6.2. Переход прав на земельный участок при переходе прав на помещение.

Ст.35 ЗК РФ содержит три различных правила перехода прав на недвижимость в случае, если эта недвижимость расположена на земельном участке, находящемся на праве собственности.

Первое правило – если собственник здания и земельного участка совпадает, то при переходе прав на здание в обязательном порядке переходят и права на земельный участок.

Второе правило – при переходе прав на долю в праве собственности на здание должна перейти и пропорциональная доля в праве собственности на земельный участок.

Третье правило применяется к переходу прав на помещение. В отношении помещений ч.4 ст.35 ЗК РФ допускает возможность их отчуждения без прав на земельный участок, если у собственника помещения не оформлена доля в праве собственности на земельный участок. Если у собственников помещений уже оформлена долевая собственность на земельный участок, то тогда отчуждение помещения происходит вместе с долей в праве собственности на земельный участок. Но если собственником здания, у которого и земельный участок находится на праве собственности здание переведено в совокупность помещений, которые, естественно, остались у него на праве собственности, то в этом случае возможно отчуждение помещения без отчуждения прав на земельный участок, поскольку в п.4 ст.35 ЗК содержится следующая норма: «Отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка». ФАС СЗО традиционно придерживался формального толкования ч.4 ст.35 ЗК и допускал возможность отчуждения помещения без прав на земельный участок. В этом случае новый собственник поещения и собственник здания вступают в договорные отношения по поводу пользования земельным участком. Позиция ВАС РФ по этому поводу иная, в одном из постановлений Президиума он указал, что после приобретения в собственность нежилых помещении покупатель помещений в силу п.4 ст.35 вправе претендовать на приобретение в собственность части земельного участка. При этом следует учитывать, что сам же ВАС РФ неоднократно указывал, что часть земельного участка не может быть предметом договора купли-продажи.

Параграф 7: Договор купли-продажи земельного участка.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка, как и любого объекта недвижимости, являются предмет и цена.

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее продаже – земельный участок. Естественно. Что в ГК РФ ничего не говорится по поводу способа индивидуализации земельного участка, но ст.37 ЗК РФ развивает положения ст.554 ГК РФ и указывает, что предметом договора купли продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет. (О возможных способах индивидуализации земельного участка, как предмета договора купли-продажи в будущем созданного объекта недвижимости в точки зрения ВАС РФ говорилось выше.).

Применительно к договору купли-продажи земельного участка не применяются правила п.3 ст.434 ГК РФ, в соответствии с которыми при отсутствии в договоре стоимости объекта она определяется по цене, обычно взимаемой при сравнительных обстоятельствах за аналогичные товары.

В отношении цены земельного участка в законодательстве используются различные термины – нормативная цена земли, рыночная стоимость, кадастровая стоимость. Они применяются в разных случаях.

Нормативная цена земли была введена в начале 90-х г.г. для совершения сделок с землей. Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Закон РФ «О плате за землю» 1991 г. назвал ее видом платы за землю наряду с земельным налогом и арендной платой. Не понятно, чем руководствовался в то время законодатель, но видом платы за землю нормативная цена земли не была никогда. ЗК РФ уже не называет ее в ст.65 в качестве вида платы за землю, ограничиваясь земельным налогом и арендной платой. По своей правовой природе нормативная цена земли ближе к кадастровой стоимости земельного участка. В настоящее время она используется крайне редко, прежде всего в качестве налоговой базы по земельному налогу в тех муниципальных образованиях, в которых не установлена кадастровая стоимость земельного участка, а также для определения государственной пошлины при наследовании.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется в основном для целей налогообложения. В земельном законодательстве применение кадастровой стоимости в отношении договора купли-продажи земельного участка ограничивается ст.36 ЗК РФ – выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости, а также с случае переоформления права П(Б)П на право собственности.

В основном для определения суммы платежа при заключении договора купли-продажи земельного участка используется рыночная стоимость земельного участка. В соответствии с п.1 ст.66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности».

Прочие условия не являются существенными, то есть их отсутствие не делает договор купли-продажи незаключенным. Например, в соответствии с п.2 ст.8 ЗК РФ в договорах, предметом которых является земельный участок, следует указать их категорию. Но если в конкретном договоре она не указана, то такой договор не следует считать незаключенным, так как категорию земель можно определить по данным государственного кадастра недвижимости.

Процедура заключения договора купли-продажи земельного участка существенно отличается исходя из того, находится ли земельный участок в публичной или частной собственности. Договоры купли-продажи без участия публичных субъектов не имеют обязательных форм, они заключаются на основании общих правил о купле-продаже недвижимости. Если же договор купли-продажи земельного участка заключается на основании решения публичного органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками или по результатам торгов, то такая процедура является уже строго формализованной, например, предоставление земельного участка для целей строительства может осуществляться только по правилам ст.ст.30-32 ЗК РФ.

На продавца земельного участка в соответствии со ст.37 ЗК РФ возлагается обязанность предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Такое требование в основном совпадает с содержанием п.1 ст.460 ГК РФ, однако полностью аналогичная норма в главе 30 ГК РФ отсутствует. Правила же относительно недостатков качества продаваемого объекта (ст.ст.475, 557 ГК РФ) вряд ли можно применять при нарушении информационных обязательств. Такого рода последствия предусмотрены п.3 ст.37 ЗК РФ, согласно которому покупатель имеет право требовать уменьшения выкупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков. К нарушениям относится предоставление заведомо ложной информации прежде всего об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В число ограничений, информацию о которых должен предоставить продавец, входят ограничения не только гражданского характера (сервитут и др.), но и земельные. Наиболее сложно провести границу между публичными сервитутами и властными ограничениями. Так, в соответствии со ст.56 ЗК РФ прав на землю могут быть ограничены путем установления особых условий использования земельных участков в охранных зонах и других ограничений. Собственник, продающий земельный участок, может не знать о всех фактически имеющихся ограничениях. Однако и отвечает он не за любой случай непредоставления полной информации, а за факт ее сознательного искажения.

В ст.37 ЗК РФ указаны условия, включение которых в договор купли-продажи земельного участка делает его недействительным:

• условия, устанавливающие право продавца выкупать земельный участок обратно. Звучит несколько странно, естественно, переход прав по договору купли-продажи не может носить временный характер, но включение данного положения было обусловлено скорее политико-экономической обстановкой во время обсуждения и принятия ЗК РФ;

• условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком новым собственником. В данном случае имеется в виду, что со стороны продавца - публичного субъекта не может быть выдвинуто требование о запрете сдачи покупателем земельного участка в аренду, передаче в залог;

• условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Это условие, по-существу, дублирует ст.460 ГК РФ обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц.

Применительно к договору купли-продажи земельного участка следует учитывать, что государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи, а переход прав собственности. Договор купли-продажи считается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. Но при продаже жилого помещения государственной регистрации подлежит и соответствующий договор, и переход права собственности.