5.3 Основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность

В ст.28 ЗК РФ указано, что отказать в предоставлении земельного участка в собственность можно только в 3-х случаях:

• изъятие земельного участка из оборота

• если земельный участок зарезервирован

• прямой запрет на приватизацию, содержащийся в федеральном законе

Собственнику земельного участка в лице органов, уполномоченных на распоряжение земельными участками, выгоднее, когда земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставлен в аренду, поэтому, как правило, под любыми предлогами они пытаются отказать в предоставлении земельного участка в собственность. Когда речь идет об изъятых из оборота земельных участках, то здесь все предельно ясно. А вот что касается таких оснований отказа, как резервирование и прямой запрет на приватизацию в законе, то однозначного подхода к их трактовке на практике не существует.

В практике, в том числе и арбитражной, появилось понятие «квазирезервирование». Порядок резервирования земельного участка регулируется постановлением Правительства РФ от 22 июля 2008 г.№561, в соответствии с этим постановлением земельный участок считается зарезервированным в том случае, когда произведена регистрация обременения в виде резервирования. В ЕГРП вносится соответствующая запись. С момента внесения записи в ЕГРП об обременении земельный участок становится ограниченно оборотоспособным. Принятие же правовых актов, которыми, например, утверждается проект красных линий или проект планировки территории, не могут свидетельствовать о том, что земельный участок зарезервирован. Однако, наблюдаются многочисленные случаи отказа в предоставлении земельного участка в собственность по причине утверждения проекта красных линий и в качестве основания отказа выдвигается причина, в соответствии с которой земельный участок является зарезервированным. Арбитражная практика довольно долго поддерживала такую позицию, но после 2010 года по крайней мере ФАС СЗО, в качестве основания отказа в предоставлении участка в собственность признает только такое резервирование, которое фигурирует в ЕГРП в качестве обременения земельного участка.

Крайне оригинальную позицию занял ВС РФ в определении от 16 сентября 2008 года №4-В07-11. ВС РФ указал, что резервирование в качестве основания отказа в предоставлении участка в собственность может выступать только в тех случаях, когда заявитель просит предоставить ему пустой земельный участок под застройку. В отношении лиц, обладающих исключительным правом на земельный участок, резервирование не может служить в качестве основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность. Позиция ВС РФ в данном случае безусловно обладает социальной направленностью и абсолютно справедлива, но Закон о приватизации не делает никаких исключений, поэтому позиция ВС противоречит ч.8 ст.28 Закона о приватизации, где содержится прямой запрет на отчуждение земельных участков, находящихся в публичной собственности, зарезервированных для публичных нужд.

Еще более сложная ситуация с прямым запретом на приватизацию земельных участков, содержащихся в законе. В соответствии с ч.8 ст.28 Закона о приватизации не подлежат приватизации земли общего пользования. В связи с этим возникает вопрос, с какого момента эти земельные участки могут быть отнесены к землям общего пользования: с момента планирования размещения на таких участках объектов общего пользования или с момента, когда земельный участок уже занят такими объектами. Ответ на этот вопрос дает ЗК РФ. В соответствии с п.12 ст.85 ЗК РФ к землям общего пользования относятся земельные участки, занятые площадями, проездами, улицами и т.п. Буквального толкования п.12 ст.85 ЗК придерживается ВС РФ.

В тех случаях, когда принимается нормативный акт, которым утверждается проект планировки территории, чиновники, как правило, отказывают в предоставлении земельного участка, расположенного в пределах данной территории, в собственность по причине того, что земельные участки, обозначенные в проекте планировки красными линиями, относятся к землям общего пользования. Однако ВС РФ (определение от 27 октября 2009 г.) считает со ссылкой на п.12 ст.85 ЗК РФ, что такой отказ является незаконным, поскольку к землям общего пользования относятся земельные участки, которые уже заняты площадями, дорогами, улицами, а не те, в отношение которых только планируется такое размещение. Однако, арбитражные суды очень долго придерживались противоположной точки зрения и в случае утверждения проекта планировки территории, если испрашиваемый земельный участок полностью или частично попадал на земли, ограниченные красными линиями, то отказ в предоставлении такого земельного участка в собственность признавали законным со ссылкой на ч.8 ст.28 Закона о приватизации и п.12 ст.85 ЗК РФ. Ситуация изменилась только в 2010-2011. На сегодняшний день чиновники, как правило, продолжают отказывать в предоставлении таких земельных участков в собственность, но если заявитель обратится в этом случае в суд, то позиция судов исходит из того, что планируемые красные линии не означает, что земельный участок относится к землям общего пользования.

В связи с землями общего пользования возникает еще один вопрос: если объект недвижимости находится на землях общего пользования, то может ли собственник объекта недвижимости взять этот участок в аренду?

Однозначного подхода судебная практика по этому вопросу не выработала. Некоторые арбитражные суды считали, что собственник объекта недвижимости не может в данном случае заключить даже договор аренды, другие придерживались иной точки зрения, считая, что аренда в этом случае возможна. Начиная с 2010 года, практика стала более-менее однообразной, так как ВАС РФ указал, что в случае размещения объекта недвижимости на земельном участке общего пользования, исключительное право собственника объекта недвижимости может быть реализовано путем заключения договора аренды. При этом в порядке ст.36 ЗК РФ собственник объекта недвижимости может арендовать не только целый участок, но и часть такого земельного участка.