3.1. Способы создания нового объекта недвижимости.

Действующее законодательство предусматривает 2 способа создания нового объекта недвижимости:

Рациональный способ (как его называют в литературе) – предусмотрен ГрК РФ. В этом случае выделяют стадии:

• Получение прав на земельный участок

• Проведение изыскательских работ

• Разработка проектной документации

• Экспертиза проектной документации

• Получение разрешения на строительство

• Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

• Регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости

Иррациональный способ – предусмотренный ГК РФ – признание права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст.222 ГК РФ.

В первом случае основанием регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в соответствии со ст. 25Закона о государственной регистрации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, полученное в соответствии со ст.55 ГрК РФ.

Во втором случае основанием регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости будет являться судебное решение. В этом случае в суде застройщик должен будет доказать 2 факта:

• Наличие определенных прав на землю

• То, что созданный им объект соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам.

До 1 сентября 2006 года формулировка п.3 ст.222 ГК допускала возможность признания в судебном порядке права собственности на объект, созданный на не принадлежащем застройщику земельном участке. Термин «застройщик» применяется здесь условно. Застройщика в данном случае юридически нет, поскольку застройщиком может именоваться лицо. Получившее в установленном порядке разрешение на строительство. При вынесении судебных решений суды в данном случае довольствовались письменным обещанием должностных лиц органов власти о том, что земельный участок будет впоследствии предоставлен.

Теперь ситуация изменилась. С 1 сентября 2006 формулировка п.3 ст.222 позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, ПБП или ПНВ. Сразу возник вопрос, а можно ли каким-либо образом признать право собственности за теми лицами, которые построили объект недвижимости до 1 сентября 2006 г. на не принадлежащем им участке? Ситуация в данном случае для застройщика безысходная, поскольку суды при вынесении решении руководствуются нормой закона, действующей на момент возникновения правоотношений. А моментом возникновения правоотношений в свете позиции, занятой ВАС РФ, суды признают дату вынесения судебного решения, а не дату возведения самовольной постройки. Поэтому в данном случае суд может признать право собственности на самовольную постройку только за собственником земельного участка (например, за публичным образованием, если постройка возведении на публичном земельном участке), если последний обратится в суд.

Другая проблема, которая возникла после 1 сентября 2006 г., можно ли признать право собственности за самовольным застройщиком, который возвел объект недвижимости на арендуемом земельном участке? Изначальная реакция арбитражных судов на эту норму заключалась в том, что нужно выяснить, на каких условиях был заключен договор аренды. Если договор аренды был заключен с правом возведения капитального строения, то такие застройщики с точки зрения ст.222 ГК приравнивались к собственникам земельных участков. Однако впоследствии ВАС РФ посчитал, что поскольку аренда не фигурирует в ст.222 ГК РФ, то за арендатором в любом случае не может быть признано право собственности на постройку в порядке, предусмотренном ст.222 ГК РФ. Позиция ВС РФ отличается, он считает, что договор аренды с правом возведения капитального строения позволяет признать право собственности в порядке ст.222 ГК РФ.

Что касается соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам, то ситуация изменилась в связи с принятием совместного постановления пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22. До принятия данного постановления суды исходили из того, что застройщик при доказательстве того, что постройка соответствует строительным нормам, должен представить в суд положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. В связи с принятием совместного постановления ситуация изменилась, потому что в п.26 было указано, что суд может признать право собственности за самовольным застройщиком и в отсутствии необходимых заключений компетентных органов.

Помимо этого, в п.26 совместного постановления пленумов указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при том, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, к получению которых лицо предприняло меры. После принятия этого постановления в связи с редакцией п.26 доказательством того, что самовольная постройка соответствует строительным нормам, довольно часто является сам факт обращения застройщика за разрешением на строительство и ввод в эксплуатацию, в предоставлении которых данному лицу было отказано.