8.3 Полномочия по распоряжению арендными правами

В соответствии со ст.615 ГК РФ передача прав и обязанностей по договору аренды, субаренда, залог арендных прав возможны только с согласия собственника имущества. Что касается ЗК РФ, то в ст.22 указано, что арендатор земельного участка может распоряжаться арендными правами, сдавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено договором аренды – это общее правило, относящееся и к землям частным, и к землям публичным. Если договор аренды заключается на срок менее 5 лет и не сделана оговорка, то распоряжаться правами можно свободно, лишь уведомив собственника земельного участка.

Если же речь идет о договоре аренды публичных земель, заключенном на срок более 5 лет, то в ч.9 ст.22 ЗК РФ содержится императивная норма, исходя из которой в такой договор аренды не может быть включено условие о том, что распоряжения арендными правами осуществляется с согласия арендодателя.

Эта коллизия норм ГК РФ и ЗК РФ была объяснена в постановлении Пленума ВАС РФ №11 2005 года – ВАС РФ указал, что поскольку п.2 ст.607 ГК РФ и п.2 ст.615 ГК РФ допускают возможность установления нормативно-правовым актом особенностей сдачи в аренду земельных участков, то ЗК РФ воспользовался этими нормами и установил эти особенности. То, что ЗК РФ воспользовался этим правом и ввел особенности сдачи в аренду земельных участков – допустимо. Таким образом коллизия этих норм мнимая.

Но в связи с подобной формулировкой ст.22 ЗК РФ возник ряд вопросов. В каком порядке направлять уведомление? Что будет, если уведомление не направлено? Все это опять же разъяснил ВАС РФ в том же постановлении. ВАС указал, что уведомление должно быть направлено в разумные сроки после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. А если уведомление вообще не направлено? Если уведомление в разумные сроки не направлено, то арендодатель вправе требовать возмещения возникших в связи с этим убытков. Какие могут быть убытки – это ВАС РФ не разъяснил.

Далее ВАС РФ указал, что если договор аренды публичных земель сроком более чем на 5 лет был заключен до введения в действие ЗК РФ и содержал условия о согласительном порядке распоряжения арендными правами, то стороны должны руководствоваться этим условием. Если же договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности сроком более чем на 5 лет, заключен после введения в действие ЗК РФ, то стороны не вправе предусматривать условия о согласительном порядке распоряжения арендными правами.

Залог арендных прав с точки зрения ЗК РФ осуществляется также в уведомительном порядке. Данная норма прямо противоречила п.1.1ст.62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где указано, что залог арендных прав возможен только с согласия арендодателя. И ВАС РФ в этом же постановлении объяснил, что применительно к залогу арендных прав следует руководствоваться не нормами ЗК РФ, а нормами Закона об ипотеке. Позднее в Закон об ипотеке – с 1 января 2007 года, были внесены дополнения и п.1.1 ст.62 стал действовать в новой редакции – при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного на срок более 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Предоставление земельных участков для строительства, как правило, осуществляется при помощи заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Порядок заключения такого договора в СПб регулируется Законом СПб № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности СПб, для строительства и реконструкции» 2004 года. Вопросы, связанные с регулированием инвестиционных отношений, рассмотрены на региональном уровне более подробно на федеральном. Поскольку правовая природа такого договора неоднозначна (в Законе №282-43 он назван как смешанный договор) в инвестиционные условия может быть включен весьма обширный перечень условий. В СПб при заключении такого договора одним из инвестиционных условий названо условие о согласовании арендатором передачи его арендных прав по договору другому лицу. С точки зрения данного закона в качестве согласительный порядок распоряжение арендными правами рассматривается как инвестиционное условий.