Глава 1.1 содержит три правила образования земельных участков:

1. Первое правило образования земельных участков применялось еще до принятия Закона о кадастре, после вступления его в силу данное правило образования действует только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности и звучит следующим образом. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации прав на образуемые земельные участки.

2. Второе правило образования появилось в законодательстве с вступлением в силу главы 1.1 ЗК РФ и применяется при выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности. До внесения этих изменений при выделе доли образовывалось два новых земельных участка: один – образованный за счет выдела доли, второй - оставшийся в общей собственности, кадастровый номер которого менялся. После введения в действие главы 1.1 в ней появилось новое правило: при выделе земельного участка в счет доли, земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах и числится как измененный, остается под прежним кадастровым номером.

3. Третье правило образования земельных участков введено на период до 1 января 2015 г. и применяется только в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и звучит следующим образом: при разделе земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах и числится как измененный под прежним кадастровым номером. Такой порядок раздела применяется, например, при формировании земельных участков членами садоводства из земельного участка садоводства, который будет числиться как измененный.

При этом при разделе, объединении, перераспределении земельных участков, находящихся у их правообладателей на вещных правах, у лиц, которым они были предоставлены, возникают те же права на образованные земельные участки, на которых находились преобразуемые земельные участки. Решение о предоставлении образованных земельных участков не принимается. Для возникновения прав на образованные земельные участки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации, к которому нужно приложить правоустанавливающий документ на преобразуемый земельный участок и кадастровые паспорта образованных земельных участков.

Несколько иной порядок образования действует в отношении преобразования арендуемого земельного участка. При образовании земельных участков из участка, используемого на основании договора аренды, лицо, с которым был заключен договор имеет преимущественное право на заключение с ним нового договора на прежних условиях без проведения торгов, либо на внесение изменений в ранее заключенный договор. При этом следует учитывать, что преобразование арендуемого земельного участка возможно только с согласия арендодателя.

Земельные участки считаются образованными, когда зарегистрированы права на все земельные участки. Исключением является образование земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности до ее разграничения. В этом случае достаточно регистрации вещных прав хотя бы на один из образованных земельных участков.

Образование земельных участков возможно только при наличии письменного согласия всех правообладателей, включая залогодержателя, за исключением ГУПов, МУПов, ГУ, МУ . Сохраняются при преобразовании земельных участков только сервитуты и недоговорные обременения (ст.11.8 ЗК РФ). Из этого правила следует, что если земельный участок обременен ипотекой и при наличии согласия залогодержателя такой земельный участок будет преобразован, то для того, чтобы образованные участки были обременены ипотекой, надо будет заключить новый договор ипотеки в отношении каждого образованного участка. Однако с точки зрения ВАС РФ эта ситуация выглядит несколько иначе. В постановлении Пленума ВАС РФ указал, комментируя ст.11.8 ЗК РФ, указал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении или выделе, при этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из образованных участков, осуществляется регистратором без предоставления отдельного заявления и уплаты госпошлины, что не соответствует не только ст.11.8 ЗК РФ, но и положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В ст.11.9 ч.6 ЗК указано, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. Однако по такому основанию орган кадастрового учета не может отказать в постановке земельного участка на кадастровый учет, поскольку Закон о кадастре в ст.27 содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в постановке на кадастровый учет земельных участков, и такого основания там нет, а в соответствии с ч.8 ст.27 решение об отказе должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

После введения в действие Закона о кадастре возникла весьма серьезная проблема со снятием земельных участков с кадастрового учета, поскольку в соответствии с положениями данного Закона земельные участки, поставленные на кадастровый учет до 1 марта 2008 года и земельные участки, поставленные на учет после 1 марта 2008 года и права на которые зарегистрированы, снять с кадастрового учета теперь невозможно.

Такой вывод следует из двух норм Закона о кадастре. В соответствии с ч.2 ст.25 орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой участок является преобразуемым объектом недвижимости и в соответствии с ч.6 ст.27 орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учета земельного участка, если такой земельный участок не является преобразуемым.

Соответственно, с 1 марта 2008 года снять земельный участок с кадастрового учета можно только в 2-х случаях:

• В период, пока кадастровые сведения носят временный характер, то есть права на земельный участок еще не зарегистрированы;

• После того как права на образованный участок зарегистрированы путем преобразования преобразования существующих земельных участков, например, путем присоединения к одному участку другого.

В связи с вступлением с силу Закона о кадастре возник вопрос, а распространяются ли эти положения на РУЗУ и можно ли снять в заявительном порядке с кадастровогоучета участок, который был поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2008 г.? Минэкономразвития разъяснило по этому поводу, что все ранее учтенные земельные участки (поставлены до 1 марта 2008), являются учтенными и поэтому снять их с кадастрового учета не возможно. Но в разъяснениях МЭР РФ содержался один важный момент. В письме было указано, что такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета либо путем преобразования, либо на основании судебного решения. То есть из письма ясно, что существует еще одна возможность снятия земельного участка с кадастрового учета – на основании судебного решения.

