4.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом не­движимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала высту­пают закладные.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижи­мой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

• на первичном рынке обращаются первичные закладные;

• на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости и т.д.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являют­ся кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала —

фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотеч­ного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вто­ричного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоста­вить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов стра­ны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредит­ных ресурсов.

Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капи­тала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

4.2. Основные этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длитель­ный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и полу­чения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учрежде­ниями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредито­вания жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредит­ная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть сущест­венно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недви­жимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операци­онных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимо­стью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финанси­рования на инвестиционный проект. Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1. предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредито­вания, передача списка документов для получения ссуды);

2. сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3. оценка вероятности погашения кредита;

4. принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок по­гашения);

5. заключение кредитной сделки;

6. обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки. На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую

информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщи­ку основных условий кредитования определяется максимально возможная сум­ма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется

примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

• желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

• описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

• источник первоначального платежа;

— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собствен­ ности и т.д.;

—биографические сведения: уровень образования и профессиональной ква­лификации;

• сведения о работе и источниках дохода;

• сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стои­мости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

.100 < 70%.

Сумма_кредита

Стоимость_недвижимости

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита бу­дет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме дохо­дов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30—50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед пре­доставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, оп­ределяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и зало­ге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих до­ходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кре-

дитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к про­даже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кре­дитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование за­емщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балль­ную оценку:

• сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;

• основная информация о приобретаемой недвижимости;

• наличие первоначального капитала;

• сведения о занятости заемщика и поручителей;

• сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;

• сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества бал­лов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется техноло­гия получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально воз­можная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально под­тверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу эко­номической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверя­ется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заем­щика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет ус­танавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» прово­дится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кре­диту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредит­ному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потен­циально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет от­казано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить перего-

воры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необ­ходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

• отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

• отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

• отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

• отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Следующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются за­ключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется за­лог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

• желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

• анализ объекта залога;

• информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

• описание предполагаемой сделки;

• источники погашения кредита;

• расчет возможной суммы кредита;

• анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничто­жения или повреждения приобретаемого имущества;

• риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

• предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбира­ется схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

• договор купли-продажи недвижимости;

• кредитный договор;

• договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

• договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемо­го кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых за­емщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взы­скания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

• предмет ипотеки;

• цену передаваемого в ипотеку помещения;

• существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предостав­ление кредитных средств);

• размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предос­тавляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средст­вами);

• срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

• указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользо­вании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

• требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

• основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипо­теке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и воз­можность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии воз­вратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на за­ложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количе­ством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ли­квидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть за­страхованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект за­логового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требовани­ям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кре­дитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кре­дитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложен­ного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и до­говор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточ­ных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

• осуществляется прием платежей;

• проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

• ведется бухгалтерский учет операций;

• рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

• взимаются просроченные платежи;

• ведется работа с проблемными кредитами:

• переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взы­скания на заложенное имущество и т.п.;

• ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» заключительный этап ипотечного кре­дитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты на­численных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государст­венном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложен­ную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кре­дитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществле­ние расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.