5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственно­сти

Выделяют три формы платы за землю: " земельный налог, " арендную плату, " нормативную цену земли,

в основе которых содержится стоимостная оценка земли.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: " массовую; " единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполнен­ной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географи­ческой территории. Для выполнения массовой оценки требуются значи­тельный персонал; разработка стандартной методики, способной унифици­ровать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкрет­ную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя луч­ше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выпол­няется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимает­ся одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилуч­шего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимо­действием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, со­стояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земель­ного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, зе­мельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является не­обходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установле­нии наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на зе­мельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1. местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стои­мость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2. рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и пред­ложения на рынке;

3. финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для воз­мещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4. физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, эко­логические параметры и т.д.;

5. технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6. законодательная (юридическая) допустимость — соответствие вариан­та использования земельного участка действующему законодательству. Выяв­ляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограни­чений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном мес­те, сложности в районе исторической городской застройки, возможное измене­ние нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настрое­ния местного населения;

7. максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимо­сти участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов аль­тернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.