В свою очередь чистые начальные инвестиции представляют собой следующую алгебраическую сумму:

∆ I = ∆ FA + ∆ WC - ∆ I T,

где:

∆ I – чистые начальные инвестиции;

∆ FA – прирост основного капитала;

∆ WC – прирост оборотного капитала;

∆ I T – связанные с проектом налоговые льготы.

Таким образом, величина денежного потока, связанного с инвестиционным проектом, за один модульный период t (обычно – за один год) может быть рассчитана по следующей формуле:

∆ CF_t = (∆ R_t - ∆ VC_t - ∆ FC_t) ∙ (1 –T)

где:

∆ CF_t – изменение денежного потока в период t за вычетом налогов;

∆R_t – прирост реализации продукции либо услуг;

∆ VC_t, ∆ FC_t – прирост переменных и постоянных затрат;

Т – ставка налога на прибыль (в долях от единицы).

В завершающей стадии эксплутационного этапа инвестиционного проекта, когда исчерпаются все его производственные ресурсы, своеобразной премией становятся средства, вырученные от продажи отработавшего проектный срок оборудования, технической документации, зданий, сооружений, земельных участков и т.п. Этот завершающий элемент денежного потока рассчитывают по следующей формуле (См.: Финансовый менеджмент. Учебник для вузов./Под ред. акад. Г.Б. Поляка. – 2-е изд. перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004, сс. 262-288):

∆ LC = ∆ FA + ∆ WC,

где:

∆ LC – выручка от ликвидационных продаж;

∆ FA – выручка от продажи основных активов ( ликвидационная);

∆ WC – выручка от продажи оборотных активов (ликвидационная).

Однако на практике ликвидационная стоимость продаваемых основных и оборотных активов существенно ниже их первоначальной стоимости (и цены). Причем в условиях дефицита времени, характерного для экономической неустойчивости среды на макроуровне, продажные цены «сбрасываемых» фондов особенно низки. Это объясняется тем, что в условиях волатильности экономической среды спрос на оборудование, а также определенные объекты недвижимости резко падает.

В инвестиционном проектировании наиболее распространены следующие методы оценки инвестиционных проектов:

а) Статистические методы оценки:

С1 – срок окупаемости;

С2 – учетная норма прибыли;

б) Динамические методы оценки:

Д1 – чистая современная стоимость;

Д2 – внутренняя норма доходности;

Д3 – модифицированная внутренняя норма доходности;

Д4 – дисконтированный срок окупаемости.

В общем виде названные методы оценки инвестиционных проектов сориентированы на получение наиболее достоверного ответа на следующие вопросы:

— какова возвратность инвестиций (капитальных вложений);

— какова отдача (доходность) от инвестиций.

В инвестиционной практике наиболее распространены следующие оценочные показатели:

— срок окупаемости инвестиций (РР);

— учетная норма прибыли (ARR);

— чистое современное значение инвестиционного проекта (NPV);

— внутренняя норма рентабельности (IRR);

— модифицированная внутренняя норма рентабельности (MIRR);

— индекс рентабельности проекта (PI);

— дисконтированный срок окупаемости (DPP).

Рассмотрим эти методы оценки инвестиционных проектов через призму решения размещенческой задачи в городском хозяйстве с позиций муниципально-частного партнерства (создания в черте города коммерческого объекта, призванного принести доход как частному инвестору, так и городской казне):