27.Оценка недвижимости: подходы, методы

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход – совок-ть методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется инф-ция о ценах сделок с ними. Объект – сходный объекту оценки по осн. экон., матер., техн. и др. харак-кам, определяющим его стоимость.

Предпосылкоа применения - наличие развитого рынка недвижимости.

Сравн. подход базируется на трех осн принципах ОН: D и S, замещения и вклада. Основопол. принцип - принцип замещения (при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности).

Основные этапы: 1. Изуч-ся состояние рынка недв-ти и особенного того сегмента, к которому принадлежит объект. 2. Собирается и проверяется инф-ция по объектам-аналогам, анализ-ся собранная инф-ция и каждый объект-аналог срав-ся с оценив. объектов; 3. вносятся поправки в цены продаж сопост. аналогов; 4. выводится итог. величина рын. стоимости объекта недв-ти.

Основные критерии выбора аналогов - права собственности, условия финан-ния сделки, условия и время продажи, местоположение, физ. харак-ки оценив объекта.

Оценщик отбирает аналоги объекта оценки и на основе информации об их ценах принимает решения о стоимости объекта оценки. Продажи д.б. недавними. Применяется на активных рынках (напр., жилье).

Методы расчета стоимости:

1. Расчет через соотношения цен продажи и дохода.

а) валово-рентный мультипликатор.

ПВД= Трендовый платеж/м² * S (арендная площадь).

ДВД= ПВД * (1- k_{недоиспользования})

Применение мультипликатора в целях расчета стоимости:

• Оценить величину ДВД от оцениваемого объекта;

• Оценить ВРН по объектам-аналогам;

• Стоимость объекта = ДВД_оц * ВРН_анал.

Ограничения по применению:

1. используется активный рынок;

2. малочувствителен к рискам, т.к. не учитывает операционные расходы;

3. мультипликатор не учитывает перепродажу объекта.

б) общий коэффициент капитализации.

NOI = ДВД – операционные расходы = ДВД – ОР

Применение коэффициента капитализации:

• оценить NOI от объекта оценки;

• определить сложившееся соотношение R₀ по объектам – аналогам;

• 

Ограничения по применению:

1. используется активный рынок;

2. не учитывает перепродажу.

2. Расчет из корректировки цен аналогов.

Правила внесения корректировок:

1. Корректировки вносятся только в цены продажи аналогов;

2. Оцениваемый объект остается незыблемым по своим характеристикам. С целью ответить на вопрос: за какую цену были бы проданы аналоги, если бы обладали теми же характеристиками, что и объект оценки.

3. Если сопоставимый аналог чем-то лучше оцениваемого в силу наличия у него доп. фактора, то стоимость поправки вычитается из цены аналога. Если сопоставимый аналог хуже оцениваемого, стоимость поправки прибавляется к цене аналога.

Формы поправок:

- денежная поправка (оценщик может оценить стоимость поправки в точной денежной сумме);

- процентная поправка (точную стоимость поправки определить сложно, но есть данные о наличии % различий);

- поправка по методу общей группировки (сравниваем объекты по общему качеству).