Тема 11. Правовое регулирование использования и охраны земель

Земля ‑ компонент природной среды, подлежащий правовому регулированию в качестве объекта отношений в области охраны окружающей среды. Как объект использования и охраны земля выступает в качестве основного средства производства в сельском хозяйстве, а также как пространственно-опреационный базис для размещения производственных, социальных, культурных и других объектов, развития населенных пунктов. В имущественных отношениях земля выступает в качестве хозяйственного объекта и признается недвижимым имуществом.

Объектами земельных отношений являются земельные участки (их части), в том числе и земельные сервитуты. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Земельный участок не может быть разделен на части, если при целевом использовании той или иной части будут иметь место нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил.

Правовой режим земель устанавливается на основе деления земель на категории. Категория земель – правовое понятие, отражающее правовые признаки земель в зависимости от их целевого назначения. Установление целевого назначения земель обеспечивает дифференцированный подход к определению правового режима земель с учетом их природных, социальных, экономических и иных факторов.

В Республике Беларусь все земли, независимо от формы собственности, делятся на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства;

3. земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;

4. земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Право собственности на землю выступает в формах государственной и частной собственности. В государственной собственности Республики Беларусь находятся все земли, которые не переданы в частную собственность граждан и юридических лиц. Земли, которые не подлежат передаче в частную собственность, могут находиться только в собственности Республики Беларусь.

Правовыми формами использования земель в соответствии с законодательством признаются: право частной собственности на землю, право пожизненного наследуемого землевладения, право постоянного и временного землепользования, аренда земель, сервитут, концессия.

В собственности граждан и юридических лиц (частной собственности) могут находиться земельные участки, приобретенные ими по основаниям и для целей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь. Субъектами данного права являются граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь или приравненные к постоянно проживающим в соответствии с законодательством Республики Беларусь, и юридические лица Республики Беларусь. Объект права частной собственности на землю – индивидуально-определенный земельный участок (или его часть), который передается субъекту для конкретных целей или при определенных условиях и в установленных размерах.

Земельные участки предоставляются в собственность гражданам для: а) ведения личного подсобного хозяйства; б) строительства и обслуживания жилого дома; в) ведения коллективного садоводства и дачного строительства (ст. 34 Кодекса о земле) – в размерах, предусмотренных в ст. 70, 72 и 73 Кодекса о земле.

Юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки в случае приватизации объектов государственной собственности или осуществления инвестиционных проектов. Решение о передаче земельных участков в собственность юридическим лицам принимается Президентом Республики Беларусь.

Основаниями возникновения права частной собственности являются административно-правовые акты (решения исполкомов или Президента) и сделки с землей. Изменение целевого назначения земельного участка при совершении сделок с ними не допускается.

Право пожизненного наследуемого землевладения принадлежит только гражданам Республики Беларусь, является бессрочным и при определенных условиях передается по наследству. Земельный участок на титуле пожизненного наследуемого землевладения предоставляется для следующих целей:

а) строительства и обслуживания жилого дома;

б) ведения личного подсобного хозяйства;

в) ведения коллективного садоводства;

г) дачного строительства;

д) ведения крестьянского (фермерского) хозяйства – в размере до 100 гектаров сельскохозяйственных земель;

е) осуществления традиционных народных промыслов.

К числу правомочий землевладельцев относятся право мены земельных участков между собой, а также передачи участка по наследству.

Право постоянного пользования землей. Постоянным является пользование без заранее установленного срока. Субъектами могут быть юридические лица Республики Беларусь которым земельные участки предоставляются для ведения товарного сельского хозяйства (сельскохозяйственным предприятиям и организациям), строительства и эксплуатации открытых стоянок или гаражей (кооперативам по строительству и эксплуатации открытых стоянок или гаражей) и др.

Временное пользование земельными участками. Может быть краткосрочным – до 3-х лет, и долгосрочным – от 3 до 10 лет. Субъектами права временного пользования земельными участками могут быть граждане и юридические лица Республики Беларусь. Гражданам Республики Беларусь земельные участки во временное пользование предоставляются для огородничества, сенокошения и выпаса скота, служебного землепользования; строительства (установки) временных индивидуальных гаражей.

