3. Доходный подход

1. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момента как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: 1. качество и кол-во доходов, который объект недв-ти может понести в течение своего срока службы; 2. риски, характерные как для оценив объекта.

Доходный подход исп-ся при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он исп-ся при опр-нии рын. стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

При исп-нии метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконт денежных потоков – доход от ее предполагаемого исп-ния за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогноз. периода.

Метод капитализации доходов используется, если: 1) потоки доходов стабильны длит. период времени, представляют собой значительную положительную величину; 2) потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется: 1)предп-ся, что буд. денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер буд. потоков ДС от недв-ти;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недв-ть – крупный многофункц. комм. объект;

• объект недв-ти строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Доходный подход целесообразно применять для оценки доходной недвижимости.

Методы доходного подхода

1. Прямая капитализация дохода

применяется в случаях, когда NOI является стабильными равновеликими, V=const, n=∞

2. Капитализация с учетом прогнозируемого снижения стоимости объекта

V↓, n (срок получения дохода) известен, NOI↓, R₀ растет.

_{, где Ron – по аналогам; Rof – норма возврата капитала.}

а) Модель Ринга (модель прямолинейной капитализации)

Проблема: R_on берем по аналогам, подобрать R_of сложно. Риск максимален.

где , где n – срок амортизации актива; риск максимален (связан с износом актива, например, разрушающееся здание снесут через 4 года).

б) Модель Инвуда (метод равномерно-аннуитетной амортизации)

применяется, когда риск минимален, NOI – стабильный

=

в) Метод Хоскольда (безрисковый метод)

Применяется в случае, когда оценивается объект с избыточной рентабельностью. Инвестиция настолько прибыльна, что возможности реинвестирования по такой же ставке процента маловероятна. Возможно реинвестирование по более низкой, безрисковой, процентной ставке.

Риск максимален (избыточная рентабельность)

=

3. Оценка объекта с учетом прогнозируемого роста стоимости (капитализация с учетом ↑V)

*f₃(Y₀, n) V ↑, NOI ↑, R₀ ↓