10.Жай және күрделі пайыздар.

Табыстық тәсілдің негізгі қағидасы болып,күті қағида жатады.

Болашақ табыстарды дисконттау әдісі-бұл әдіс,объекті иемденгеннен, болашақта алынатын табыстардың ағымдағы құны ретінде,табысты жылжымайтын мүлікті бағалау үшін қолданылады.

Жылжымайтын мүлікпен жүгізілетін операциялардың болашақтағы артықшылықтары болып,иемдену мерзімі кезіндегі болашақ табыстар түріндегі уақытылы түсімдер мен реверсияны, яғни иемдену мерзімі біткен кездегі объекті сатудан түскен пайданы көрсетеді.

2. Ағымдағы (дисконтталған) құн. Аннуитеттер.

Дисконттау әдістерін қолдану кезектілігі келесідей:

1. Табыс алу мерзімінің ұзақтығын белгілеу;

2. Әр иемдену жылының мерзімі бойынша ақша қаражаттарын ағымының болжамын жүргізу.

Ақша қаражаттарының ағымы дегеніміз негізгі функционалды қызметімен байланысты,кәсіпорынның жыл саынғы қызмет қорытындысы.Ақша қаражаттарының ағымын дисконттау үрдісінің алғашқы мәліметтер болыр:

• Табыс өлшемі және оның өзгеру сипаты;

• Табысты алудың кезектілігі (ай сайын,квартал саиын,жарты жылдақ,жылдыұ );

• Табысты алудың болжанған кездегі мерзімнің ұзақтығы;

3.Ақша қаражаттарының ағымын дисконттау,уақыт ішіндегі ақша құны теориясын пайдалануға негізделген,әрбір болашақ мерзіміне ақша қаражаттарының ағымының,ағымдағы құнын анықтау мен барлық ағымдағы құндарының жиынтығы негізінде анықталады.

4.бағалаушы алдында тұрған мәселеге байланысты ,ақша қаражаттар ағымын дисконттау:

• Таза операциялық табыс;

• салық салынғанға дейінгі инвестицияның табысы;

• салық салынғаннан кейінгі инвестициялық табысы;

• берәлген несие бойынша банк табысы;

• жал келісім шарты бойынша жалға берушінің табысы;

5. Дисконттау ставкасы орташа пайда нормасы ретінде анықталады.Пайда нормасы тура пропорционалды тәуекелділікке байланысты.Неғұрылым тәуекел деңгейі жо,ары болса,соғұрылым дисконттау ставкасы да жоғары болады,соған сәкес болашақ табыстың ағымындағы құны төмен болады.

6. Дисконттау әдісі иемдену мерзімінің соңында жылжымайтын мүлік объектісін сатудан түскен пайдасын есептеуді және оны дисконттау ставкасы арқылы ағымдағы құнға келтіруін болжайды.

7. Табыс ағымдарының ағымдағы құны мен сатудан (реверсия) түскен табыстарды қосу.

8. Кәсіпорын құнын-бірнеше жыл ішінде табыстар сомасы мен тартылған қарыз қаражаттарының соммаларының арасындағы айырымы ретінде есептеу.

Дисконтталған құн бойынша есептеген кезде жал ақысының өте аз деңгейін анықтау үшін қарастырылған пайыздық мөлшерлемесін пайдаланады, ал егер де оны анықтау мүмкін болмаған жағдайда қарыз капиталына пайжаланатын өсіп отыратын пайыздық мөлшерлемесін қолданады.

Дисконтталған қолма-қол ақша ағымы әдісінде кәсіпорын активтерінің құны олардың табыс әкелу мүмкіндігімен өлшенеді.

Бұл әдістегі негізгі көрсеткіші таза ақша ағымы болып табылады.Cash flow бағытын сипаттайтын түсініктер бар-ақша кірісі және ақша шығысы.

Таза ақша ағымы белгіленген уақыттағы ақша қаражаттарының кірісі мен шығысы арасындағы айырым ретінде анықталады.

Кәсіпорын жұмыс жасау кезінде үш қызмет түрін іске асырады:операциялық,инвестициялық және қаржылық.

Болашақ табыстарды дисконттау әдісі мен кәсіпорын құнын балау үшін, ақша қаражаттарының кірісі мен шығысын бағалау қажет.

Операциялық және инвестициялық қызметтегі олардың арсындағы айырым, нақты ақша ағымы деп аталады.

Нақты ақша сальдосы-бұл кәсіпорын қызметінің үш түрінен түскен барлық ақша қарадаттарының кірісі мен шығысының арасындағы айырым.