5.1 Объекты недвижимости, на которые распространяется ст.36 зк рф.

Прежде, чем приступать к анализу данного института, урегулированного ст.36 ЗК РФ, необходимо остановиться на вопросе соотношения данной статьи и ст.35 ЗК РФ, регулирующей порядок перехода прав на земельный участок при переходе прав на объект недвижимости. Ст.36 применяется в той ситуации, когда у собственника объекта недвижимости права на земельный участок отсутствуют. Право на земельный участок в данном случае возникает впервые – государство предоставляет земельный участок, находящийся в публичной собственности, собственнику недвижимости. А ст.35 ЗК РФ применяется в том случае, когда права за земельный участок у собственника объекта недвижимости уже оформлены и у приобретателя объекта недвижимости возникает вторичный правоустанавливающий документ на земельный участок, который перешел к нему вслед за объектом недвижимости.

5.1.1 Объекты незавершенного строительства.

Общее правило ст.36 ЗК РФ заключается в том, что собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на оформление прав на земельный участок. Исключительность означает, что никто другой, кроме собственника объекта недвижимости, пока есть соответствующая запись в ЕГРП о принадлежности объекта недвижимости данному лицу, не может оформить право на этот земельный участок.

В связи с формулировкой ч.1 ст.36 ЗК РФ возникает вопрос: могут ли собственники объектов незавершенного строительства (ОНС) оформить права на земельный участок в порядке ст.36 ЗК? Под ОНС в данном случае понимаются только те, которые являются объектами недвижимости, то есть такие, на которые зарегистрированы права в порядке ст.25 Закона о государственной регистрации. Для регистрации прав на ОНС необходимо представить следующие документы:

• Правоустанавливающий документ на земельный участок

• Разрешение на строительство

• Проектная документация

• Документ, содержащий описание объекта недвижимости – кадастровый паспорт.

Изначально органы власти, уполномоченные на распоряжение земельными участками, отказывали в выкупе земельного участка под таким объектом, поскольку в ст.36 ЗК РФ приведен исчерпывающий перечень объектов, собственники которых обладают исключительным правом: здание, строение, сооружение. Все эти объекты относятся к объектам, введенным в эксплуатацию, и поэтому ОНС как объекты, не введенные в эксплуатацию, в этом ряду стоять не могут.

Позиция ВАС РФ заключается в том, что ОНС с точки зрения оформления прав на землю можно разделить на две группы:

• Приватизированные ОНС

• Вновь созданные (построенные) ОНС

Разница в режимах данных объектов заключается в следующем. В постановлении Президиума от 23.12.2008 №8985/08 ВАС РФ указал, что хотя в ст.36 ЗК РФ ОНС не фигурируют, но применение порядка выкупа земельных участков, урегулированного данной статьей, возможно в случаях, прямо указанных в законе, таким законом является ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», поэтому следуя логике ВАС РФ, если ОНС был приватизирован, то под ним возможно выкупить земельный участок в порядке ст.36 ЗК.

В отношении вновь созданных объектов недвижимости ситуация складывается иначе. В декабре 2004 года ВАС РФ указал, что ст.36 ЗК применяется ко всем объектам недвижимости, в том числе и к объектам недвижимости, возведенных собственником на арендуемом земельном участке. После этого по всей стране сложилась практика, в соответствии с которой застройщики брали в аренду земельные участки, строили на них незначительные по объему объекты (иногда 3-5 процентов от создаваемого объекта), регистрировали права на ОНС и выкупали под такими объектами землю. ФАС СЗО в этом плане сразу же занял жесткую позицию и исходил из того, что застройщик сначала должен достроить объект, на который было получено разрешение на строительство, ввести его в эксплуатацию, зарегистрировать права на него, а уж потом выкупить земельный участок. Однако большинство окружных судов занимали прямо противоположную позицию, приравнивая ОНС к введенным в эксплуатацию строениям.

Но ВАС РФ занял позицию, которой традиционно придерживался ФАС СЗО. В том же самом постановлении Президиума 2008 года ВАС РФ указал, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст.36 ЗК о праве на выкуп земельного участка исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений, сооружений ОНС не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства.

Впоследствии в декабре 2011 Закон о введении в действие ЗК РФ был дополнен следующим положением: «собственник ОНС, право собственности на которое зарегистрировано до 1 января 2012 года, может приобрести земельные участки в аренду без проведения торгов». Однако формулировка этой нормы не совсем ясна: не понятно, в чем отличие ОНС, права на которые зарегистрированы до 1 января 2012 года и после 1 января 2012 года? Поскольку после 1 января 2012 г. регистрация прав на ОНС не прекратилась, можно предположить, что теперь под такими объектами земельные участки можно не только брать в аренду, но и выкупать.