5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уро­вень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные при­родные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказы­вать противоположное влияние:

интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эс­тетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ори­ентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная ин­фраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами про­мышленного развития командно-административное распределение «бесплат­ной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточи­тельному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко при­водящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усу­гублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

• цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышлен­ного назначения или жилищного строительства;

• цена за 1 м² — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

• цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его гра­ницы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

• цена за лот — применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

- цена за единицу плотности — соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в госу­дарственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в ры­ночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут слу­жить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и норма­тивную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эф­фективности использования земель является актуальным для них. Чтобы зе­мельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила мак­симальный доход от использования и способствовала улучшению общего инве­стиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и тре­бования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучше­нию общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализа­ция процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение на­логового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации террито­рии.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

" выработка градостроительной политики и социальное планирование; " формирование предложения по типам функционального использования тер­ритории с учетом ее качества; " формирование экономических механизмов размещения различных вариан­тов землепользования и инвестиционно-строительной политики; " анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской сре­ды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие го­родской среды; " определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

— проектировщика-градостроителя в процессе функционального зониро­ вания территории как раздела генерального плана города;

— оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель. Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального

зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.