6.2. Инвестиции в недвижимость

Настоящий инвестор в недвижимость – это тот, кто ежемесячно получает доходы от сдаваемых в аренду домов,

коммерческой собственности, складов,

офисных зданий и так далее.

Р. Кийосаки, Ш. Лектер

«Пророчество Богатого Папы»

Если у вас нет источников постоянного дохода и налоговых льгот в квадрате «Б», то вложенные деньги в недвижимость –

это достаточно рискованное занятие,

и к тому же не дающее немедленной отдачи.

Р. Кийосаки

«Бизнес XXI века»

Покупка недвижимости считалась и продолжает считаться самым надежным и выгодным вложением денег. И это во многом правильно. Действительно, ведь недвижимость никуда не денется – на то она и недвижимость, а от пожара, удара молнии и тому подобное ее можно застраховать. Еще одно важное преимущество: покупать недвижимость можно в кредит, кредитором может выступать банк, строительная организация или специальный, специализирующийся на продаже новостроек, посредник.

Однако, принимая решение о покупке недвижимости, нужно

исходить из того, для чего (с какой целью) вы это делаете? Если вам негде жить или вы хотите улучшить свои жилищные условия, то приобретенный вами дом (квартиру) нельзя считать активом, он не увеличит ваши доходы, а продавать его вы не собираетесь. То есть ваша покупка является, «пассивом», забирающим деньги из вашего кармана, но взамен дающая комфорт, уют, престиж. В этом случае вы не инвестор, а потребитель. Те, кто при покупке квартиры (дома) исходил из того, что это такой объект, который всегда можно продать с прибылью, мог за последние 4-5 лет убедиться, что это далеко не так. Никто не гарантирует вам прибыльной и даже безубыточной продажи жилой недвижимости. При этом с июня 2013 года в Украине введен налог на жилую недвижимость для юридических лиц, а с 1 января 2014 года этот налог будут платить и физические лица.

До кризиса 2008–2009 годов многие покупали недвижимость с целью ее перепродажи с прибылью, то есть инвестировали в прирост капитала. Такие действия, как мы уже говорили, являются не инвестицией, а спекуляцией. Стать профессиональным спекулянтом недвижимостью непросто, нужно постоянно и очень внимательно следить за рынком, понимая, что не оказываешь на него никакого влияния. Короче говоря, инвестиции в прирост капитала – это азартная игра.

Приобретение недвижимости с целью сдачи ее в аренду – это инвестиция в денежный поток. Будучи собственником арендной недвижимости, вы можете не волноваться из-за снижения цен на недвижимость, так как цена на квартиру (дом), офис, магазин не влияет на величину арендной платы. Однако, приобретая недвижимость для получения денежного потока от сдачи ее в аренду, вы должны постоянно заботиться минимум о двух вещах:

а) о поиске арендаторов, если, конечно, не найдутся такие лица, которые заключат договор аренды на 50 лет (впрочем, любой договор можно расторгнуть);

б) об управлении недвижимостью, то есть о своевременном ее ремонте, оплате на коммунальные услуги и т. п.

Иначе говоря, сдача имущества в аренду – это предпринимательская деятельность и осуществлять ее параллельно с основной работой или другим бизнесом не всегда возможно. Конечно, здесь все зависит от количества объектов, которые сдаются в аренду.

Если арендодатель не регистрируется как предприниматель, то с доходов от аренды недвижимости налог учитывается по итогам года на основе показанной декларации по ставке 15 % (в случае если совокупно доход физического лица за год превышает 11 470 грн³⁷ – 17 %). Для того чтобы уменьшить ставку налога, можно зарегистрироваться предпринимателем – плательщиком единого налога с фиксированной ставкой налога порядка 200 грн в месяц (конкретный размер ставки определяется органами местного самоуправления). Если жилье в аренду сдает физическое лицо-предприниматель–плательщик единого налога, ему разрешается сдавать в аренду жилые помещения и/или их части, общая площадь которых не превышает 100 м², нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых не превышает 300 м². В случае превышения указанных размеров площади, такой предприниматель не может быть плательщиком единого налога, и должен перейти на общую систему налогообложения.

Кроме того, предприниматели на любой системе налогообложения должны еще уплачивать ЕСВ и налог на недвижимость (с 2014 года). Для физических лиц-предпринимателей, избравших упрощенную систему налогообложения, ЕСВ начисляется в размере 34,7 % на суммы, определяемые такими плательщиками самостоятельно, но не менее размера минимального страхового взноса (в 2013 году – 398 грн, с 1 декабря – 422 грн).

Физические лица – предприниматели на общей системе налогообложения ЕСВ начисляют в размере 34,7 % суммы дохода (прибыли), полученного от их деятельности, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц. При этом сумма ЕСВ не может быть менее размера минимального страхового взноса за месяц, в котором получен доход (прибыль) (в 2013 году – 398 грн, с 1 декабря – 422 грн).

Принимая решение об инвестировании в недвижимость, надо исходить из доходности этой инвестиции, точнее, из

________________________________________________

³⁷ При расчете налога за 2014 год размер дохода для применения ставки 17 % изменяется.

сравнения этой доходности с доходностью депозитов и долгосрочных накопительных страховок. Принято считать, что инвестиции в недвижимость целесообразны, если вложенные в покупку объекта деньги в результате сдачи в аренду возвращаются в течение пяти лет. Такого соотношения в Украине не было никогда. Однако покупка объектов недвижимости с дальнейшей сдачей их в аренду до кризиса 2008 года была достаточно привлекательным видом бизнеса. К примеру, сдавая квартиру, арендодатель получал годовой доход в размере 8-12 % от ее стоимости, то есть примерно столько же, сколько имел бы по валютному депозиту. Покупка арендной недвижимости в кредит, то есть использование «чужих» денег, никогда не была эффективной в Украине ввиду того, что проценты по кредитам в среднем значительно превышали доходность аренды³⁸. Одновременно хозяин получал рост стоимости своего имущества за счет постоянного роста цен на рынке. Напомним, что в те годы стоимость недвижимости увеличивалась за год на 30-50 %.

Сегодня ситуация изменилась в корне. Реальные доходы украинцев резко упали, и они уже не могут платить тех денег за аренду, которые платили до кризиса. Сегодня аренда в среднем дает от 5 % до 8 % от стоимости жилья. Но это в среднем, вы же можете найти вариант, отличающийся от среднего, купив недвижимость дешево, да еще и в рассрочку, которую предоставит вам продавец. Вот тогда это будет действительно хорошая инвестиция.