5.5 Оформление прав на землю собственниками помещений

Определение понятия «нежилое помещение» в законодательстве отсутствует, в связи с чем возникает вопрос о соотношении понятий «помещение» и «здание». Судебная практика долго не придерживалась единого подхода. Позиция ФАС СЗО традиционно заключалась в том, что права могут быть зарегистрированы либо на здание в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты – нежилые помещения, и регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение исключает возможность регистрации права собственности другого на все здание. Аналогичную позицию занял ВАС в постановление Пленума от 27 июля 2009 г. №64.

Но при таком подходе возникал следующий вопрос, если при регистрации прав на помещения здание как первичный объект недвижимости исчезает, то кому принадлежит все остальное? Позиция арбитражных судов длительное время основывалась на том, что поскольку отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения, то нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения (ст.289, 290 ГК РФ, которые действуют в отношении многоквартирных домов). Однако, в том же самом постановлении Пленума №64 ВАС РФ решил этот вопрос иначе и, применив к этим отношениям аналогию закона (ст.289, 290 ГК), указал, что в случае регистрации прав на помещения в административном здании право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, независимо от его регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.36 ЗК РФ если на неделимом земельном участке находится здание, находящееся в собственности нескольких лиц или помещения в здании, то тогда собственники объектов недвижимости могут оформить земельный участок в долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом несмотря на формулировку ч.3 ст.36 ЗК РФ для возникновения долевой собственности на земельный участок делимость или неделимость земельного участка не имеет значения. Делимый земельный участок также может быть приобретен в долевую собственность в порядке ч.3 ст.36 ЗК РФ

При применении ч.3 ст.36 ЗК РФ следует учитывать. что собственники помещения не обязаны, а имеют право оформить права на земельный участок. И если они такие права не оформят, то привлекать их к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка в данном случае невозможно.

Порядок оформления и вид прав на земельный участок зависит от того, на каком праве находится помещение. Если помещение в здании находится у всех на праве собственности, то собственники помещений имеют право выкупить земельный участок в долевую собственность, либо оформить право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Проблемы возникают в том случае, если один из сособственников не хочет оформлять права на земельный участок. В литературе была высказана точка зрения, что земельный участок в данном случае может быть передан в собственность только тем лицам, которые изъявили желание оформить право собственности, остальным будет предоставлено право ограниченного пользования земельным участком – сервитут. Однако такой подход был отвергнут ВАС РФ по той причине, что в данном случае нарушаются права тех лиц, которые не участвуют в договоре купли-продажи земельного участка, поскольку впоследствии присоединиться к договору купли-продажи они не смогут. В дальнейшем в ЗК РФ было внесено дополнение, в соответствии с которым собственник помещения или собственник доли в праве собственности на здание, может оформить только долю в праве собственности на земельный участок, пропорциональную площади помещения.

В этой ситуации, если не все собственники помещений принимают участие в оформлении прав на земельный участок, наиболее приемлемым было бы возникновение общей собственности на земельный участок частных и публичных субъектов, когда собственники помещений, изъявившие желание оформить права, выкупают долю в праве, пропорциональную площади помещения, а остальные доли остаются в публичной собственности. С точки зрения ГК РФ возникновение общей долевой собственности публичного и частного субъекта допускается. Однако ВАС РФ категорически отверг такую возможность и указал, что ст.36 ЗК РФ не предусматривает возможности образования общей долевой собственности на земельный участок частных лиц вместе с публичными образованиями, поскольку ч.5 ст.36 ЗК допускает исключительно совместное обращение в орган власти всех сособственников, поэтому в порядке предусмотренном ст.36 ЗК, общая собственность публичного и частного субъекта возникнуть не может. Эту позицию поддержал и КС. Поэтому в данном случае, если один из сособственников здания или собственник помещения не желает оформить право собственности на землю, то все остальные могут оформить только аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при участии в нем только одного из собственников помещений с правом присоединения к нему остальных лиц. Как указал ВАС РФ, запрещается понуждение собственников помещений к оформлению прав на землю, однако если собственник помещения, являющийся юридическим лицом, не оформляет права на земельный участок, то в силу принципа платности землепользования орган власти может предъявить к нему иск о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного по базовым ставкам арендной платы.

Если среди владельцев помещений имеются лица, у которых помещения находятся на праве хозяйственного ведения, то тогда они также заключают договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В данном договоре могут участвовать все владельцы помещений. Если же среди владельцев помещений имеется такие, у которых имущество находится на праве оперативного управления – казенные предприятия и учреждения - то тогда оставшиеся владельцы помещений заключают договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а у лиц с правом оперативного управления возникает необходимость в обременении земельного участка частным сервитутом (как сказано в ч.3 ст.36 ЗК РФ, у них возникает право ограниченного пользования земельным участком, которое ничем иным, кроме частного сервитута быть не может).

Если все помещения в здании находятся на праве оперативного управления, тогда земельный участок предоставляется на праве постоянного (бессрочного) пользования тому, у кого помещение занимает наибольшую площадь, а для всех остальных устанавливается право ограниченного пользования (надо полагать, тот же частный сервитут).

Однако позиция судов общей юрисдикции отличается от точки зрения, высказанной ВАС РФ. Весьма распространенной является ситуация, когда жилой дом находится в долевой собственности нескольких физических лиц и они хотят оформить право собственности на земельный участок, при этом местонахождение одного или даже нескольких сособственников не известно, или они просто не желают участвовать в приватизации земельного участка. Применительно к гражданам в такой ситуации позиция судов общей юрисдикции заключается в том, что отсутствие факта совместного обращения не может являться основанием отказа в оформлении долевой собственности, при этом в порядке ст.36 ЗК РФ возникнет общая собственность публичного субъекта и частного субъекта на земельный участок.