3. Оценка недвижимости

3.1. Виды стоимости недвижимости

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо на­личие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке пла­тежеспособных покупателей.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потреб­ности человека.

Дефицитность — ограниченность предложения.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

• рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурент­ном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в сво­их интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

• потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно по­лучить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

• инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфиче­ского инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

• страховая – рыночная стоимость объекта , определяемая для целей стра­хования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стои­мость;

• замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичны­ми функциональными свойствами, но с использованием современных ма­териалов, конструкция и оборудования;

• восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижи­ мости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

• залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредито­вания;

• ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она иден­тична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необхо­димы для получения наилучшей цены;

• для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положе­ниями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановитель­ная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России исполь­зуется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановитель­ной;

• утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимо­сти материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилиза­цию объекта оценки;

• действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирова­ния сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости от­дельных объектов предприятия заключается в определении вклада, кото­рый вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующе­го предприятия. Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к

истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать систем­ный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.