Правда, при этом возник вопрос: с каким иском обращаться в суд? С иском о снятии с кадастрового учета земельного участка и тогда на основании решения суда может быть анулировани запись в ЕГРП; или же наоборот нужно оспорить зарегистрированное право и на основании судебного решения будут аннулированы кадастровые сведения? Однако судебная практика не восприняла позицию МЭР РФ и как правило суды отказывают в удовлетворении подобных исков на том основании, что земельные участки являются природными объектами и, следовательно, не могут быть уничтожены.

Параграф 5: Многоконтурные земельные участки

Понятие «многоконтурный земельный участок» появилось в законодательстве с принятием Законно о кадастре. До этого в законодательстве существовало другое понятие – единое землепользование. Это понятие было введено постановлением Правительства РФ от 06.-9.2000 г. №660. Позднее приказом Росземкадастра от 15.06 2001 единое землепользование стало определяться ка «составной земельный участок», который может состоять из:

• условных участков (смежных участков, разделенных между собой границами кадастровых кварталов);

• обособленных участков (не смежных участков, входящих в единое землепользование, но разделенных посторонними участками).

Единое землепользование могло возникнуть тогда, когда у одного правообладателя в границах одного населенного пункта находилось несколько земельных участков. Контуры этих земельных участков могли быть смежными или несмежными. Каждому из этих земельных участков присваивался свой собственный кадастровый номер, и они вместе имели один кадастровый номер, то есть государственный кадастровый учет с присвоением отдельного кадастрового номера осуществлялся в отношении как единого землепользования, так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав. Законодательные акты не содержали термин «единое землепользование», довольно часто регистрирующие органы отказывали в регистрации прав на единое землепользование, но суды признавали такой отказ незаконным. Закон о кадастре отказался от понятия «единое землепользование», поэтому с 1 марта 2008 года земельные участки не могут образовываться как единое землепользование, но те, которые возникли до 1 марта 2008 года, имеют право на существование как ранее учтенные участки. В то же время после 1 марта единое землепользование может быть разделено.

Теперь вместо понятия «единок землепользование» введено понятие «многоконтурный земельный участок» - земельный участок, граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров. В связи с этим отдельные контуры границы земельного участка не являются теперь земельными участками, входящими в состав многоконтурного земельного участка, либо его частями. Как и ранее, все контуры должны находиться у одного правообладателя, в границах одного населенного пункта или одного МО, при этом такие контуры границы могут находиться в разных кадастровых кварталах. Но теперь контуры не должны быть смежными. При этом единый кадастровый номер присваивается всему многоконтурному земельному участку. Каждый контур самостоятельный кадастровый номер не получает, им могут присваиваться учетные номера. В настоящее время наиболее часто постановка на кадастровый учет многоконтурных участков осуществляется для размещения линий электропередач.

Параграф 6: Согласование местоположения границ земельных участков.

До принятия Закона о кадастре процедура согласования местоположения границ земельного участка была весьма распространена, она применялась в том числе и при первичном формировании земельного участка. Однако с принятием Закона о кадастре ситуация изменилась. В соответствии со ст.39 Закона о кадастре теперь при первичном формировании земельного участка согласование границ земельного участка не производится. Согласно ст. 39 местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ГКН. Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка. Как разъяснил МЭР РФ в порядке, установленном Законом о кадастре, должно быть согласовано местоположение границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Параграф 7: Индивидуализация земельного участка при заключении договора купли-продажи в будущем созданного земельного участка.

На практике довольно часто возникает необходимость заключения договора купли-продажи земельного участка, который на момент заключения договора еще отсутствует как объект недвижимости, то есть будет сформирован впоследствии. Как правило, в таких случаях заключался предварительный договор купли-продажи, в котором указывалось, что основной договор будет заключен, например, в течении 30 дней после постановки земельного участка на кадастровый учет. (Основные договоры в будущем созданных объектов в таких случаях не применялись, поскольку теория гражданского права не распространяла их на объекты недвижимости.). При этом, естественно, возникал вопрос о том, как индивидуализировать в этом случае предмет договора До 2010 г. ВАС РФ придерживался позиции, согласно которой земельный участок как предмет предварительного договора КП должен пройти кадастровый учет. Но к 2010 году ВАС РФ изменил свою позицию и указал, что при заключении предварительного договора КП земельного участка он может быть индивидуализирован и другим способом.