Видом временного землепользования является пользование земельным участком для изыскательских работ. Оно осуществляется на условиях занятия земельных участков без их изъятия у землевладельцев, землепользователей и собственников. Субъектами права являются юридические лица Республики Беларусь, индивидуальные предприниматели, осуществляющие геологосъемочные, поисковые, геодезические и другие изыскательские работы. Право пользования земельным участком для изыскательских работе возникает на основании разрешения на проведение таких работ, которое выдается на срок не более года районным, городским исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке. Сроки и место проведения изыскательских работ согласовываются с землепользователями, землевладельцами и собственниками земельных участков.

Земельный сервитут, или право ограниченного пользования чужим земельным участком. Устанавливаются для конкретных хозяйственных или потребительских целей. Например, для прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и других нужд. Земельный сервитут устанавливается в интересах и по требованию лица, которому участок принадлежит на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования), на основании соглашения между этим лицом и собственником соседнего земельного участка, а при недостижении соглашения – на основании решения судом. В случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется. Однако сервитут не может быть самостоятельным предметом каких-либо сделок и не может передаваться каким-либо другим лицам. Собственник участка, обремененного сервитутом, может требовать плату за пользование его земельным участком от лиц, в чьих интересах сервитут установлен. Если основания, по которым был установлен земельный сервитут, отпадают или земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться по назначению, то сервитут может прекратиться. Сервитут регистрируется в порядке, установленном для регистрации прав на земельный участок.

Аренда земли представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей. Общие положения аренды земли предусмотрены Гражданским кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь «Об аренде» с учетом особенностей, закрепленных в Кодексе Республики Беларусь о земле. Условия аренды земельного участка определяются по соглашению сторон и закрепляются в договоре. Договор аренды может заключаться по результатам аукциона. Договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Объектом договора аренды может быть один земельный участок (его часть) или несколько, площадь которых законом не ограничивается. Арендодателями земельных участков являются сельские (поселковые), городские (городов областного подчинения и г. Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности. Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, могут передаваться в аренду при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком. Сроки аренды земельного участка определяются договором. При этом сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее 5 лет. Размер арендной платы определяется по соглашению сторон и закрепляется в договоре. На земельных участках, передаваемых в аренду, строительство жилых домов, дач, садовых домиков, других строений и сооружений не допускается. Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям, предусмотренным законодательством Республики Беларусь или договором.

Под концессией земель понимается основанное на договоре, заключаемом Республикой Беларусь с национальными или иностранными инвесторами, срочное возмездное землепользование. Правовое регулирование концессии земель в настоящее время осуществляется в рамках законодательства об инвестиционной деятельности.

Правовая охрана земель – система правовых мер, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное использование земель, предотвращение их необоснованного изъятия из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных антропогенных воздействий, а также на воспроизводство и повышение плодородия почв, продуктивности земель лесного фонда. Охрана земель осуществляется на основе комплексного подхода к землям как сложным природным образованиям (экосистемам) с учетом зональных и региональных особенностей земель, целей и характера их использования.

Землепользователи, землевладельцы и собственники земельных участков обязаны эффективно использовать предоставленные им земельные участки, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности, осуществлять комплекс мероприятий по охране земель. Порядок охраны земель устанавливается законодательством Республики Беларусь применительно к различным категориям и видам земель. В целях обеспечения охраны и рационального использования земель могут устанавливаться ограничения и дополнительные обязанности по использованию земельных участков.

Ответственность за нарушение законодательства об использовании и охране земель. В зависимости от объекта можно выделить несколько видов земельных правонарушений: правонарушения, посягающие на владение землей (самовольный захват земель или самовольное пользование землей, совершение сделок с земельными участками, не предусмотренных законодательством); правонарушения, посягающие на порядок надлежащего использования земель (использование земельных участков не по целевому назначению; не использование земельных участков в течение определенных сроков; несвоевременный возврат временно занимаемых земель и др.); правонарушения, посягающие на порядок охраны земель и связанные с нарушением экологических требований в процессе эксплуатации земель (загрязнение, порча земель; нерациональное использование земель; проектирование, размещение, строительство и ввод в эксплуатацию объектов, оказывающих отрицательное влияние на состояние земель и др.).

За нарушение земельного законодательства установлена административная, уголовная и гражданско-правовая ответственность, а также специальные земельно-правовые меры воздействия (возврат самовольно занятых земельных участков; принудительное изъятие земельных участков в связи с нарушением земельного законодательства), которые применяются как самостоятельно, так и вместе с мерами административной, уголовной и гражданско-правовой ответственности.