9.2 Проблема обременения земельного участка, находящегося в аренде, частным сервитутом

Если возникает необходимость обременения сервитутом сданного в аренду земельного участка, то соглашение заключается с собственником земельного участка, а не с арендатором. Но это означает, что в договор аренды должны быть внесены изменения. В этом случае, если арендатор не против, то проблем нет. А если арендатор против, то возникает вопрос о возможности принудительного установления сервитута в судебном порядке. Единообразного подхода судебной практики в вопросе возможности понудить арендатора внести изменения в договор аренды нет.

Параграф 10: Безвозмездное срочное пользование земельным участком.

Этот вид прав на землю был введен ЗК РФ, однако он не является совершенно новым институтом для российского законодательства. ГК РФ предусмотрел возможность передачи земельного участка на этом праве (ст.ст.267 – 270) из прав П(Б)П и ПНВ. Правда, впоследствии эти статьи были изменены по причине несоответствия земельному законодательству. А ЗК РФ подробно урегулировал этот институт в ст.24.

Ст.24 ЗК РФ предусматривает три основания возникновения права безвозмездного срочного пользования:

• акт органа власти,

• договор,

• акт организации (ее органов управления)

1. Первое основание применяется в следующих случаях:

А) если земельный участок находится в публичной собственности, то он может быть предоставлен по решению органа, уполномоченного на распоряжение этим земельным участком, лицам, указанным в п.1 ст.20 ЗК РФ на срок не более 1 года;

Б) из земель, находящихся в публичной собственности, религиозным организациям без указания срока;

В) из земель, находящихся в публичной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое за счет бюджетных средств, на срок строительства объекта недвижимости.

2. Второе основание – договор, применяется в том случае, если земельный участок находится в частной собственности, в этом случае собственник земельного участка может передать его другому лицу (физическому или юридическому) на основании договора. По-существе, в этом случае заключается договор ссуды.

3. Третье основание применяется в том случае, когда из земель организаций отдельных отраслей экономики (транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности и др.) земельные участки предоставляются в безвозмездное пользование в виде служебного надела на время установления трудовых отношений на основании заявления работника по решению организации.

Тема 4: возникновение прав на землю.

Параграф 1: Оборотоспособность земельных участков.

Прежде, чем переходить к центральной теме земельного законодательства, тому, ради чего, собственно, оно и существует, необходимо остановиться на вопросах оборотоспособности земельных участков, так как именно от этого в большинстве случаев зависит, на каком праве может быть предоставлен земельный участок. При этом следует учитывать, что потенциальные землепользователи хотят получить земельный участок на праве собственности. Органы же власти под всеми предлогами пытаются предоставить земельный участок на праве аренды и при этом зачастую основанием отказа в предоставлении земельного участка в собственность является неправомерное отнесение его к ограниченным в обороте.

Согласно ст.ст.213 и 214 ГК РФ существует 2 вида ограничений в определении объема оборотоспособности имущества:

• Могут быть определены отдельные виды имущества, которые не могут принадлежать гражданам и юридическим лицам

• Может быть ограничено количество имущества, находящееся в собственности одного лица

Ст.27 ЗК РФ определяет виды земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности граждан. Земельные участки, которые не подлежат приватизации подразделяются на 2 группы:

• Изъятые из оборота

• Ограниченные в обороте

Изъятыми из оборота – считаются те участки, которые не могут быть предоставлены в частную собственность, а так же быть объектами иных сделок (в том числе не могут быть предоставлены и в аренду). Эта формулировка ст.27 ЗК РФ носит императивный характер, поскольку не содержит отсылки к другим Законам, которые могут иным образом регулировать эти отношения. Тем не менее, в противоречие ст.27 ЗК РФ в ч.11 ст.22 ЗК РФ указано, что изъятые из оборота земельные участки не могут передаваться в аренду за исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть с точки зрения формулировки ст.22 ЗК РФ земельные участки, изъятые из оборота, могут передаваться в аренду.

Ограниченные в обороте земельные участки не предоставляются в частную собственность, если иное не установлено ФЗ. По общему правилу ограниченные в обороте земельные участки не могут быть объектом сделок, передаваться в частную собственность, если иное не будет установлено законом, пока такого закона нет.

При этом важно учитывать, что ограничение в обороте никак не связано с ограничением в использовании. На практике же довольно часто, когда в норме закона закреплены ограничение в использовании (например, земли особо охраняемых территорий ст.94 ЗК РФ), то это трактуется органами власти как ограничение в обороте, хотя, например, среди тех же особо охраняемых территорий только в отношении особо охраняемых природных территорий в ст.27 ЗК РФ содержатся положения об их ограничении в обороте.

Параграф 2: Основания возникновения прав на земельный участок.

В ГК РФ содержатся общие положения об основаниях возникновения права и обязанностей (ст.8 ГК РФ), которые, безусловно, относятся и к возникновению прав на земельные участки, но когда речь идет о земельных участках, то следует учитывать, что предоставить земельный участок из публичных земель можно только для определенных целей предусмотренных законом. Исходя из этого снования возникновения прав на землю с точки зрения земельного законодательства можно разбить на 2 группы:

• Предоставление пустого участка с целью размещения нового объекта (объекта недвижимости или временной постройки)

• Оформление прав на земельный участок под уже существующим объектом недвижимости

Первая группа включает в себя два основания возникновения прав на земельный участок: предоставления земельных участков с целью создания нового объекта недвижимости, то есть для строительства – это нормы ст.ст. 30-32 ЗК РФ и предоставление земельных участков для размещения временных построек.

Что касается второй группы, то тут также можно выделить два основания возникновения прав на земельный участок – ст.35 ЗК РФ, которая регулирует переход прав на земельный участок при переходе прав на объект недвижимости и ст.36 ЗК РФ – регулирует возникновение прав на земельный участок, находящегося в публичной собственности, у собственника объекта недвижимости.

Когда речь идет о возникновении прав на земельный участок, находящийся в публичной собственности, то в качестве основания выступает, как правило, так называемый сложный фактический состав. Сначала орган власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками, принимает решение о предоставлении земельного участка, на основании которого заключается соответствующий договор или же, если проводятся торги, то сначала тот же орган власти принимает решение о проведении торгов, по результатам которых организатор торгов и победитель подписывают протокол, на основании которого орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками и победитель торгов заключают договор (аренды или купли-продажи). Весь этот сложный юридический состав получил название «предоставление земельного участка».

Параграф 3: Предоставление земельных участков для строительства (с целью создания нового объекта недвижимости)