5.4. Экономическое обоснование градостроительных проектов.

Всякий проект реконструкции либо нового строительства требует экономической оценки с точки зрения его экономической эффективности. Причем такую оценку целесообразно проводить и по проектам, которые не несут коммерческой нагрузки, - школы, больницы, клубы, площади, фонтаны и т.п. Оценка необходима для выбора наиболее эффективного с точки зрения целевого назначения объекта в расчете на сумму затрат.

Если для жилых домов, школ, поликлиник, больниц, детских садов сравнение вариантов архитектурно-планировочных решений не представляет особой трудности, то, например, при строительстве театра, концертного зала, стадиона и других уникальных объектов выбор варианта весьма сложен, поскольку наряду с производственно-экономическими аспектами здесь присутствуют и эстетические и другие виртуальные факторы.

В общем виде экономическая эффективность представляет собой частное от деления результата на затраты, а именно:

ЭЭ = Р : К ,

где:

ЭЭ - экономическая эффективность проекта,

Р - результаты, получаемые от данного проекта (в натуральных

единицах),

К - капиталовложения (затраты) на осуществление проекта (в рублях).

В зависимости от градостроительной сферы в качестве экономической эффективности используются различные показатели, например:

- для школьных зданий – затраты на одно ученическое место;

- для больниц – затраты на одно койко-место;

- для поликлиник – затраты на 10 посещений в смену;

- для детских дошкольных учреждений – затраты на одно место ребенка;

- для магазинов – затраты на 1 кв. м торговой площади;

- для зрительных залов – затраты на одно зрительское место и т.д.

При обосновании основной части градостроительных проектов (за исключ6ние типовых, где такое сравнение выполнено институтом типового проектирования) требуется сравнение различных вариантов архитектурно-планировочных решений. При этом важно заметить, что зачастую эксперты выбирают из них нередко не самый дешевый по затратам на измеряемую единицу эффекта.

Экономическую эффективность капитальных вложений в градостроительное мероприятие различают:

- абсолютная (общая);

- сравнительная (относительная).

а) Показатели общей (абсолютной) эффективности градостроительных мероприятий.

Такие показатели рассчитываются в целом по городскому хозяйству за определенный период, как правило, один год, например:

- эффективность строительства школ;

- эффективность муниципального жилищного строительства;

- эффективность строительства дорог, тротуаров и т.п.

ЭЭгод = Р : Кгод ,

где:

- ЭЭгод - эффективность мероприятия в расчете за год;

- Р - результаты мероприятия (суммарные либо в расчете за год);

- Кгод - общие капиталовложения (затраты) на осуществление

мероприятия.

В тех сферах, где результатом внедренческого мероприятия становится увеличение эксплуатационных параметров, может использоваться показатель увеличения мощности (вместимости зрительного зала, стадиона и т.п.; прироста посещений в поликлинике; вместимости школы, больницы и т.д.). Такие расчеты проводятся по следующей формуле:

ЭЭгод = (Нмощ - Смощ) : К ,

где:

- ЭЭгод - прирост мощности объекта в расчете на год в расчете на рубль капиталовложений;

- Нмощ - новая мощность объекта в расчете на год эксплуатации (в натуральных измерителях);

- Смощ - старая (до реконструкции) мощность объекта в расчете на год эксплуатации;

- К - общие капиталовложения (суммарные затраты) в осуществление мероприятия.

б) Показатели сравнительной (относительной) экономической эффективности градостроительного мероприятия.

Такие показатели применяются при сравнении двух и более вариантов внедренческого мероприятия: реконструкции или нового строительства объекта ЖКХ; замены оборудования в производственном подразделении и т.п.

В качестве универсального показателя оценки эффективности капитальных вложений используется коэффициент сравнительной экономической эффективности, который рассчитывается при сравнении двух вариантов осуществления мероприятия по следующей формуле:

Е = (С1 - С2) : (К2 - К1) ,

где:

- К1, К2 - общие капиталовложения по первому и второму варианту;

- С1, С2 - годовая производительность или вместимость реконструируемого либо строящегося объекта по первому и второму варианту (в основном в натуральных измерителях).

Следует заметить, что в расчете коэффициента сравнительной экономической эффективности для предприятий, деятельность которых оценивается по коммерческому принципу (прибыль), показатели годовой производительности (С1 и С2)берутся в денежном выражении (то есть себестоимость по первому и второму варианту).

Для коммерческих объектов на основании расчетов сравнительной экономической эффективности определяют срок окупаемости капиталовложений по формуле:

Ток = 1/Е (лет).

В коммерческих объектах коэффициент сравнительной экономической эффективности показывает, какая доля капиталовложений окупается в течение года. Что касается некоммерческих объектов, то для сравнения вариантов с использованием фактора финансовой выгоды можно использовать косвенные измерители соответствующих натуральных величин в рублях, например:

- для больниц себестоимость одного койко-места за год, умноженная на количество мест по первому и второму варианту;

- себестоимость одного посещения поликлиники, помноженная на количество таких посещений за год по первому и второму варианту;

- прирост дохода от пассажироперевозок за год в результате покупки трамвая и т.д.

Наиболее полное сравнение вариантов решения инвестиционной задачи проводится при разработке бизнес-планов внедренческого мероприятия, содержание которых в значительной степени обусловлено спецификой конкретной сферы городского хозяйства.

5.4.1. Разработка бизнес-плана в городском хозяйстве.

В практику стратегического планирования городского хозяйства последних десятилетий всё более внедряется бизнес-процессный подход. Это объясняется, с одной стороны, возросшими требованиями к экономической эффективности инвестиционных проектов (в силу возрастания финансово-экономических функций муниципалитетов и регионов), с другой – необходимостью систематической корректировки инвестиционного процесса, обусловленной волатильностью среды на мега- и макроуровне.

В процессе реализации инвестиционного проекта выделяются следующие этапы:

1 этап – подготовительно–расчетный (маркетинговый поиск, разработка концепции, проработка вариантов и их технико-экономическое сравнение, принятие решения, разработка программы реализации с планом привлечения инвестиций и бюджетом и др.);

2 этап – инвестиционный (осуществление капитальных вложений, выполнение строительно-монтажных работ, приобретение оборудования, решение кадровых вопросов и др.);

3 этап – эксплуатационно-производственный (выпуск продукции или услуги от первой партии до того момента, когда предусмотренные данным проектом дополнительные денежные потоки прекращаются).

В соответствии с рассмотренными этапами инвестиционного проекта выделяют следующие элементы денежного потока:

— чистые инвестиции (чистый объем первоначальных вложений);

— чистый денежный поток по текущей деятельности;

— чистый денежный поток от завершения проекта.

Совокупный денежный поток в процессе выполнения инвестиционного проекта (от проектирования до утилизации ставших непригодными оборудования, материалов и др.) выразится следующим образом:

NCF = - ∆ I + ∆ CF + ∆ LC,

где:

NCF – чистый денежный поток от реализации проекта;

∆ I – чистые начальные инвестиции;

∆ CF – чистые поступления от текущей деятельности;

∆ LC – чистые поступления от завершения проекта (ликвидационные).

Следует заметить, что в данном случае учитываются лишь приросты (или оттоки), относящиеся исключительно к данному проекту.