Тема 12. Правовое обеспечение возмездной передачи имущества во временное пользование.

1. Понятие договора аренды, его правовая природа.

2. Содержание договора аренды, его существенные условия.

3. Договор финансовой аренды (лизинга)

1. Понятие договора аренды, его правовая природа.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Отношения по хозяйственному договору аренды регулируются статьями 577-596 Гражданского кодекса и Законом Республики Беларусь «Об аренде» от 12 декабря 1990 года (с изменениями и дополнениями).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодатель – собственник передаваемого в аренду имущества или лицо, управомоченное законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК).

Арендатор – лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование или во владение и в пользование.

Как арендодателем, так и арендатором могут выступать все субъекты хозяйствования. Учредительными документами арендодателя должен быть предусмотрен такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду.

Предметом договора аренды может быть не всякое имущество, а только то, которое определено индивидуальными признаками и которые относятся к не потребляемым вещам. Это объясняется тем, что предмет договора аренды подлежит возврату по окончании срока действия договора, если иное не установлено в самом договоре. Деньги не могут быть предметом договора аренды, поскольку возврату подлежат не те же деньги, а та же денежная сумма.

Для договора хозяйственной аренды характерно то, что он имеет свой особый предмет – основные средства производства, а также иное имущество, используемое в производственно-хозяйственных или иных предпринимательских целях.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 578 ГК).

Форма договора аренды регулируется ст.580 ГК. Между физическими лицами договор аренды на срок не более года может заключаться в устной форме. Если же хотя бы одна сторона в договоре – юридическое лицо, то независимо от срока аренды договор заключается только в письменной форме, причем аренда недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

2. Содержание договора аренды, его существенные условия.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности сторон.

Основные обязанности арендодателя:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.582 ГК);

передать арендатору все принадлежности имущества и относящиеся к нему документы (технический паспорт, различные сертификаты, инструкции и т.д.) (п.2 ст.582 ГК);

предупредить арендатора, если арендованное имущество обременено другими обязательствами (например, является предметом залога) (ч.2 ст.584 ГК);

проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества (ст.583 ГК);

возмещение арендатору стоимости неотделимых без вреда для имущества, улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора (п.2 ст.594 ГК).

Основные обязанности арендатора:

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не определены, – в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.586 ГК);

- без согласия арендодателя не передавать арендуемое имущество в пользование третьим лицам (п.1 ст.586 ГК);

- своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст.585 ГК). Размер, порядок, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если речь идет о государственном имуществе, размер арендной платы определяется соответствующими нормативными документами;

- поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п.2 ст.587 ГК);

- при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.593 ГК).

Существенные условия договора аренды:

1. Предмет договора.

(Оговорен в вопросе № 1)

2. Срок аренды.

Срок аренды определяются договором. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три.

3. Размер арендной платы

Размер арендной платы устанавливается соглашением сторон. При этом ставка арендной платы при сдаче в аренду государственной собственности не должна быть ниже ставки, установленной Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 года №302 (с изменениями и дополнениями). Действие этого Указа распространяется на всех субъектов хозяйствования, являющихся арендаторами государственной собственности.

Прекращение договора аренды, в том числе и досрочное расторжение, производится по правилам, предусмотренным в ст.ст. 588-593 ГК.

Договор прекращается его исполнением или истечением срока.

По требованию арендателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 590 ГК).

По требованию арендатора (ст.591 ГК) договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Закон предусматривает также преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст.592 ГК).