- •Содержание
- •Введение
- •1. Основные понятия и определения экономики недвижимости
- •1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
- •Основные типы недвижимости
- •1.2. Правовые основы недвижимости
- •1.2.1. Право собственности
- •1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1. Основные характеристики рынка недвижимости
- •1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
- •2.2. Функции рынка недвижимости
- •2.3. Управление рынком недвижимости
- •2.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Оценка недвижимости
- •3.1. Виды стоимости недвижимости
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3.4. Технология оценки недвижимости
- •3.5. Подходы к оценке недвижимости
- •3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
- •3.5.1.1. Метод парных продаж
- •1. Корректировку на разницу в площади.Корректировку на наличие сада.
- •3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора
- •3.5.2. Затратный подход
- •3.5.2.1. Метод сравнительной единицы
- •3.5.2.2. Метод разбивки по компонентам
- •3.5.2.3. Метод количественного обследования
- •3.5.3. Доходный подход
- •3.5.3.1. Метод капитализации доходов
- •3.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки 3.6.1. Согласование результатов оценки
- •3.6.2. Структурирование по иерархии
- •4. Кредитование недвижимости
- •4.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
- •4.1.1. Развитие ипотеки в России
- •4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств
- •4.1.3. Особенности ипотечного кредитования
- •4.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала
- •4.2. Основные этапы ипотечного кредитования
- •4.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости
- •4.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях 4.4.1. Методы финансирования нового строительства
- •4.4.2. Методы финансирования строящегося жилья
- •4.4.3. Методы финансирования проектов по освоению земли
- •4.4.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку
- •5. Экономика землепользования 5.1. Особенности землепользования
- •5.1.1. Земля как природный ресурс
- •5.1.2. Земля как экономическая категория
- •5.1.3. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования
- •5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
- •5.1.5. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования
- •5.2.Особенности оценки земли
- •5.2.1. Основные положения оценки земельных участков
- •5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
- •5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель
- •5.2.5. Методы оценки земель
- •6. Налогообложение недвижимости
- •6.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
- •6.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- •Библиографический список
3.4. Технология оценки недвижимости
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл. 3.3), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.
Таблица 3.3 Этапы оценки недвижимости
№ этапа |
Содержание этапа |
1 Определение проблемы |
|
1.1 |
идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики |
1.2 |
выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом |
1.3 |
устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки |
1.4 |
определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат |
1.5 |
определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью |
1.6 |
формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества |
2 |
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОСМОТР ОБЪЕКТА И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА ОЦЕНКУ |
2.1 |
Предварительный осмотр и знакомство с администрацией |
2.2 |
Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик |
Продолжение табл. 3.3
№ этапа |
Содержание этапа |
2.3 |
Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов |
2.4 |
Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия |
2.5 |
Составляется календарный план работ по оценке |
2.6 |
подготовка и подписание договора на оценку |
3 |
Сбор и анализ данных |
3.1 |
Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки |
3.2 |
Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование |
4 |
Оценка земельного участка |
4.1 |
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка |
4.2 |
Определение стоимости земельного участка |
5 |
Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости |
5.1 |
Применение сравнительного подхода |
5.2 |
Применение доходного подхода |
5.3 |
Применение затратного подхода |
6 |
Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов |
|
получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев |
7 |
Подготовка отчета и заключения об оценке. |
|
подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества |
8 |
Доклад об оценке |