3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки 3.6.1. Согласование результатов оценки

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования ре­зультатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласова­ние результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Эле­мент матрицы - a_ij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i от­носительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается a_ij = 5, то a_ji = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умноже­ния локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на выше­стоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соот­ветствии с критерием, на который воздействует элемент.

Итоговая согласованная стоимость

Рис. 3.6. Согласование результатов оценки

3.6.2. Структурирование по иерархии

А - возможность отразить действительные намерения покупателя и про­давца.

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнк­турные колебания.

Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объ­екта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Таблица 3.6 Матрица согласования критериев

	А	Б	В	Г		Расчет		Вес критерия
А
Б
В
Г
Сумма

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.

Таблица 3.7 Оценка результатов по критерию А

	Доходный метод	Затратный метод	Сравнительный метод	Расчет	Вес критерия
Доходный метод
Затратный метод
Сравнительный метод

Сумма

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитыва­ется итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Таблица 3.8 Матрица согласования результатов

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
Доходный метод						Хд
Затратный метод						ХЗ
Сравнительный метод						ХС

Сумма

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:

С= (ДС*Х_Д) + (ЗС*Х_З) + (СС*Х_С), где

ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнитель­ного подхода;

Х_д, Х_З, Х_С – вес каждого подхода (из табл. 3.8).

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объ­екта недвижимости и согласования полученных результатов получают стои­мость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.