Однако 11 июля 2011 г. вышло постановление Пленума ВАС РФ, в котором ВАС указал, что в отношение в будущем созданного земельного участка следует заключать основной договор КП в будущем созданного объекта недвижимости. Если заключается предварительный договор КП с предоплатой, то суды должны квалифицировать его как основной договор в будущем созданного земельного участка. Индивидуализация предмета договора будет происходить не только путем постановки на кадастровый учет, но и другим способом. Это постановление в части способа индивидуализации земельного участка как предмета договора КП прями противоречит положениям ст.37 ЗК РФ, устанавливающей, что предметом договора КП может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет.

Параграф 8: Часть земельного участка как объект гражданских прав.

С точки зрения гражданского законодательства, объектом гражданских прав может выступать только недвижимая вещь в целом. Часть объекта недвижимости с точки зрения ГК в качестве объекта прав выступать не может. В то же самое время в ч.2 ст.26 Закона о госрегистрации содержатся положения об особенности регистрации договора аренды части земельного участка. В связи с этим до принятия Закона о кадастре единообразного подхода ни в теории, ни на практике не было. По мнению многих специалистов и судов, договор аренды части земельного участка противоречил ст.607 ГК по причине невозможности индивидуализации предмета договора. Ч.2 ст.26 закона о госрегистрации в качестве условий регистрации такого договора называет приложение кадастрового паспорта земельного участка, где будет определена сдаваемая в аренду часть земельного участка.

С принятием Закона о кадастре проблемы индивидуализации части земельного участка были сняты. В развитие положений Закона о кадастре в 2008 г. был принят приказ, которым был утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости (впоследствии замененный приказом МЭР РФ 2010 г. № 42, о котором говорилось выше), в соответствии с п.65 которого индивидуализация части земельного участка осуществляется путем внесения в Реестр следующих сведений о частях земельного участка:

• Указание точной площади участка

• Присвоение учетного номера

• Описание местоположения части границы земельного участка

Впоследствии Вас РФ в определении от 02.11.2010 №ВАС-14408/08 согласился с тем, что часть земельного участка может выступать предметом договора аренды, если она в установленном законом порядке сформирована и ее границы определены, то есть в отношении границы части земельного участка должны быть проведены межевые работы. Последние, как уже говорилось выше являются весьма дорогостоящими, поэтому наиболее часто часть земельного участка фигурирует в качестве объекта договора субаренды.

Довольно часто часть земельного участка обременяется сервитутом. Строительство на части земельного участка невозможно с точки зрения ГрК РФ, поскольку для того, чтобы осуществить строительство нужно заказать градостроительный план земельного, который может быть подготовлен только на земельный участок, а не на часть земельного участка.

Предметом договора КП часть земельного участка также являться не может, хотя на практике такие попытки предпринимаются весьма часто, однако ВАС РФ настроен категорически против таких попыток, предметом договора КП может быть доля в праве, которая не может выступать предметом аренды..

Параграф 9: Применение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости к разделу застроенного земельного участка.

В ст.1 ЗК РФ в качестве пятого принципа был закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, однако, провозгласив этот принцип, ЗК РФ не проявил должной последовательности в его реализации. В итоге это привело к тому, что на практике этот принцип стал доводиться до абсурда, что заметно в том числе и на разделе застроенных земельных участков.

Начать с того, что раздел здания возможен без раздела земельного участка, в этом случае земельный участок может находиться, например, в общей собственности собственников образовавшихся объектов недвижимости. Но раздел земельного участка таким образом, чтобы одно здание находилось на нескольких участках не возможен. Здание может находиться только на одном участке. Однако, если в результате раздела земельного участка может быть образовано два участка, которые орган кадастрового учета не откажет поставить на кадастровый учет, то земельный участок может быть разделен таким образом, что здание будет располагаться на одном земельном участке, а другой останется пустым.

С точки зрения определения пропорций владельцев объектов недвижимости в правах на земельный участок можно выделить три ситуации.

Если на земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся в долевой собственности, то при оформлении прав не землю доли в праве собственности на земельный участок должны быть пропорциональны долям в праве собственности на объект недвижимости.

Если на земельном участке находится здание, переведенное во вторичные объекты недвижимости – помещения, то собственники помещений оформляют права на землю пропорционально площади помещений.

Однако, если на земельном участке находятся самостоятельные объекты недвижимости, то их собственники определяют размер долей в праве общей собственности на земельный участок произвольно. ВАС РФ по этому поводу в определении от 6 сентября 2011 г. №4275/11 указал, что доли в этом случае определяются по договоренности собственников объектов недвижимости. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, а если это не возможно – пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципа разумности и справедливости.

Когда собственники объектов недвижимости желают разделить земельный участок, то соблюдение пропорций при разделе также не является обязательным ВС РФ указас по этому поводу, что при добровольном разделе. Учитывая общие положения о свободе договора, стороны вправе и не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности. Единственное требование, которое должно быть соблюдено – образуемые земельные участки могут быть поставлены на кадастровый учет.