29900,00 |
25701,12 |