Глава 34 гк рф регулирует правила, посвященные конкретным видам аренды.

Аренда - предоставление или принятие во временное владение и пользование различных природных и имущественных объектов (земли, предприятия и т. д.), за определённую плату на договорных началах.

В договоре аренды участвуют две стороны - арендодатель и арен­датор.

Арендатор - юридическое или физическое лицо, которое получа­ет во временное владение и пользование тот или иной объект аренды.

Арендодатель - юридическое или физическое лицо, сдающее во временное владение или пользование природные или имущественные объекты.

При нарушении условий договора аренды он может быть растор­гнут. Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору, в случае, если необходимость в использова­нии имущества исчезает, передавать с согласия арендодателя права и обязанности по договору третьему лицу - в данном случае заключатся договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются воз­можности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельнос­ти. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды.

В договоре аренды должны быть оговорены форма и размер арен­дной платы, сроки и условия ее внесения.

Арендная плата - плата за имущество либо иной объект аренды, предоставляемый во временное владение и пользование, размер, перио­дичность и сроки внесения, которой определяются договором аренды. Наиболее распространённым методом является установление твер­дой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемо­го имущества или отдельно по каждой его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сро­ки. Однако возможна и единовременная выплата.

При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата устанав­ливается на единицу площади исходя из фактического размера передан­ного объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полу­ченных в результате использования арендованного имущества. Аренд­ная плата может вноситься путём передачи части продукции арендода­телю или посредством оказания определённых услуг - при недостатке денежных средств данный способ является наиболее предпочтительным для арендатора.

В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов.

Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания

данных форм оплаты.

При установлении размера арендной платы целесообразно учи­тывать:

• величину амортизационных отчислений, начисляемых на сто­имость арендованного имущества;

• доход, который мог быть получен при непосредственном исполь­зовании передаваемого имущества;

• затраты на проведение ремонта объектов после окончания сро­ков аренды;

• средний уровень арендной платы, сложившейся в данном регио­не на аналогичные объекты.

При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата дол­жна включать в себя стоимость пользования земельным участком, на котором они расположены.

Величина арендной платы не остаётся постоянной на протяжении действия договора, а изменяется в связи с изменением условий функцио­нирования предприятий, и в первую очередь, с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного исполь­зования арендованного имущества, поэтому размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и про­ведению текущих ремонтов для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечению сроков аренды в первоначальном состоянии с учётом нормального износа.

В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта.

В случае если арендатор произвёл улучшения арендуемого иму­щества, они становятся его собственностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость.

Капитальный ремонт объектов, как правило, осуществляется арен­додателем.

Договор аренды может заключаться как на определённый, так и на неопределённый срок. В последнем случае он может быть прерван любым участником с предупреждением за один месяц, а при аренде не­движимости - не менее чем за три месяца.

Досрочное расторжение договора производится судом в случае нарушений его условий: использование имущества не по назначению, ухудшения состояния имущества, не внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока и т.д.

После окончания срока аренды договор может автоматически продляться на неопределённый срок при отсутствии возражений со сто­роны арендодателя.

Арендатор, выполняющий все условия договора, имеет преиму­щественное право на его возобновление. Он может потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей арендатора, если арендода­тель в течение года со дня прекращения срока договора заключил его с другим лицом.

При прекращении договора арендатор возвращает имущество арендодателю

При аренде с выкупом имущества на основании договора объек­ты могут переходить в собственность арендатора. Если данное условие отсутствует в договоре, то могут заключаться дополнительные согла­шения.

В случае аренды с выкупом арендатор может получить в собствен­ность имущество ранее указанного срока при условии внесения всей выкупной цены.